观点论坛武汉行 金融海啸中的大武汉地产转型

来源：焦点武汉房地产网  作者：煦鹃

2009年03月26日11:15 我来说两句(0)

城市观点论坛介绍

城市观点论坛是以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与城市发展、区域经济为主题，并全面解码最为及时的行业及金融政策，以中国及世界房地产发展中的城市为载体及主办地，邀请经济学者、政府官员、开发商巨头、建筑规划大师、金融人士、传媒精英，对中国城市发展进程、房地产建设等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

2005年，“城市观点论坛”在青岛拉开总序幕，至此先后走进南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、青岛、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特十几个省市。历经三年，“城市观点论坛”纵横中国，跨越大江南北，掀起了一次又一次的思想浪潮，不断引发地产话语风暴。

2009年，中国经济面临调整，中国房地产更是深陷危机。在金融海啸的背景下，地产行业与企业的出路何处？面对危机，从国家决策层到企业领导层将目光投放到了调整，金融政策、信贷政策以及产业政策一起担纲，这些与房地产息息相关的政策调整的方向与结果会如何？房地产企业如何抓住这次调整的契机？作为区域城市的大武汉要如何发展与适应？与整个中国地产同样经历了过去两年的热潮，大武汉房地产在当前的市场调整中，反省及展望是主题。而作为区域城市的武汉，如何保证在地域特色中平衡城市建设与地产发展？如何在讨论与观点的碰撞中获得最适合大武汉地产发展的新思路和武汉本土地产企业的发展模式？

时间：2009年3月27日星期五下午14：00

地点：香格里拉

演讲嘉宾

陈　淮：著名经济学家、建设部政策研究中心主任

巴曙松：著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长

黄怒波：北京中坤投资集团有限公司董事长

>>>直播实录

主持人：亲爱的各位来宾大家好！欢迎大家来到城市观点论坛武汉行现场，请允许我代表本次论坛的主办方观点地产新媒体及各协办支持单位欢迎大家的到来！过去的一年地产从炎夏到寒冬的突然转折，让行业开始了普遍的反思。随着金融危机和楼市调整的加深，房地产酝酿着变革，虽然我们走过了艰难的2008年，但是我们要如何在2009年把握房地产市场的脉搏和行业政策的走向？中国房地产进入了这一轮深入调整之后如何更好更积极的走向未来？我们更希望了解在经济调整中我们的产业政策会如何制订；与房地产息息相关的金融政策及信贷政策会如何改革。而武汉作为过去两年中国房地产投资的热点城市之一，在2008年之后武汉与大多数在那个时间里房地产投资风声水起的城市一样，面临着房地产后续乏力的现实。在当前的现实状况下要如何保持大武汉地域特色中的城市建设与地产发展，武汉房地产企业要如何完成自身的调整与转型？我们今天在这里讨论金融海啸中的大武汉地产转型。谢谢各位来宾的支持与参与！

今天到场的来宾是：著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生、著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生、北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生、武汉市政协副主席民建武汉市委邹国林先生、湖北省企业联合会副会长涂先生、湖北省银行业协会副会长陈慈洲先生、武汉市开发办副主任严宽先生、武汉市蔡甸区区委常委武汉后湖区生态新城指挥长李先生、佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司事业部总经理方春先生、加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生、武汉百强房地产开发有限公司董事长杜先生、三人行置业机构董事长陈勇先生、湖北金融网总裁、汉银资本董事兼总经理杜汉武先生、湖北长江商报社总经理叶胜先生、观点地产新媒体出品人、博鳌房地产秘书长陈诗涛女士。

