1个人住房贷款管理办法

个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范我行个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款是指我行运用信贷资金向在中国大陆境内购买住房或车库（位）的自然人发放的人民币贷款。

住房指商品房预（销）售许可证或房屋产权证明确为“住宅”、“公寓（不含商住两用房）”或“别墅”用途的房屋。按交易形态可分为首次交易的“一手住房”和存量再交易的“二手住房”。

第三条 个人住房贷款种类

（一）住房贷款：指我行向购买住房的自然人发放的贷款。包括：

1、一手住房贷款：指我行向购买一手住房的自然人发放的贷款。

2、二手住房贷款：指我行向购买二手住房的自然人发放的贷款。

（二）车库（位）贷款：指我行向购买车库（位）的自然人发放的贷款。

第四条 本办法适用于我行所属分（支）机构办理的个人住房贷款。

第二章 贷款的对象和条件

第五条 个人住房贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。

共同借款人是指两个或两个以上自然人以借款人的名义共同与我行建立的一笔借贷关系，但借款人中至少有一个具有完全民事行为能力的自然人。共同借款人中如有不具备完全行为能力的自然人须由其法定监护人共同办理贷款相关手续。

第六条 借款人须同时具备下列条件：

（一）具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明，并符合当地住房限购措施要求的购房人条件。港澳台居民及外国自然人应持有有效居留许可证明并符合当地住房交易管理相关规定；

（二）具有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（三）具有合法有效的购房或购车库（位）合同或协议；

（四）具有我行要求的首付款证明；

（五）同意在我行开立阳光卡或具有结算功能的储蓄存折，并授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；

（六）能提供我行认可的有效担保；

（七）我行要求的其他条件。

第三章 授信方式、额度、期限、利率及还款方式

第七条 授信方式分为单笔贷款和额度授信。其中额度授信适用个人循环贷款（详见“个人循环贷款操作规程”）相关规定。

第八条 住房套数认定标准

（一）居民家庭住房套数应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

（二）具备查询条件的城市应通过房屋登记信息系统取得借款人家庭住房登记查询结果。如因当地暂不具备查询条件，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

（三）有下列情形之一的，借款人按第二套住房信贷政策执行：

1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套成套住房；

2、借款人已利用贷款购买过且其家庭住房不超过一套住房，又申请贷款购买住房；

3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套住房。

（四）各分行可依据当地购房政策制订相应实施细则。

第九条 住房贷款额度

（一）对贷款购买首套商品住房的家庭，贷款额度最高不超过购房合同总价的70%。贷款所购房屋为别墅的，其贷款额度最高不超过购房合同总价的60%，对于优质楼盘，其贷款额度最高不超过购房合同总价的70%。

（二）对贷款购买第二套商品住房的家庭，贷款额度最高不超过购房合同总价的40%。

（三）对于购买第三套及以上住房的家庭，以及对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

（四）二手住房价格依据借款人所购住房买卖合同价格或评估价格两者较低额确定。

第十条 车库（位）贷款额度

（一）车库（位）不超过三个且纳入住房贷款一并办理的可比照住房贷款额度规定执行；

（二）单独申请车库（位）贷款且所购车库（位）在三个以内的，其贷款额度最高不超过车库（位）合同价款的70%，购买第四个及以上车库（位）时，其贷款额度最高不得超过车库（位）合同价款的50%。

第十一条 贷款期限

我行应在综合考虑借款人的年龄、经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、房产使用年限等因素的基础上，合理确定贷款期限。共同借款人的贷款期限可按年龄最小的核定。

（一）住房贷款期限最长30年，且贷款期限与借款人年龄之和不得超过70周岁。

（二）纳入住房贷款一并办理的车库（位）贷款期限按照住房贷款期限规定执行，单独申请的车库（位）贷款期限最长10年，且贷款到期时借款人年龄应不超过65周岁。

（三）二手住房贷款在满足上述要求外，还须同时满足下列条件：

1、贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限；

2、抵押房屋的房龄+贷款期限≤45年，城市中心区域可适当放宽到55年。

第十二条 贷款利率执行浮动利率，由借贷双方协商确定。

（一）浮动利率按照中国人民银行公布的商业性贷款利率相关规定执行。 贷款期限在1年以内（含）的，执行合同利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，如遇中国人民银行调整基准利率，则在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。

