二手房独家推荐话术及答业主问
独家推荐话术及答业主问（8大优点）
------------实战篇
独家委托的销售话术
独家委托的销售话术（签了独家委托的房源就是一手房源鱼，很多客户抢着要，控制了房源就控制了客源）
一、要点：物以稀为贵最高卖价，最短时间成交，减少麻烦保证资金与家人安全
优先广告宣传，客户鉴定筛选，百家分行千人在线服务，物管，国家规定，避免其他中介乱价，专人服务
二：签独家要准备的资料
1、公司的历史背景（介绍，产品、千氏之歌、相逢在千氏）
2、公司的专业度（案例，比方说明）
3、公司的市场营销策略（广告报纸媒体网络截图、橱窗广告截图、人字展牌）
4、个人历史背景（过去的成交量，经纪人证原件、我从事地产中介3年了，5年了等、成交了本小区的房多少套）
5、从业历程过去的成交记录（增加信任度，吸引眼球）
6、房产买卖流程法规（专业化人士）
7、个人对小区项目的熟悉程度（物业地址、物业费、供暖费、对策）
8、利用价格分析表（为了说服高价格业主，带业主看虚拟房）
9、个人营销策略与销售计划
10、销售评分表（房屋的卖点分析）
11、公司按揭办证专业能力展示
12、庞大专业的公司地产经纪网络
13、每周销售工作进展汇报（让业主参与进来）
三、独家优势：（给业主推荐独家的话术）
1、我们会对签署独家的房源加大推广力度，在期限内是绝对可以卖出去的。
2、我们在新浪网、搜房网、焦点网、百度网等一切网络大力推广您的房子，为您的房子免费打广告。
3、我会动员您房屋周边多个分行帮助您尽快将房子出售，您还担心房子卖不上价么？
4、我们会在的各个店面橱窗及店内房源板为您的房子免费打广告。
5、签署独家后会有专职社区专家1对1对您房子进行维护及与您沟通，不会有过多的经纪人电话打扰您。在不打扰您正常生活的情况下而且还不影响您出售房屋的进度。
6、我们再确保您房子能出售的情况下会帮您筛选客户，看看哪个价高，看看哪个付款时间快！这样您的利益是最大化的。
7、签署独家后我们绝对按照独家的价格帮您出售房子，决不再次反复砍价而最终影响您的出售价格。如果多卖出价格，多出的每一分钱都是您的。这样即保住了咱们的价格又有机会多出售价格，何乐而不为呢？！
8、即安全，又快速、又省心、还免费、未出售还有补偿，您有什么理由拒绝呢？（针对下钱独家——不是所有独家都下钱的）
四、举例说明
独家给我们，我们可以在最短的时间里卖到您的心理价格，并且可以减少麻烦与纠纷，安排经鉴定
筛选合格客户带看，统筹配合业主适当的看房时间，客户身份鉴定记录，填写有效带看单，您委托我们XX 分行一家店就等于委托了多家店，我们千氏地产都是直营连锁公司，当我帮您这套房子输入电脑里以后，他们都可以看见. 专人委托可以找到一个直接对您负责的专业房地产经纪人，防止您一天接到很多家中介公司电话的烦恼。我们会免费为您在、、、网络等多种媒体渠道宣传
我们会为您举办推广日，动用片区各分行各同事力量做宣传
正常情况下， 独家委托可以防止恶性杀价乱出价等不利于成交，对您的卖价和安全有很大保障，跟您说就上个星期发生在我身上的事情。我收了一套*****的房子，房东报价150万，底价是145万，我同事的客户看房后比较喜欢，当场给了148万并且交了2万的意向金，说等第二天家里人在来看看，没有问题就可以交定金签买卖合同了，可是买家的妈妈晚上就来这套房楼下的中介看看房源，正好也看到了她儿子白天跟她说的这套房，这家中介人员直接就把房东的145万底价告诉给客户妈妈了，最终客户觉得这个房东和我们公司是不是有什么问题，就把钱退了，也不买这套房子了，导致了房东没有卖掉房子并且也没有卖到好价钱。
然而我们的委托是有限制的，若卖不掉，我们自己投入的成本也很大，谁希望卖不掉呢？对吧您说呢? 工作时间我们长，工作劲头我们强，服务我们热情，有实力，有诚意的准客户更喜欢找有独家委托的房子去看，毕竟房产买卖中间程序复杂而且还存在风险，买卖双方都希望找一个值得放心的品牌中介。
再说了物以稀为贵吧！如果客户去每家中介公司都能看到您的房子，客户会觉得您肯定急于出手，会把价格压的很低，再说也会觉得这个房子是不是有什么问题啊，为什么每家公司都有这个房子呢？您说您已经委托了多家公司了，不是也没有卖掉吗？