本次论坛获得了福星惠誉、三江航天等实力企业参与，更有来自北京、上海、四川等行业内的朋友们参与了本次盛会，我代表主办方感谢大家的参与与支持！

下面有请今天会议的主办方及协调单位相关负责人致辞！首先有请武汉市政协副主席、民建武汉市委主委邹国林先生！

邹国林：尊敬的各位领导、专家学者及企业家的朋友们大家好！

武汉市政协副主席、民建武汉市委主委

邹国林

首先我代表武汉市政协、民建武汉市委向大家光临今天的论坛表示欢迎！房地产行业作为我国国民经济的基础产业，在过去的几年为我国的经济增长作出了重要的贡献，在08年下半年开始经历了连续几年的高速增长之后，全国的房地产行业进入了调整期，武汉市房地产行业这在此次调整期中受到了充实，给武汉经济增长带来了较大的压力。今天众多的经济界专业学者们、房地产业的精英们借这次地产峰会的机会齐聚武汉共同研究和探讨武汉房地产目前所面临的形势以及发展对策和机遇。我们感谢主办方给这次论坛所作出的各项工作和努力，同时五也希望各位专家及业界朋友能在论坛上畅所欲言，为武汉房地产业早日走出困境，积极建言献策，为武汉的经济发展作出贡献！谢谢！

涂焱生：尊敬的各位来宾、各位专家、各位学者大家好！

湖北省企业联合会副会长

涂焱生

今天众多来自房地产企业界的代表和各位精英欢聚武汉参加城市观点论坛武汉行，首先我代表湖北省企业家协会对这次论坛的顺利举行表示热烈的祝贺！在过去的08年我国经受了罕见的金融危机影响，经济形势受到了严峻的挑战，多年来一直为我省经济增长注入了强烈活力的房地产行业去年出现了消极局面。为了扭转这种被动形势，国家省市相应出台了很多救楼措施有了初步的成效，本次论坛的举行为湖北省房地产业和国内经济学界提供了良好的交流和沟通的机会。相信通过本次论坛、通过各位专家、通过各位企业家的共同努力定能给湖北武汉房地产行业的健康发展提供有利的帮助，为我省房地产行业尽快走出楼市严冬作出重要贡献。

最后，我代表湖北省企业联合会、企业家协会对共同为本次论坛提供帮助的各位工作者表示感谢！并祝论坛圆满成功！谢谢大家！

陈慈洲：各位领导、各位来宾大家下午好！首先我代表湖北省

湖北省银行业副会长

陈慈洲

银行业协会对本次论坛的召开表示热烈的祝贺！改革开放以来，特别是1998年进一步深化城市住房改革以来，我国的房地产业得到了快速发展，城市居民住房条件得到了极大的改善。房地产业也一度成为银行业信贷集中度相对高的行业。不期而至的金融危机严重冲击了房地产业的发展，但是我们有理由相信困难只是暂时的，有国家政策的支持房地产业一定会转暖回春。我希望借助本次论坛，与会的专家学者们能够积极探讨在金融危机和行业不景气的双重压力下，如何实现房地产业与银行共赢的合作良策！谢谢大家！

叶胜：尊敬的各位来宾、各位专家、地产界的各位朋友们！感谢大家在百忙之中前来参加城市观点论坛武汉行活动，我代表长江商报社对各位来宾的光临表示热烈的欢迎！

今天的主题是金融海啸中的大武汉地

长江商报社总经理

叶胜

产转型，金融风暴对武汉实体经济的应该已从房地产、电力、钢铁、能源行业传导至汽车、家电等先导性行业，如果这种危机随着区域和产业链的持续漫游，对于发展中的武汉房地产业将是严峻的考验。所以，今天邀请众多的业界专家、企业界人士共聚一堂讨论大武汉地产如何在金融海啸中转型这个话题是十分必要的。武汉之所以称为“大武汉”，我觉得这种“大”是空间上的大。随着“1+8”城市圈的形成，武汉在这样的环境下将拥有无限大的发展空间。目前多家美国企业在金融风暴中逆势进入武汉，沿海产业资本也将目光转为湖北优秀企业，这种信号表明在金融危机中武汉反而成为了外资产业转移的新内电。如何化危为机？我相信今天有这么多的专家和企业界的名流在这里欢聚一堂，对武汉的房地产业一定会起到促进和引领作用，谢谢大家！

