投资干货|海外购买期房的优势.窍门和注意事项

在房价飙涨的时代，购买房产也成为积累财富的重要方式。期房以其房价合理，升值潜力大，内结构设施可根据买家要求定制等优势，在近几年的房产市场中越来越受到投资者的重视。

购买期房前景如何，有哪些优势，又有甚么考虑因素呢？我们总结了期房投资的要点，并请著名地产代理公司「美丽乡村」（Fine & Country）的多位资深中介给出了对购买期房的建议。

期房是甚么？

期房是指在建的、尚未完成建设的或不能交付使用的房产。开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，先付款后交房。

购买期房，某种意义上就像是赌博一样：您以押金作为入场券，赌注是购买时的房价，博取的则是房产完工后的差价。除此之外，购买期房，还可以在楼盘建设的前期对房产进行修改，例如调整房间尺寸，增设插座之类。而且您越早购买，得到较好单元与价格折扣的可能性就越大。

不过投资有风险，入市需谨慎。如果您无法获得按揭、开发商倒闭、或是房产质量低下的时候，您也会蒙受损失。因此有人说期房投资是勇敢者的领域；不过只要您做好功课，期房投资也同样是谨慎者的乐土。

期房投资优势

1.价格优势

迪拜地区分部的首席执行官Phil Sheridans指出，期房价格一开始是固定的，较为低廉的房价是开发商吸引更多资金流入的渠道，所以，价格以后可能会上涨。而且房产一般可以分期付款（即10％的首付，随后15％、15％、15％、15％，房产建成时交30％），这确保现金流动。

2.买家需求

Mark Walker和Marbella地区分部的高级谈判代表Karl Jennings认为，这是由于高质量房产在住房市场上短缺，加之买家对定制房产的需求，比如可以选择自己喜欢的电器设备等，而不是毫无选择地等到房子建成后直接搬入。

3.早购买挑选合理位置

Dorchester分部Polly Greenway说：「您可以在其他人之前挑选优质公寓，比如最大的花园或阳光最充足的一侧，这在公寓是很重要的。同样，您可以升级厨房，添置不同的设备或选择不同颜色的地毯。」

4. 新式的现代设计新材料

Costa Blanca South分部的总经理Elena Ivanova则认为，新房拥有新式的现代设计，并使用达到欧盟新能效标准的更好材料。早买也可以选择一个更好的位置。「人们都喜欢新东西，想体验以前没有的新式房产。」 Bow地区分部的总经理Adam Tahir补充道。

5.升值潜力

富勒姆Fulham分部的销售和出租部经理Charles Eddlestone认为：「期房项目为买家提供了房产建成前购买的机会。在某些情况下，房产建成可能需要两到三年。早购买，会有机会购买到一个两到三年后升值的房产。」

6.合适的投资机会

西班牙分部的管理合伙人Nuno Dur?o认为：「购买期房给您提供了一个为将来准备的房产而现在购买的机会。您有一段很长的还款时间。所以，您会有较少的财政困难。」

期房购买要点

Brighton & Hove分部副总监Dominique Scott 、Lincoln分部的管理合伙人Matthew Brouwer 等代理提醒您购买期房需要考虑的问题。

1. 彻底研究开发商和代理商。

几乎所有的代理们都提到，要检查研究开发商和代理商的声誉，以确保他们过去已经完成的其它开发项目没有任何问题。

2.该地区有没有一些大的发展项目？他们会对您的房产产生怎样的影响？

3.房价预期将上涨还是走平？

4.房产何时建成？如果预计完成日期拖延，会怎么样？天气条件可能让建筑人员很难按时完成。

5.预期的运行成本都包括甚么？

6.有没有一些保证？例如，是否有来自国家住房建造协会NHBC的保证？

7.房产是如何节能的？厨房和浴室内都配置了甚吗？

8.咨询代理有多少房产已经售出，必须卖出多少房产开发商才会动工？

9.是否是租赁房产？

避免陷阱：

1.有些期房不建议直接购买，因为一些地区可能还不发达，需要时间发展。

2.不要签署没有你的代理人和/或律师的合同。

3.要求银行担保，直至房产建成。

4.要求提供许可证和可获得的各项文件的复印件。

5.选择正确的代理和知名开发商，以避免任何潜在的问题。请一位律师来检查所有的文书工作，正确签订合同，以避免在未来有任何问题。

6.确认各项费用与房产规格。

了解清楚所有服务费，以确保之后没有意想不到的收费。而且买方应了解房产的规格。3×3的卧室有多大，房产建成后面积会不会减小？参观一个建好了的3×3的卧室的房产来感受您的新房规模。

7.特别注意合同中包括哪些，不包括哪些。开发合同是大型文档，买家需要明白每一个条款的内容，明确他们得到的是甚么。

8.特别注意防水屋顶和地基的类型。

购买期房的按揭要点

（1）准备应急资金

很多购房者在支付押金后，都等待房产彻底建好后才申请按揭。但是，如果利率上升，那么您的还款可能高于您的预期。此外，贷款机构所发放的贷款额度，会从购买时价格与建成时价格中挑选较低的那个作为基准。但是开发商收取的仍是购买时的价格。因此房价下跌，那么您可能申请不到购房所需的按揭额度，所以准备应急资金至关重要。

（2）保持良好的信用

如果您申请房贷的时间与房产交付时的间隔较长的话，那么贷款机构可能在放款前再做一次信用检查。因此，如果在房产建设过程中，如果贷款机构收紧贷款标准，或您的情况有不利的变化，或者有些小的信用瑕疵，就可能会在关键的时刻对您造成伤害。

（3）延长贷款的要约期限

因为房产的建设速度可能没有预期的快，所以交付时间也会延长。大多数贷款机构最多会同意延长六个月，但可能会收取一定的费用。

（4）撤出交易的代价可能很昂贵

如果您撤出这笔交易，那么最好的情况下，您将失去押金、按揭申请费用与法律费用。最糟的时候，如果开发商的最后售出价格低于跟您的成交价，那么他们可以为这笔差价起诉您。

购买楼花的步骤

（1）找准楼盘，准备好资金；

（2）预定选中的单元并支付预订费（通常低于一千英镑）；

（3）安排测量师估价并报价给贷款机构；

（4）确保所有的按揭手续都已准备齐全；

（5）交换合同并支付定金（一般为5％～10％）；

（6）房产交付两周前进行细致检查，看是否有任何缺陷；

（7）房产交付（通常有两个日期，「short stop」是预计日期，「long stop」是最后期限）。

各地区期房投资情况

「美丽乡村」公司New Homes Solihull分部的销售及投资总监Mark Walker发现：现在越来越多的买家选择购买豪宅期房。他说：「两三年前，房产没建好前，我们不会看到价格超过一百万英镑的预售豪宅。但最近我们出售的一百万英镑的独栋别墅在上市19日内被持续抢购。」 非洲撒哈拉以南地区分部的首席执行官Linda Erasmus表示：「由于期房在南非上市没有转让税，当地人们也更习惯于生活在更小的空间或希望在海滨拥有一个宁静的居所，公寓期房在南非越来越受欢迎。」

图片来源：美丽乡村，网站www.fineandcountry.com。