[税务财会]企业出售商铺如何计算应缴税费
2014-12-19 中国税务报
2013年全国注册税务师执业资格考试《税务代理实务》试卷简答题第八题，是考核考生掌握企业出售商铺如何正确计算应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税和企业所得税应纳税所得额技能水平的简答题。其中计算土地增值税有一定难度，涉及转让旧房如何进行土地增值税计算。现对该试题分析如下。
试题原文
某市贸易公司于2012年8月16日将拥有的商铺以800万元出售。经审核：该商铺购房发票显示开票日期为2007年1月18日，金额为500万元，缴纳契税15万元、印花税0.25万元，支付手续费10万元，商铺购进后发生装修费用75万元，商铺于2007年6月18日开始投入使用。贸易公司除将印花税计入“管理费用”外，商铺购置的价款、税费和装修费均计入“固定资产”，合计原值为600万元。截止到出售时，商铺已累计计提折旧140万元。
问题
1.计算商铺出售时应缴纳的相关税费。
2.计算商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额。
试题解析
1.（1）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。本题出售商铺是销售不动产行为，应按5%税率缴纳营业税。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。本题贸易公司出售商铺应按差额征收营业税。应缴纳营业税＝（800——500）×5%＝15（万元）。
（2）位于市区的，城建税应按营业税税额的7%进行征收。应缴纳城建税＝15×7%＝1.05（万元）。
（3）教育费附加应按营业税税额的3%进行征收。应缴纳教育费附加＝15×3%＝0.45（万元）。
（4）根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条和《中华人民共和国印花税暂行条例》第五条规定，出售商铺应按“产权转移书据”缴纳印花税，计税依据是出售商铺收入800万元，税率是0.5‰。应缴纳印花税＝800×0.5‰＝0.4（万元）。
（5）计算出售商铺应缴纳的土地增值税是个难点，涉及到转让旧房如何计算土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的第（一）、（三）项规定的扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了条例中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）：二是加计扣除金额（加计扣除金额＝购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。本题从2007年1月18购买商铺到2012年8月16日将商铺出售共6年。应缴纳土地增值税：增值额＝出售商铺收入800——［购房发票所载金额500×（1＋6×5%）＋营业税15＋城建税1.05＋教育费附加0.45＋印花税0.4＋契税15］＝800——681.9＝118.1（万元）。
增值额占扣除项目金额的比例＝118.1÷681.9×100%＝17.32%，适用土地增值税税率为30%。
应缴纳土地增值税＝118.1×30%＝35.43（万元）。
2.商铺原值为600万元减去商铺已累计计提折旧140万元，剩余的460万元允许在商铺出售时扣除；另外与转让房地产有关的税费允许在商铺出售时扣除。
商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额＝出售商铺收入800-（商铺原值600-商铺已累计计提折旧140）-营业税15-教育费附加0.45-城建税1.05-印花税0.4-土地增值税35.43＝287.67（万元）。
（来源：李明泰）