1、住房贷款依据我行的利率规定执行，各分行应严格按照风险定价制订实施细则。

2、纳入住房贷款一并办理或车（库）位贷款与对应住房贷款申请时间相差在6个月内的车库（位）贷款，其贷款利率按照住房贷款利率规定执行；单独申请车库（位）贷款的，其贷款利率最低可按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.1倍执行。

（二）对借款人未按合同约定用途使用贷款或未按合同约定日期还款的，按照中国人民银行的相关规定计收罚息。

第十三条 还款方式

（一）住房贷款还款方式包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本、先还息后等额本息或等额本金、等比累进、组合还款等。

（二）车库（位）贷款还款方式包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本、组合还款法（仅限随心还A）四种方式。

（三）还款方式的使用与还款金额的计算参见《个人贷款还款方式使用说明》（附件1）。

第四章 贷款担保

第十四条 个人住房贷款实行抵押担保、抵押+保证担保、抵押+资金托管或冻结、抵押+过程控制和住房臵业担保公司全程保证方式。抵押物仅限于本次贷款所购房产。其中一手住房贷款可采取下述（一）、（二）和（五）种担保方式。

（一）房屋抵押担保方式，指以房产设定抵押，取得正式抵押登记证件后发放贷款。

（二）抵押加保证担保方式，指房产的抵押登记手续未办妥前追加阶段性或全程保证担保，在符合我行的放款条件并落实抵押权后发放贷款。

阶段性保证担保期限从贷款发放之日起，至房产办妥正式抵押登记手续，且我行收妥相关证件之日止，由我行认可的担保人为借款人全部贷款本息提供连带责任保证。其中，我行员工提供阶段性保证担保的，仅限于住房贷款，担保额度最高不得超过该员工年度收入（税前）的5倍，年度收入以我行人力资源部提供的收入数据为准。

全程保证担保是指我行认可的担保人对其房屋贷款存续期间的全部贷款本息提供第三方连带责任保证担保。

（三）抵押+资金托管或冻结担保方式，指房产的抵押登记手续未办妥前先行放款，由我行对贷款资金托管或贷款资金（100%保证金）全额冻结担保方式。贷款资金托管期限自贷款发放之日起，至房产办妥抵押登记手续，且我行收妥《房屋他项权证》之日止（地方房地产管理部门监管交易资金的按其规定执行）。 二手房贷款资金通过房地产经纪机构或交易保证机构客户交易结算资金专用存款账户托管，须符合建设部和中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知》和地方房地产行政管理部门关于二手房交易资金托管相关规定要求；采取借款人或卖方个人账户托管的，按照我行个人二手房屋交易资金托管业务相关规定执行。

对于地方房地产行政管理部门实行二手房交易资金托管且我行未取得托管银行资格的地区，分行在风险可控情况下可办理“抵押+他行资金托管”担保方式的二手住房贷款，贷款发放条件按照当地房地产行政管理部门二手房屋交易资金托管有关规定执行。

（四）抵押+过程控制方式，指房产的抵押登记手续未办妥前先行放款，自贷款发放之日起，至房产办妥抵押登记手续且我行收妥《房屋他项权证》之日止的担保空档期内的贷款风险由分行尽可能采取措施进行过程控制，担保空档期原则上不超过7个工作日，特殊情况最长不得超过15个工作日。

（五）住房臵业担保公司全程保证方式，指由住房臵业担保公司为借款人的全部债务提供全程全额第三方连带责任保证担保,借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房臵业担保公司进行抵押反担保，贷款合同执行完毕后解除担保。该方式下住房臵业担保公司须按总行法人客户授信办法核定担保额度。

第十五条 合作方的选择和管理，按照《中国光大银行合作中介机构管理办法》和《中国光大银行授信风险管理手册——对私分册（基本制度）》中对合作方的规定执行。其中，承担二手房贷款阶段性连带责任保证担保的担保公司或住房臵业担保公司的注册资本金须为人民币1000万元（含）以上，且须为实缴资本。