杜汉武：非常容幸能够在香格里拉这个温暖的地方和众多的领导、专家以及地产界的朋友们相聚一堂共商地产大计，

湖北金融网总裁

杜汉武

其实我们是在做政府想做但没有做的事，那就是为振兴湖北的经济建言献策，作为活动的主办方之一我想表达两层意思：

第一是感谢，在地产业的非常时期，这么短的时间我们能够汇集这么多的精英出席会议并不是十分容易的事，所以我这里要特别感谢协办单位、今天到会的领导和专家，大家对我们的工作一贯给予了大力支持。另外也特别感谢远道而来的贵宾，也是我特别敬仰的陈淮先生、巴曙松先生、黄怒波先生的支持。不久前，樊纲先生也都出席了我们主办的会议。正是这些重量级专家的鼎立相助以及他们的辛苦劳作我们才能有今天的思想盛宴。

第二是愿望，既然是开会我们应该有所收获，收获怎么来体现呢？希望借助开会的实际畅所欲言，发出我们地产界的声音。我们应该呼吁并且建议政府明确的推出房地产方面的各项救市措施，我觉得这是当务之急。同时我们也应该借助这样会议的时机充分的沟通，搭建银企合作的桥梁。目前的市场并不缺资金、也不缺好的项目，缺的是信心和信息的充分沟通。我们解决了这个问题，企业就能够多一条生存的道路、发展的道路。这一点也是我们正在做的事情，以及我们以后努力的方向。

最后，预祝2009年城市观点论坛武汉行圆满成功，也预祝房地产界从现在开始能够逐渐走出低谷！谢谢大家！

陈诗涛：尊敬的各位来宾下午好！还记得两年前我们在这里举行了07年武汉行活动，今天在此举办09年武汉行活动

观点地产新媒体出品人

陈诗涛

，站在这里感慨良多。07年的房价是一路飙升，到今天分界线行业正面临着巨大的变化，观点地产新媒体作为行业的记录者也一直见证和关注着这个变化。我们相信调整是不可避免，关键看我们怎么样来面对，所以我们特别邀请到了陈淮博士、巴曙松博士、黄怒波先生共同和我们交流。作为主办之一的观点地产新媒体。四月份我们会在郑州、哈尔滨、重庆、西安还会陆续举办中国行的活动，6—8月份在海南将继续举办09年的博鳌房地产论坛，12月还会在广州举办城市观点年度论坛，我们希望到时能够看到房地产产业和全中国的房地产商行业更健康、大家活得更好！最后感谢长江上报、湖北金融网的全程支持，因为大家的协作才能使我们今天相聚在这里，谢谢大家！

主持人：接下来进入武汉行论坛的议程，今天的议程包含以下几个主题：1、经济调整过程中产业制订的主要方向。2、房地产金融政策及信贷政策。3、金融海啸中的大武汉地产转型。

我们知道经历了2008年的调整以及相关政策的不断出台，救市已经成了常态，楼市急转直下，政策的研究与制订已经被行业所瞩目，房地产离不开土地和资金，作为与经济、与民生息息相关的资金密集型行业，房地产行业受宏观经济及产业政策的影响尤为严重，所以国家政策的一切变动都将对我们的行业产生深远的影响。2009年我们的产业政策制订会往哪个方向走直接影响到房地产企业资金链和金融信贷政策将如何调整。

本次武汉行论坛将分别请出著名的经济学家陈淮先生、国务院发展研究中心巴曙松先生、北京中坤投资有限公司董事长黄怒波先生等。此次论坛的演讲内容除了正规的演讲内容我们还安排了观众提问的环节，演讲嘉宾除了回答台下听众的提问之外，我们还将请出两位特约的评论员来与嘉宾互动。

接下来有请今天第一场主题演讲的特约评论员上台就坐，他们是：武汉现代国民经济研究所所长王涛先生、加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生。