还有我们公司每周网络“置顶”房源全都是跟我们公司签订独家委托的，因为每周我们公司房源量都比较大，我们网络“置顶”信息也是优先考虑跟我们签订过独家的房源，签订独家后我们会帮您登报，网上发布，橱窗信息发布，您看签订独家委托有这么多的优势，你还有什么顾虑的呢？其实在我们帮您销售期间，我们已经为您登报，信息发布，重点推荐，经过那么大的宣传力度如果还没帮您卖出去的话，相信您放在其它中介也是同样的结果，而且在此期间所有看房客户我们都会及时反馈信息给您。
如果我们都没能帮您卖出去的话可能要不就是市场目前真的不好，要不就是您房屋确实价格高于市场太多，所以我们为您所做的工作肯定也是为了达成交易，如果没卖出去的，我们也收取不了佣金，对吧。
另外4月1日国家出台了对房地产中介行业的《管理办法》中明确规定，房地产从业工作人员必须经过业主的书面委托确认才有权代理买卖的！才有权挂牌对外销售的。
其次：因为你们的物管公司比较正规 如果没有委托书在 物管是不会允许我们进入的 这样就无法帮您快速的出售房子了
答业主问（4回答）
下面4点是大家在签独家时经常遇见的最尖锐的问题
1业主问：你拴死我的价格不是卖不了高了么？
我能理解您的想法，不过您想想往往业主售房，总是有客户有意向，然后谈价格，最后您出了底价但客户没有认可而不成交。但以后所有的客户看房都按这个底价报，结果客户看上房又在您底价的情况下再砍价，最后您会非常被动。
如果业主说：我下回报价高报价决不透露底价。
我们回复：如经纪人不给客户报底价，客户就会找了解底价的经纪人成交，从而换其他经纪人联系业主，客户了解的是底价，您是当然会出售咯，但经纪人呢? 所以经纪人一定会报底价的，这样业主您的权益得照样不到保障. 您说栓死价格是不成立的，我们多卖的每一份都是您的。
2业主问：我把房子委托给你，那么客户不就少多了么？不是不好成交了么？
回答：这个不用担心，客户永远是会从我们本土最大公司连接行情和区域规划，只要来我们客户觉得就不会再找其他公司，再说现在也有一部分客户在网上找房，就我们公司每个经纪人都有几个端口，发布的都是本区的房源，您想想这发布量已经非常大了，这样的销售力度您就放心吧！
3业主问：我多家报价谁卖的高给谁。
回答：您的想法很好我也很理解您，即便我卖房也是要卖最高价嘛！再说了，房价卖高了我们的费用还高呢！但是您这样做往往事与愿违，因为多家有这个房子，公司间会互相捣乱互相拆台。我们之前就有个单子就是这样，因为客户看上房会多家问价格，结果其他经纪人看客户不能跟自己成交，可定会说房子一大堆缺点，让客户变扭买不成这房子。要么其他经纪人告诉客户一个不可能成交的低价格，或说1周前旁边刚卖了套同样户型的才19000元/平米说这个房子不值，这样使客户的心理价格非常低而导致签约谈不拢价格。
4业主问：你们签独家给我下多少钱？必须是月租金！
回答：您的想法我能理解，但是这个是不现实的。我们是帮您推广房子，避免其他公司捣乱才做的独家，不是以租代售！而且全北京所有公司都是这样！您房子正常报着价格如果出售不出去不是什么都没有么？反过来想，这么多经纪人这么大力度推广都无法帮您把房子出售，那么说明咱们房子的性价比太低了，的确得降价出售，否则卖不出去的。其实下钱您可以看作是一种对我们帮您用心售房的一种鞭策。说实话，公司赔了钱我们要求出50%的。我们也不容易，又帮您售房忙活又要赔钱干活，将心比心我看看能不能申请出最高1000（2000也行）的押金。您不要为难我了，否则只能不签独家正常帮您卖房了。
业主同意独家签约三必说！！
1、配合看房：
虽然我们大力推广，但我会与您单线联系，但是您要保证我们正常看房，每周最好看房随时，至少1周4次看房，这样我们才能在约定时间内将房子出售。我们再努力，您不让看房也是白费啊！
2、在独家期间处我们带看外的客户成交，也不能通过其他出售：
我们帮您售房，也需要您帮我们一个忙，我们用心保障您出售房屋的价格，而且最开速度免费为房屋大力推广，您也要给我们个保障，在独家期间内绝对不能与其他公司和其他客户成交，因为大都是我们客户跳开我们跑别人那签约的。这样我们的损失太大了！所有的广告费用，经纪人的时间，所有的一切全白白损失掉了。
3、独家违约是要赔偿的：
因为要签约，我们给您讲一下责任与义务，我们必须在独家期间将房子出售，否则我们损失非常大，不仅押金拿不回而且所有的广告费用人员费用等等全损失了。但如果您在期限内违约未通过我们出售或不出售了，我们会主张陪我们的代理费的。这个我们必须要提前告知您，这个也是我们相互的保障。（如果业主质疑公司的损失小，业主陪的代理费高：我们按答业主问4的方式回答，那房子也真太差了，价格的确太高了。您看到的是押金觉得少，我们实际员工、广告等的成本非常高，我们的损失您是想像不到的）