第五章 贷款流程

第十六条 楼盘项目或来源渠道准入

按揭住房须与我行经办网点在同一城市或同省地级市市区范围内，长江三角洲地区和珠江三角洲地区可放宽至县级市。

（一）办理个人一手住房贷款前，应按《个人房屋按揭类贷款业务项目额度审批管理办法》中有关规定执行楼盘准入，启用项目额度时楼盘施工进度符合外部监管相关规定。

（二）办理个人二手住房贷款前，应对所在城市或所辖区域内存量房源进行整体筛选和准入，对业务来源渠道和担保方进行准入。

1、二手住房准入基本条件

（1）产权清晰，具有《房屋所有权证》且能上市流通，无产权和租赁纠纷，不在市政规划拆迁、司法冻结或封存范围之内。

（2）原则上住房处于我行有营业网点的城市市区范围内，且为区位较好、配套齐全、物业管理规范的中高档社区。

2、二手房源准入程序。分行零售业务部牵头，会同分行零售授信风险管理中心依据总行住房准入基本条件结合本地城市区域规划和房地产市场情况合理确定本行二手住房贷款支持购买房屋的区域或小区，须报经分行零售业务主管行长和分行零售授信业务一级审批人双人审批。

3、二手住房贷款业务的来源渠道、担保方的准入和额度的核定按《个人房屋按揭类贷款业务项目额度审批管理办法》相关规定执行。

第十七条 贷款受理

借款人应以书面形式向我行提出申请并提交下列材料：

（一）按我行要求填写完成的《贷款申请暨面谈记录表》；

（二）依照第六条“借款人须同时具备条件”的规定须提供的相关资料；

（三）借款人及其共有人（如有）同意抵押的证明材料；

（四）申请个人二手住房贷款的客户，还应提供卖方如下材料：

1、卖方及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况证明；

2、所售住房的《房屋所有权证》，有共有权人的，应提供《房屋共有权证》；

3、房屋共有权人同意出售房屋的书面文件；

4、如房屋已出租，须提供承租户放弃优先购买权的书面文件；

5、卖方为企业法人的，须提供有效的《企业法人营业执照》、《法人代码证书》、企业有权机构同意转让房产的决议等有关文件；

6、采用抵押+贷款资金（存入卖方账户）冻结担保的，卖方同意在我行所属分（支）机构开立账户并出具《卖方承诺书》（见附件2）。

对以完成产权过户作为放款条件的贷款申请，卖方可仅提供身份证件（卖方为非自然人的，可仅提供《企业法人营业执照》、《法人代码证书》）和房屋所有权证。

（五）我行要求提供的其他文件或资料。

第十八条 贷款调查

客户经理收集齐全借款人资料后，负责审定资料的完整性、真实性、合法性。客户经理必须面谈借款人（二手住房贷款还须面谈卖方及配偶，含房屋共有权人），充分了解借款人的基本情况及其贷款用途的真实性。

贷款调查要点包括以下内容：

（一）核实交易背景的真实性。严格核实房产交易真实性。

（二）调查借款人的还款能力。通过借款人提供的还款来源或资产证明，审核其家庭资产情况；核查借款人偿还贷款本息的能力，要求住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含），需要在收入比中将配偶、共同借款人的收入计算在内的，也应相应的把其债务一并计入。

（三）认定居民家庭住房套数。同时须按照当地住房限购措施严格审核借款人条件。

（四）核查借款人的信用记录。通过中国人民银行个人信用信息基础数据库、我行个贷系统，查询借款人房贷次数、信用记录和其他负债情况，如借款人在银行的贷款有以下情况之一，且不能提供我行认可的情况说明，则我行不得发放任何贷款。

1、现有贷款状态为逾期；

2、近2年内有连续逾期90天以上不良记录，或累计逾期记录超过6次；

3、信用卡有恶意透支„信用卡账户为非正常状态，且欠款金额在3000元人民币以上（含）‟。

（五）调查押品合法性和价值。认真调查核实抵押房屋现状、房屋用途、房屋权属状况和交易价格，确保抵押物合法，抵押价值合理。

第十九条 二手住房贷款抵押房屋评估

客户经理对初步授信审查合格的借款人，应组织我行认可的评估机构对抵押房屋进行评估并出具评估报告（符合免评估要求的除外），抵押物价格以该房产交易价或评估价的较低者为准。

（一）符合下列条件之一的房屋，按照交易合同价格确定抵押物价值：

1、贷款额度在400万元（含）内且不超过本次交易合同总价40%；

2、房龄在3年（含）以内，按前一次（购房发票金额）及本次成交价格孰低原则认定抵押物价值。

（二）贷款额度在400万元（含）内且房龄在3－10年（含）内的房屋，可采取预评估。

（三）如贷款审查、审批人员对属于上述不予评估、预评估范围的住房价格有异议，则可要求对住房进行预评估或正式评估。

第二十条 贷款审查、审批

（一）客户经理经过贷前调查和风险分析，在个贷系统内录入贷款申请信息，并在《个人贷款业务调查表》上签署明确意见，交经营单位负责人审核同意后按照贷款审查审批操作规定提交有权机构审查审批。