今天首位演讲嘉宾，有请著名经济学家、建设部政策研究部主任陈淮先生！题目《经济调整过程中的产业政策制定的主要方向》

陈淮：谢谢主持人！谢谢在座的各位来宾！今天很郁闷巴教授在我后面讲，所以我越发不敢讲（笑）。希望今天到场的媒体们别说我是官员，我是学者。今天演讲的主办方出的题目让我三天三夜没有睡着觉，今天包含三个关键词：房地产、海啸、转型。

建设部政策研究中心主任

陈淮

房地产行业发展到今天的确面临着转型，09年以及此后比较长时间内，房地产业的转型集中于四个方面：

1、单边上涨或者暴跌的行情没了。单边上涨非常态的市场已经过去了，一个产业和一个市场发展的初期不成熟的时期才会有这样的行情，比如说股市、再远一点20年前的家电市场。正常市场的波动情况不会是这样的，我们不能把非常态当成常态。

2、盖房子就能挣钱的时代过去了、每一个开发企业都能活下来的时代过去了。优胜劣汰，产业组织内部不断整合的时代到来了。中国的家电业曾经出现过很多的名牌，这些名牌在市场转型过程中因为不能适应灰飞烟灭了，但并不妨碍中国家电业产业成长为世界一流的家电产业，优胜劣汰的过程并不仅仅是在家电业出现过，在证券业也同样存在，大家需要做好这个准备，让自己成为活下去和发展壮大中的优秀个体。

3、救市成为关键词的过程已经过去了。我们在转型从依靠政府转向依靠市场的时代来临了，今天讨论武汉房地产业的发展，让我想到一个历史，整整一百年前如果历史不转弯的话，大武汉是今天上海在中国经济中的地位，近代大工业和资本这两样东西踏上中国土地的最初是在武汉落脚，我们有江汉海关、有大冶铁厂、京汉铁路，这些最初都是在这里落脚了。但是100年前，辛亥革命前后到五四革命运动这一代，上海的民族资本把历史转了一个圈，才有了今天的上海。我特别提示武汉的开发商和企业家朋友，我们又到了历史转折，最终要想成为国民经济的重要支柱产业；要想能够成为强大的、有生命力的产业非得摆脱政府对政府的依靠而走向对市场的依靠。

4、从不管什么样的房子都卖得出去，到实实在在的提供功能完善、技术先进、节材、节水、节地的房子成为大家的需求。从最开始的核心社区和城乡结合部这里盖房子的过程该逐步的随着中国城市群战略的对进和快速轨道交通的建设，特大型城市居住分布将会出现国际上经验已经证明的那种分布方式。中国的城市化战略已经明显的从原来的遍地开花转变为城市群战略，我们不仅有长三角、珠三角，而且有了京津冀城市群；不仅有了沿海城市带，而且有了西部的成渝；和以东南亚自由贸易区为题材的西南城市群等具体的战略安排。从四万亿前后明显看出城市里城际铁道交通网的建设，将使原来购买者空间地位的选择发生了非常大的变动，符合规律的房地产行业发展可能也是一个转型。

关于“产业政策”我稍微纠正一点，利率也好、税收也好都不是产业政策，那是宏观调控政策，产业政策是有关于产业技术进步发展、产业内部大中小企业的组织专门以及产业和国民经济之间的关键；以及产业的国际竞争力问题，涉及到这样的政策才是产业政策，房地产业在过去几年发展过程中、在产业政策体系上缺的恰好是产业政策。由于缺乏了强大系统的产业政策，使这个市场和我们企业的发展不得不随着短期的宏观调控政策而随波逐流。

利率、税收是宏观调控政策；经济适用房、住房保障体系是公共政策，他们都不属于“产业政策”。关于房地产业是国民经济重要支柱产业的判断是产业政策，加快这个产业内部优胜劣汰的淘汰，提高整体群体的产业素质是产业政策，推进节能省地型建筑发展是产业政策，促进城乡协调发展方面的政策这才是产业政策。

