不动产权籍调查流程
一、 外业目的
提交符合质量要求的电子图(包括幢基线图和宗地图),界址签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件. 注意事项:
1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构;
2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来(方便内业入库), 3、与宗地相邻的道路均要测其中线(防止小区宗地占压道路红线),
并在土地证复印件上标注现路名和四至状况。 二、 基本概念 1、地籍
记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。 2、地籍调查
针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。
3、界址线 宗地的边界线。 4、界址点
土地权属界址线的转折点。 5、宗地
土地权属界址线封闭的地块或空间。 6、宗地图
描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图,是土地证书和宗地档案的附图。 7、占地面积
特指房屋地表底层外围水平投影面积,包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说,楼房的占地面积
指地表底层的建筑面积(包括计算全面积和半面积的所有建筑面积)。
8、分摊土地面积
(1)小区:
分摊土地面积=(建筑面积/总建筑面积)*占地面积。 (2)自建房:
分摊土地面积=(建筑面积/总建筑面积)*宗地面积。 三、 控制测量
控制网分为首级控制网和图根控制网,各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。
平面控制网的基本精度应符合下面规定:
四等网或E 级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。 四等网或E 级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±5cm。
1、首级控制网:
首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B 、C 、D 、E 级GPS 点作为首级平面控制网点,但应检查其精度。 2、图根控制网:
利用首级控制点求取参数后,可采用RTK 控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视(一个用来定向,一个用来检查)。
为保证RTK 测量精度,应进行有效检核。检核方法有两种: 每个图根点均应有两次独立的观测结果,两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm,在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。
在测量界址点和测绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK 图根点进
行边长检查,其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3 000。
当RTK 信号不好时,需采用图根导线测量方法时,导线网宜布设成附合单导线、闭合单导线或结点导线网,其主要技术参数见下表。
图根导线测量技术指标
求七参数做图根控制点全站仪附合导线引点测量 四、 宗地界址点测量
界址点主要采用全站仪极坐标法测量,观测时应做测站检查,检查点可以是定向点、邻近控制点和已测设的界址点。界址点精度要求见下表。
已用的宗地界址点测量方法主要有三种:
(1)当该宗地有80坐标或可转换为80坐标的其他坐标时,则直接
利用该80坐标生成宗地图。
(2)当该宗地没有80坐标但业主和四邻可以明确指界的,则利用
开发商和四邻的指界结果生成宗地图。
(3)当没有该宗地80坐标并且开发商不能明确指界的,则测量与小区相邻的道路中线,根据道路红线和土地证的边长形状推出宗地范围,但开发商需要签订“确认不动产登记权籍调查结果承诺书”。
注:以上几种方法均需在“不动产测量报告”中注明
五、 幢基线测量
幢基线使用全站仪的极坐标法观测得到。测量内容主要包括房屋的幢基线(用于确定房屋的位置和计算房屋的占地面积)、房屋
的外部轮廓(如带有裙楼的主楼的外部轮廓)。幢基线测量精度要求参考宗地界址点测量精度要求。 1、测量方法
测量房屋以勒脚以上墙角为准;房屋附属设施测量:柱廊以柱外围为准、门廊以柱或围护物外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准、挑廊以外轮廓投影为准、室外楼梯以外围水平投影为准。 2、需要测量内容
落地阳台;与房屋相连的永久性的室外楼梯;房屋间永久性的架空通廊;有柱或有围护结构的门廊、门斗;玻璃幕墙等作为房屋外墙的;依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层, 有围护结构的,其高度在 2.20m 以上的部位;与房屋相连有上盖走廊、檐廊。 3、不需测量内容
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等;房屋之间无上盖的架空通廊。 4、外业检核
外业测好后,需要内业画出幢基线图,然后拿着打印好的幢基线去外业检查,重点检查有无漏测、测错的情况,核对楼层数及楼号是否正确。
主要流程为:外业测量内业成图外业检查内业修改 六、 特殊情况处理方法
1、小区内封闭的院落(如别墅)需要测量封闭围墙,且院落内的房屋占用封闭围墙的所有土地面积(即同自建房的占地面积分摊方法),但范围需要小区开发商认可或已有单独土地证书。
2、当一幢楼有超界情况时,整幢楼都不能出不动产测量报告,但宗地内的其他不超界楼幢可以正常办理。
3、当一幢楼跨越同一个法人的多个宗地时,则默认该楼坐落在占地面积多的一块宗地内。当同一个法人的多个宗地相连,并且无法分清,则当成一块宗地处理,但使用期限就低不就高。
4、当实测宗地面积小于土地证面积时,与局方、开发商协商,开发商出具“面积不符承诺书”,并签字盖章,按实测面积来。
5、当实测宗地面积大于土地证面积时,由局方出具解决意见,并与开发商协商,出具相关证明。
参考资料:
《不动产权籍调查技术方案(试行)》 (国土资源部) 《土地利用现状分类》 (GB/T21010-2007) 《地籍调查规程》 (TD/T1001-2012) 《房产测量规范》 (GB/ T17986.1-2000)
办理不动产测绘报告需提供材料
小区:
组织机构代码证复印件,营业执照复印件,法人身份证复印件及联系方式,代理人身份证复印件及联系方式,土地证复印件,竣工验收报告(有竣工日期的一页复印即可),界址签章表,承诺书(四邻不签字时才需要)、面积不符承诺书(面积与土地证面积有异议时)。
单位:
组织机构代码证复印件,营业执照复印件,法人身份证复印件及联系方式,代理人身份证复印件及联系方式,土地证复印件,房产证,竣工验收报告(有竣工日期的一页复印即可),界址签章表,承诺书(四邻不签字时才需要)、面积不符承诺书(面积与土地证面积有异议时)。
自建房:
权利人及共有人身份证复印件及联系方式,土地证复印件,房产证,界址签章表,承诺书(四邻不签字时才需要)、面积不符承诺书(面积与土地证面积有异议时)。
办土地证:
组织机构代码证复印件,营业执照复印件,法人身份证复印件及联系方式,代理人身份证复印件及联系方式,国土资源局测绘队提供的宗地80坐标,规划许可证,界址签章表,承诺书(四邻不签字时才需要)、面积不符承诺书(面积与土地证面积有异议时)。
确认不动产登记权籍调查结果承诺书
某某某国土资源局、某某某不动产登记局:
本单位(人)所持有的某国用( )第 号土地使用权证,因历史原因,所登记的地籍调查成果无界址点坐标。目前,因 原因需要换发不动产证书,由于 原因,在确认本宗地界址点坐标时,四邻无法再次到场指界,本次权籍调查过程中,在基本符合原土地证面积、尺寸及原地籍调查结果的情况下,现申请由本人进行单方指界。如因本次单方指界的调查结果与他人发生纠纷,同意按双方认可边界进行重新定界、测量,并承担所有相应费用。此过程中,本单位(人)负责承担此过程中引发的一切法律责任及后果。
特此保证
承诺人:
年 月 日
确认不动产登记权籍调查面积不符承诺书
某某某国土资源局、某某某不动产登记局:
本单位(人)所持有的某国用( )第 号土地使用权证和长国用( )第 号土地使用权证,因历史原因,所登记的地籍调查成果无界址点坐标。为顺利换发不动产证书,现结合原土地证和现场指界结果生成该宗地图,原土地证面积之和为75326.07平方米,生成的该宗地图面积之和为74014.14平方米,比原土地证少2311.93平方米,其中不包括争议土地面积254.58平方米。本单位(人)承认该调查结果和宗地图,并愿意承担此过程中引发的一切法律责任及后果。
特此保证
承诺人:
年 月 日