（二）个人二手住房贷款

1、已实施“电子化预审批”模式的分行，通过个人二手住房贷款电子化预审批模块，实现信息联动，在电子化预审批模块通过后，由我行客户经理完成贷前调查程序，并在确认客户资料与系统信息一致后进入审查审批环节。“电子化预审批”具体操作规程详见《个人二手住房“电子化预审批+资金托管”一站式综合金融服务操作规程》。未实施“电子化预审批”的分行，按照本条第一款执行。

2、审查、审批通过后，我行对合作中介提供《按揭贷款承诺书》（附件5） 第二十一条 签订借款合同

根据审批意见，通知借款人、二手住房卖方（如有）、担保人面签相关贷款合同和担保合同等法律文本，并办妥贷款的抵押或预抵押、保证等担保手续。

第二十二条 办理保险、公证和二手房屋交易过户手续

（一）借款人可自愿选择购买“房贷险”。对于以下出险概率较高的房屋，借款人须购买保险，保险单正本及缴费发票（原件或复印件）由我行代为保管。

1、台风、龙卷风高发的沿海地区临海房屋；

2、泥石流高发地区的临山房屋；

3、砖木结构容易发生火灾的房屋；

4、用于储存易燃、易爆等物品的房屋。

（二）借款人为港澳台及外籍人士的，须办理强制执行公证或提供一名贷款行所在地年满十八周岁具有完全民事行为能力自然人作为联系人，并在贷款合同中明确约定贷款有关信息在我行送达该联系人时即视同送达借款人。

（三）二手住房贷款客户签订贷款合同后，买卖双方应及时办理交易房屋产权转移登记手续，取得产权过户收件收据和房产交易完税凭证后，须将上述单据送交客户经理，由客户经理或分行集中指定产权经办人员在取证日与买方一同或接受借款人的委托直接从房管部门领取借款人名下《房屋所有权证》。采取凭过户收件收据放款的，客户经理或分行集中指定产权经办人员还须参予办理产权过户手续，并直接从房管部门领取产权过户收件收据和房产交易完税凭证，保证交易过户真实。

第二十三条 落实放款条件

贷款发放前，客户经理或抵押登记人员须根据审批意见落实下述放款操作模式，及保证担保手续等相应放款条件。

（一）个人一手住房贷款

1、对符合我行《个人房屋按揭类贷款业务项目额度审批管理办法》界定的一手优质楼盘项目和房管部门不办理预抵押登记的地区可采取“房地产开发企业或臵业担保公司提供阶段性或全程连带责任保证担保+商品房预售合同备案登记”的形式放款。

其中：对于满足以下任一条件的一手住房贷款，可采取“房地产开发企业或臵业担保公司提供阶段性或全程连带责任保证担保+商品房预售合同备案登记收件收据”放款的操作模式。

（1）土地及在建工程已抵押给我行的房地产开发贷款项下一手楼盘按揭项目；

（2）在分行当地同业普遍采用“商品房预售合同备案登记收件收据”放款条件的前提下，经分行零售业务主管行长和分行风险总监双签审批同意采取预售合同备案登记放款的优质开发商开发的优质一手楼盘项目；

2、不满足上述条件的其他一手住房楼盘项目项下住房按揭贷款须采取收妥（预）抵押登记收件收据后放款的操作模式。

（二）个人二手住房贷款

1、取得房屋所有权证过户收件收据和房产交易完税凭证（地方房产行政管理部门规定在领取转移登记到借款人名下房屋所有权证环节履行纳税义务的地区除外）；或

2、取得转移登记到借款人名下《房屋所有权证》；或

3、取得抵押登记收件收据；或

4、取得房屋他项权证；

5、对于地方房地产主管部门实行存量房交易资金监管，资金监管和房屋权属登记系统实行封闭运作，交易资金监管机构在我行开立监管账户且我行对资金监管和房屋权属登记进程以及取消交易后回收贷款的风险可控的情况下，可在取得阶段性/全程担保承诺和保留《房屋权属登记信息系统》房产过户转移登记电子信息（保留截屏信息）作为取得过户收件收据证明的情况下放款。

6、抵押+过程控制担保方式的放款条件为：取得抵押登记收件收据。

7、对于《房屋所有权证》和《土地使用权证》独立存在且房地产权属登记须分别到房产行政主管部门和土地管理机关办理的区域，分行在土地使用权证的转移登记和抵押登记风险可控情况下，可采取上述任一种放款条件。