关于“金融危机”，最近两三年来房地产的问题都是被金融专家给讲了，金融专家没有把他们那一行研究好给我们弄出了金融海啸来。今天我们讲点金融，让金融专家明白研究房地产的也需要懂金融，不然他们不知道什么是“深层次”（笑）。

中国当前能不能率先走出金融海啸的阴影？能！什么依据？到今天、到昨天奥巴马也和温总理学着和网民对话，先学着中国积极的财政政策，奥巴马也来这一套，我们的总理和网民对话他们也对话，但是他们比我们慢了整整一拍，要赶上这一拍还不容易。全世界的大国，包括中国和美国在这次海啸中，第一轮大家的普遍做法是减税发购物券在援助低端群体，这一阶段已经过去了。最初以低端群体作为对象来救助的阶段已经过去了。中国现在的政策资金已经实实在在的投入到刺激和促进经济增长的阶段，打一个通俗的比方，美国还在抢救室里，花的钱主要是用今天加一个呼吸机、明天打一针强行针；但是中国现在已经出院了，加强点营养就可以重新上班了。中国已经领先了一拍，我们认为已经不需要再更多的讨论中国能不能率先走出这个阴影，我们的的确确已经率先往阴影外走了。

从当前一段时间的媒体舆论上看到，自觉或不自觉的都已经把视觉转到研究市场是否回暖的问题，这一小的变化反映到行业的心态和注意力已经从最初的制订“救人”到健康发展的状态。春江水暖鸭先知，希望在座的来宾感受到春江水暖。中国经济在这场海啸中率先走出阴影是没有问题的，我们房地产业仍然成为国民经济重要支柱产业，并且进一步发展壮大行不行？没有问题！

大家当前说交易量回升、房地产的小阳春等等，房地产会不会上涨？不一定。

因素1：当前房地产影响因素中和供求关系无关的因素在左右着房价。请听好“和供求关系变化无关的因素在左右着房价”，第一个因素是尽管供求关系和去年有所改善，需求在有所增长，但是重置成本的下降导致房价回升并不存在着市场冲突的基础，钢材、水泥、土地价格，企业再生产的成本才是真实成本，库存购入原材料的成本不是真实成本，进行再生产的时候买入同样的土地每平方楼面价在这个产品的销售只能按照重置成本来算。去年和前年媒体说开发商暴利了，这其中有相当一部分钱是土地价格上涨后重置成本的上升，这部分钱并不能装到开发商的兜里，只要他还需要进行再生产，必须按照已经上涨的土地价格补充自己的要素消耗。当前正好相反的是重置成本大幅度下降的过程，这样一个重置成本不支持房价短期内的迅速上升。

因素2：当前面对金融危机说到底是一个货币危机，一年半以来全球的金融海啸曾经倒过一个房子没有、曾经死过一个人没有？并没有导致实物资产的实质性损害。买股票、买石油、买房子，买这些东西对立物叫做货币。金融危机就是全世界的货币体系发生了巨大紊乱的结果，钱值多少钱已经不知道了。我们房地产的价格是跌了还是涨了的时候，你是拿一个人民币的货币衡量，如果拿股票来衡量、拿石油来衡量我们房价涨得不得了，一年半以前买武汉一平米房子的钱拿500股股票兑换，现在得拿2400股才能换来，如果拿股票衡量，而不是拿一个叫货币的东西来衡量房价是涨还是跌。最近有一个很重要的信息，周小川先生连写三篇文章《重建世界货币体系》。现在人们谁欠谁多少钱，你和银行之间的信贷关系都是拿美元结算，美国自己出问题可以把尺子拉长或者是缩短，所以导致了这之间的关系出现了紊乱，是货币自己冷涨热缩。每一吨水泥的重量、房子的层高，说这些度量单位时都是说有自然属性的计量单位，这些都是以用严格的物理学定义来算的。这是一个只有社会属性没有自然属性的度量单位，我们面对的不是房价跌还是涨，而是货币的涨或缩，全世界的货币面对资产的价格都在持续的暴涨过程中，货币自身变得非常昂贵，在这样的大背景下，我们指望短期内把中国房地产价格作为资产价格的组成部分，特立独行是不现实的。