8、对于个人二手住房贷款中借款人所购房屋上已设定抵押权利，且卖方须以借款人贷款资金赎楼的，分行可采取分次放款方式发放贷款，首次的赎楼资金的放款条件可参照第六章“转按揭贷款”第二十六条第六款执行，余款的放款条件须按照本条上述规定执行。

第二十四条 贷款发放

放款审核人员审核批复中授信前提条件的落实情况，审核相关放款审核材料；审核通过后，办理贷款出账并按照批复要求划款。

第六章 转按揭贷款

第二十五条 转按揭贷款，指我行向借款人发放的，用于归还其本人在他行尚未清偿的原首套住房贷款的贷款。同时，在我行贷款发放前借款人仅购买和按揭贷款该套住房，未有购买二套住房情况。当地监管部门另有规定按其规定执行。

第二十六条 除以下规定外，其余条件均参照本办法相关规定执行。

（一）转按揭住房须为我行区域准入范围内的楼盘且已取得《房屋所有权证》的房产；

（二）借款人拟偿还的原个人住房贷款状态正常，近2年内无连续2个月以上或累计6期逾期的还款记录；

（三）转按揭贷款额度不得超过借款人原住房贷款本金余额；

（四）转按揭贷款利率按首套住房贷款利率政策执行；

（五）贷款申请时，须提供借款人原借款合同及尚未清偿贷款本息金额的证明；

（六）审批批复中可选择采用下列两种放款条件：

1、落实抵押权后放款。在落实抵押权并由我行认可的保证人提供阶段性保证或全程保证担保情况下，我行可先发放新贷款至借款人账户，接受借款人委托，将贷款转入其指定账户，专项用于归还原贷款尚未归还的贷款本金余额，借款人委托我行或我行认可的担保公司办理房产原抵押登记注销手续，我行持《贷款合同》及相关申请资料办理房产抵押登记手续，并及时收妥房屋他项权证。

2、先办妥抵押后放款。由借款人或我行认可的担保公司先筹措资金将原贷款还清，取得注销抵押登记证明、房屋权属证书（小产证）后，我行持《贷款合同》及相关申请资料办理房屋抵押登记手续，并收妥房屋他项权证后发放贷款。

第七章 循环贷款

第二十七条 循环贷款是指我行授予个人住房贷款的借款人一定的授信额度，在额度及有效期内循环使用的贷款。

第二十八条 循环贷款具体操作规定详见《中国光大银行个人循环贷款操作规程》。

第八章 后臵式住房贷款

第二十九条 后臵式个人住房贷款是指借款人以全款购臵的住房提供抵押，我行向借款人发放的用于归还其购买抵押住房所产生的债务的贷款。本贷款仅适用于个人二手住房贷款。

第三十条 除以下条件外，其余均按本办法相关规定执行。

1、借款人有全额购臵住房所产生的债务，并同意向我行提供相应的债务凭证及复印件。债务凭证包括信用卡签购单、借条、借款合同、借款协议等。

2、抵押住房取得交易契税完税凭证的日期距贷款申请日不超过三个月，且抵押住房已取得过户后《房屋所有权证》。

3、贷款额度符合本办法第七条规定，且不得超过借款人购臵该住房所产生的债务总额。

4、批复中的放款条件为办妥抵押登记手续后放款。

5、支付管理要求：借款资金划入借款人指定账户，仅用于偿还本次购房交易资金，不得挪作他用。

第三十一条 对于贷款所购住房的交易完税凭证中能详细载明卖方信息（至少包括卖方和共有权人姓名，产权份额，土地房屋坐落、建筑面积、成交价格、转移方式为存量房买卖以及纳税义务发生时间等）的，原则上可不提供“第十七条第四款“卖方须提供材料”。

第九章 贷后管理

第三十二条 楼盘维护

指定贷后管理人员对入库楼盘状况进行动态维护，采取定期和不定期的方式，对有贷款余额且尚未办妥产权证的项目进行走访，了解以下情况并及时进行入库楼盘信息更新。

（一）了解在建项目的建设进度、销售情况、价格变化和开发商的财务状况。

（二）了解开发商房屋竣工验收、办理大证以及换发小证的流程进展情况。

（三）了解入库楼盘的价格变动状况。

一旦发现或预计出现对我行个贷业务造成风险的现象，须逐级报告相关部门停止贷款发放并采取相应的防控措施。

第三十三条 抵押品管理

对于采取预售合同备案登记放款的一手住房按揭贷款分行须逐笔建立台账制度，在当地合理期限内办理完毕预抵押登记手续，并由专人每旬对台账进行核对。

对于以二手住房房产交易过户收件收据或转移登记后借款人名下房产证或抵押登记收件收据为条件放款的，贷款发放后，分行应指定专人督导和监控房产交易转移登记和抵押登记进程，专人办理和收妥房屋他项权证。贷款发放至我行办妥抵押登记、取得房屋他项权证最长应不超过180天。

第三十四条 员工阶段性担保管理

分行零售业务部应建立员工阶段性保证住房贷款台帐，按季提供给人力资源部门。未解除担保责任的员工调离或申请辞职时，分行人力资源部应征得分行零售业务部同意后，方可为其办理调动或离职手续。

第三十五条 贷后管理的其他相关要求，按照我行《授信风险管理手册——对私分册（基本制度）》中贷后管理的规定执行。

第十章 附则

第三十六条 本办法中各项规定仅为业务办理的基本要求，各分（支）行在没有突破文件规定前提下，应根据实际情况制定实施细则报总行备案。

第三十七条 住房公积金贷款和住房组合贷款在获得当地住房公积金管理部门的开办资格后，在本办法范围内依据当地住房公积金管理部门的规定制定实施细则执行，同时报总行备案，其中涉及对外的委托合同、协议等法律文本资料须经有权部门审核批准后使用。

第三十八条 本办法由中国光大银行总行负责解释和修订。

第三十九条 本办法自下发之日起执行。同时废止2011年4月29日中国光大银行发布的《中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法》和《中国光大银行个人二手房屋贷款管理办法》。

附件：

1、中国光大银行个人贷款还款方式使用说明

2、买方承诺书（适用于个人二手住房贷款）

3、按揭贷款承诺书（适用于个人二手住房贷款）

附件1： 中国光大银行个人贷款还款方式使用说明

一、还款方式

我行个人贷款的还款方式包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本、先还息后等额本息或等额本金、等比累进、组合还款（移动按揭）、到期一次还本付息（利随本清）等7种还款方式①。

（一）等额本息

又称“按期（月）等额还款法”，即借款人每期以相等的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每期归还的金额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。

设贷款总额为Y,贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，“分期还款额”又称“每期还款额”；“贷款余额”又称“贷款剩余本金”，则：

nYi1i分期还款额＝1i1 nk1i1i贷款余额＝1in1Y

（二）等额本金

又称“按期（月）等本还款法”，即借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。

设贷款总额为Y，贷款期数为n，贷款利率为i，已还至第k期，则：

分期还本额＝ Y

nK期还款额Y

n＋1－

（三）按期还息到期还本 k1Yink贷款余额＝1－Yn

借款人每期须偿还本期应付的贷款利息，到期一次性偿还本金与当期利息。仅限于贷款期限在1年以内（含）且贷款金额在100万元以下（含）的个人贷款。

（四）先还息后等额本息/等额本金

是指在贷款发放后指定的时间段（还本宽限期）内，借款人只按期偿还贷款利息、不偿还贷款本金，待指定时间段期满后，再根据贷款本金和剩余贷款期限

上表为各还款方式的业务占比情况统计。建议客户经理重点推荐使用等额本息、等额本金两种还款方式。

采用按月等额或按月等本方式计算的分月还款额还本付息的一种还款方式。

原则上一手住房贷款的还本宽限期应控制在2年（含）以内，二手住房贷款应控制在1年（含）以内。

（五）等比累进

又称“等比累进还款法”。借款人每月以一定比例累进的金额(递增或递减)偿还贷款，其中每月归还的金额包括每月应还利息、本金，按约定的还款周期归还，在贷款到期日前全部还清本息。等比累进还款法包括等比递增还款法、等比递减还款法。

1、相关规定

（1）等比递增还款法：首次分期还款额须大于当期应计贷款利息；

（2）等比递减还款法：递减比例必须大于负100％，小于零。

2、计算规则

（1）等比递增还款法。首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，t=12个月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段(t期)内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）累加，即每期以新分期还款额[A×（1＋s）]归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款[A×（1＋s）] 按定比（s）累加，即每期以新分期还款额[A×（1＋s）×（1＋s）]归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比（s）累进，直至贷款本息偿清。