货币本身出问题了，我们说通胀或者是通缩指的是货币本身指多少钱和居民消费比值之间的关系，说房地产价格是和资产之间的比值关系。和资产价格相比较时货币大幅度升值了，使原来一米是三尺，现在是一米改成四尺了，现在美国人手里掌握的尺子一美元该有多大的价格他们自己说了算，他们自己出了问题就是和美国人没有关系的债权债务之间的关系，所以说这个尺子变了，不管能不能听懂，心理先装下这件事，这个尺子变长了，尺子变化的过程中货币自身包含价格量的涨水过程中指望价格出现大的奇迹是不大现实的。

因素3：我们面对的金融危机是资产缩水和债务不缩水的矛盾发展到最尖锐时刻。全世界的资产、全世界的房产、全世界的股票都大幅度缩水了。价值自身大规模缩水，但是债务规模一分钱都没有缩水，绝不会作为债权人的说因为资产缩水了你欠我的钱也打一个折吧，这样肯定是不会的。在这个过程中，人们的经济行为将是以货求币，而不是以币求货，这个过程不支持资产价格的上涨。

谢谢大家！

主持人：接下来是我们的一个互动环节，我们有请两位特约评论员，王涛和高志先生，地下的来宾也都有机会请教陈淮先生。

高志：陈主任，我不是学经济学的，我听您讲的最后三条有一个问题想请教，您说的第三句话：“资产缩水，债务一分钱没有缩水”，我能不能这样理解：根据您这个理论来看，房价再大幅度下降的可能性是不存在的？谢谢！

陈淮：我刚才说的这三条有一个共同性，影响房价的这三条因素和供求关系变化无关，务必把未来的价格考虑进去。昨天我们还仰视的国际大额、跨国公司想买谁买谁，昨天商务部说不允许可口可乐买汇源，汇源现在才4港币，而可口可乐出12美元买，这就是因为资产缩水和债务不缩水矛盾导致的，因为资产信用不能支撑负债规模了。为什么奥巴马非常气氛呢，在布什手里AID两个小时借不到600亿美元，股价就会跌破净资本的负债，后来给了700亿救活了，这是拿纳税人的钱打的强行针。这并不是衡量说价格不能跌的因素，有时候金融危机时人们破产还债是什么道理呢？由于迫使还债即使低于这个规模也得卖。在债务临界点的时候，股权人的权益已经是零了，所以这不可能构成价格的支撑位。实际的市场中资不抵债绝不可能成为价格的支撑位，谢谢！

王涛：尊敬的陈主任，您说资产缩水但是债务是不缩水的，这个意思是不是鼓励我们有钱的还是应该在低点多去买房子？

陈淮：当资产和债务的矛盾处趋向缓和时多持有实物资产是风险最低的。货币资产是最值钱的，如果中国以后不用人民币来衡量了，拿什么东西都按照股票指数说，比如说你买一瓶矿泉水是200指数，实际上房地产价格以此来作为货币单位和07年末相比是涨了。

记者提问：陈博士您好！杜汉武总经理提到责任不在于开发商，您说到市场转型从依靠政府到依靠市场，那是否意味着政府应该放松监管呢？

陈淮：首先不能没有政府，因为市场是有缺陷的，刚才我们说到的一个词叫“产业政策”，凯恩斯主义和宏观调控政策是人们从自由资本主义发展而来第一个注意到政府应当和干预市场的里程碑；第二个里程碑是日本人发明的产业政策。发达的市场经济国家都公认在这两个领域里政府的作用是不可忽略的。但是，政府和市场的关系永远是辅助性的，首先是市场，然后才是政府。如果政府以为政府是由人组成的，人不管是一个还是群体，主观意志能够取代客观规律那是幻想，除非他是上帝，上帝也有办不到的事，上帝能不能也找出一个自身解决不了问题的办法呢？你想想怎么回答才是合理的呢？谢谢！