（2）等比递减还款法。首先对借款期限按一定基础（累进时间t期，t=12个月）划分若干时间段，借款人首先在第一时间段（Wb期）内每期按分期还款额（A）以相等额度归还贷款本息，在第二个时间段(t期)内，较第一时间段的分期还款额（A）按定比（s）递减，即每期以新分期还款额[A×（1－s）]归还贷款本息，在第三个时间段（t期）内，较第二时间段的分期还款[A×（1－s）] 按定比（s）递减，即每期以新分期还款额[A×（1－s）×（1－s）]归还贷款本息，依此类推，以后每隔一段时间t期，新分期还款额都较前一时间段的分期还款额按定比（s）递减，直至贷款本息偿清。

由上可知，对等比累进还款法，当s>0时为等比递增还款法，当s=0时为等额还款法，当s

设贷款总额为Y，贷款利率为i，贷款期数为n，并设n=wb+t×v+We，其nW

中1≤Wb0，v≥0且为不大于

A bt的最大整数，0≤We

1ivtWeWbtWe1i1iv1W1i11s1i11i1s1ie11i1s

（六）组合还款法

又称“移动按揭还款法”，是一种将贷款本金分段偿还，根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式。即我行根据借款人未来的收支情况，首先将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段（t），然后确定每个阶段的还款年限。还款期间，每个阶段约定偿还的本金在规定的年限中按等额本息的方式计算每月偿还额，未归还的本金部分按月计息，两部分相加即形成每月的供款金额。包括随心还A和随心还B两种。

1、计算公式：

假设P为贷款本金，I为月利率，N为贷款年限，t为分段数，A为每月还款额，

则有：At=[P-(P1+P2+….+Pt)]×I+Pt×I×(1+I)nt×12÷[(1+I)nt×12-1] 其中：

（1）At为第t期内的每月还款额，且A1>= P×I

（2）Pt为第t期内的应偿还贷款本金，且P¬¬=P1+P2+….+Pt，Pt一般应为万元的整数倍

（3）Nt为第t期内的还款年限，且N1+N2+….+Nt =N，Nt应为大于或等于1的整数

2、还款期间，如遇利率调整，应按如下公式重新计算月供额。

At=[P-（P1+P2+….+Pt）]×I’+ Pt’× I’×(1+I) Nt’×12÷[(1+I)

Nt’×12-1]

其中：Pt’为第t期内的剩余本金，I’为调整后月利率，Nt’为第t期内的剩余贷款期限。

3、随心还A 还款方式（仅限于个人住房贷款贷款）。

（1）定义：将贷款期限分为2段，并约定每段应还贷款本金比例，各段内应还贷款本金按月等额本息方式计算其月还款额，根据资金的实际占用时间计收利息的还款方式。

（4）继续融资

在贷款到期日前，中国光大银行可为符合以下条件的借款人提供继续融资，继续融资可选择其他还款方式，也可继续选择“随心还A”方式。继续融资条件如下：

A、贷款须已完成最高额抵押登记手续并完成额度启用；

B、贷款状态正常且抵押物没有出现产权纠纷，譬如被查封等。抵押物的使用性能保持稳定，具备正常的变现能力，抵押率符合中国光大银行个人住房贷款管理办法和循环贷款操作规程的相关规定；

C、借款人具有归还尚未偿还贷款本金至还款日的贷款利息的能力，且贷款记录良好，未出现以下情况：现有贷款状态为逾期；近2年内有连续逾期90天以上不良记录的（由于借款人一时疏忽所致且有特别合理解释之证明除外）；近2年内累计逾期记录超过6次的（由于借款人一时疏忽所致且有特别合理解释之证明除外）；信用卡有恶意„信用卡账户为非正常状态，且欠款金额在3000元人民币以上（含）‟透支的。

（5）其他规定。

满足《个人住房贷款管理办法》要求外，还须满足下列要求：

A、原则上须为授信额度项下单笔贷款。

B、贷款还款能力考核。原则上应将借款人第1段住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含），第1段月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含）。

C、其再融资额度最高不得超过原“随心还A”房屋贷款尚未还清剩余贷款本金及根据房贷次数确定的贷款金额。再融资期限到期日不得超过授信期限到期日。其中，房贷次数的认定以额度项下首笔贷款所认定的房屋套数为准；其他贷款条件（如：利率等贷款要素）在继续融资申请时，按我行同期同档次房贷政策的相关要求执行。

D、继续融资放款日期可以适当提前，但不能晚于原“随心还A”房屋贷款到期日。

E、在贷款第2段启动前3个月就开始提示、跟踪，根据客户实际资信情况，落实剩余贷款本金的继续融资申请或结清贷款本息。对借款人仅因房贷政策调整导致无法继续融资的，可申请办理贷款延长期限一次，贷款延期后不得超过授信期限到期日。

（6）操作要求。

按照《个人住房贷款管理办法》要求操作业务外，借款人还须提交《个人房屋“随心还A”贷款申请书》（见操作文本），并签订《补充协议》（见操作文本）。

4、随心还B还款方式

（1）仅限于个人一手/二手住房贷款；

（2）贷款期限须在5年以上；原则上贷款最多分为5段，每段的期限不得少于1年。

（七）到期一次还本付息（利随本清）

（1）又称期末清偿法，指借款人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。

计算公式：

到期应还利息=贷款本金×贷款日利率×贷款本金实际占用天数

（2）本还款方式仅适用于一年期以下的个人贷款（含）。

二、还款日

个人贷款从放款的次月起开始还款，每1个公历月为1个还款期，还款日可设定为对应日、统一日和任意日。对应日为放款日，统一日为每月20日，任意日可设定为每月的1-31日（还款当月无此设定日时将默认为月底最后一天）。均按月计收利息，贷款还款首期和最后一期按照资金的实际占用天数计收利息。

三、还款宽限期

借款人在宽限期内归还每期还款额的，视同正常还款，不计收宽限期罚息；超过宽限期还款的，将按实际违约天数（含宽限期天数）计收罚息。

1、仅限住房贷款使用；

2、宽限天数和客户群体由各分（支）行根据当地市场状况和借款人情况合理地确定，最长不得超过10天（含）。

附件2： 卖方承诺书

承诺人： 先生/女士

居民身份证号码：

承诺内容：

我与买方 先生/女士签订《房屋买卖合同》，将位于 的房屋售于买方。因买方购买上述房屋，需向中国光大银行 支行（以下简称贷款银行）申请二手房贷款。我郑重声明：

1、该房产交易真实 ，完全符合政府可上市交易之规定，并按正常程序办理房产产权转移手续。

2、若贷款银行在办理该房产产权转移手续后向买方发放贷款，并依据买方指令将贷款及购房首付款划入我本人在贵行开立的账户内，则在上述款项进入我本人账户之日起至贷款银行与买方办妥抵押登记手续之日止的期间内，本人授权贵行对该账户予以冻结，无任何异议，并保证不支取和划转账户内的款项。

3、无论因任何原因，导致买方不能在贷款银行认可的时间内取得上述房产的所有权，贷款银行不能取得上述房产的抵押权，我本人在此不可撤销的授权贵行可以直接将已划入我本人账户内的购房首付款及贷款本息予以划出，用于偿还买方在贷款银行的借款。

4、如贷款银行与本人面谈发现存在一定风险或交易真实性存在问题，本人不可撤销的授权贵行可根据贷款银行的书面指令直接将已划入我本人账户内的购房首付款及贷款本息划回原转入账户，用于归还买方和偿还买方在贷款银行的借款。

承诺人（卖方）： （签

字）

年 月 日

签字见证人：

附件3：按揭贷款承诺书

致：

（买方） 先生/女士

身份证号：

（卖方）

身份证号或营业执照号：

买方与卖方就买卖位于 市 的（项

目名称） （座别及楼号） 达成意向。买方因资金不足向我行申请按揭贷款，经我行对买方提出的个人二手房贷款申请审查，认为买方具备向我行申请按揭贷款的条件。如买方按照我行要求办理完成下列事项并经我行审核无误后，我行同意向买方发放金额为人民币 整（大写），期限为 年，利率为 的个人二手房屋贷款。

下列事项指：

□买方、卖方已向房管部门递交上述房屋转让登记申请，并取得房管部门出

具的过户收件回执和交易完税凭证（如有）；

□买方与卖方在房管部门办理完毕上述房产的转让手续，买方领取了以其为

上述房产权利人的房地产权证；

□买方与我行向房管部门递交上述贷款抵押登记申请，并取得房管部门出具

的抵押登记收件回执；

□买方与我行办理完毕以我行为抵押权人的抵押登记及其他必要手续。

□其他： 如买方不能完成我行要求的上述事项导致贷款不能发放的，我行不承担任何

责任。

对上述贷款利率的约定以贷款借据为准。

本承诺书自签发之日起 内有效。

此致

中国光大银行 行

年 月 日

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