王涛：陈博士您好！房地产转型时通过市场导向进行转型、品质提升进行转型，您也说了目前房地产的重置成本已经下降了，未来的成本是下降的，我们面临一个现实的问题，有很多开发企业在07年最高点拿的地，对这一部分人有没有好的建议？

陈淮：你如果说请消费者原谅我进价很贵，好抱歉这样是不些的，产业政策中也出现这种保护政策，比如说钢铁，今年钢铁业和石化业都有去库存化，但市场是不认可你当初的进货价，所以也请大家注意到，有一个聪明的大企业叫万科，万科这两天做的一件事是减持问题，假定土地每平方米楼面价降低了1500元，他告诉老百姓说我万科每平米房子降价1000元，实际上他多赚了500元。每一个股民都懂这个道理，10块钱一股买的股票，当股票跌到8块时，如果你确信股票还会跌到6块，你在8块买掉，6块钱买回来这叫重置成本，你持有同样的股票还多了2块钱的现金，万科的王石就懂这个道理。万科虽然降价，其实他们反而在赚的。

主持人：非常感谢陈淮先生的精采演讲，也谢谢台上的两位特约评论员。

巴曙松：如果一个领导上台的时候说我简单说两句大家千万不要相信（笑）。

我想讲两个部分：第一，对陈主任说的几个观点逐条提出不同意见。第二，尝试着站在金融学的角度谈一谈对金融的看法。

国务院发展研究中心金融研究所副所长

巴曙松

房地产的四个转型，当前09年我们是从房地产的非常态变成了现在的常态，现在是常态吗？二月份房地产投资大幅回落到20%，这是常态吗？去年、前年30%的增长在短时间对国民经济扩大内需已经形成了严重的制约，大家认为这是常态吗？中国房地产市场1999年的房改到现在成为了扩大内需的重要行业，如果按照现在这样的速度下去，我看出现负增长为期不远了。

1、大家非常关注国家拿出的四万亿政策，房地产市场08年是2.3万亿左右，两年总共4.7万亿，我的结论和他们不一样的是，如果说前几年高速上涨是非上涨，目前的低迷状态也是非上涨，如果我们建设部的领导还认为是常态那就麻烦了。

2、从原来很多企业赚钱转向产业合并退出这个方向是对的，但是比喻的对象不对，陈主任所比喻的对象是传统的、体制僵化的国有加工制造行业，而房地产市场是一个完全市场化成长起来的市场。牡丹雪花的推出很大程度上是体制落后机制僵化，而房地产市场成长是在民营化不断替代低效率的国有建房体制中扩张起来的。99年的房改正式宣告用高效率的市场化机制来替代低效率的计划管制机制被认可时，很大一部分活力来自于这里。整合的压力在房地产企业，也更在相关管制的权利方。

3、要转向到摆脱政府，前段时间看到一个调查，我看到最苦的房地产商是一个上海的地产商，利润占整个房价的4%，我还问是不是错了，他是没有错，其他的钱都去了审批部门，要想转型大家都愿意转型。陈主任说政府辅助，就连建多大的房子都规定好的。

4、要向西方一样，中产阶级住到多大多大的的房子，我想在可见的将来大家不要相信这句话，房地产最重要的前三位因素是位置。

利率、税率本来是宏观政策、总量政策，在中国针对特定的行业进行利率的控制、税率的控制、信贷的控制就变成产业政策的控制。经济适用房建设、廉租房建设不属于产业政策，这对产业有具有的影响力，一个城市库存房本来有五个月、十个月，我们再把这些钱建所谓的解决适用房，最后都是被主管部门批着条子买，不是分流到市场中的购买力，混淆了市场和政府间的界限。

下面我来谈谈我自己的观点，如何看待宏观形势：

第一，像陈教授这样一些水平比我高的很多学者经常告诫金融研究人员要多做历史比较，我们根据他们的指导经常在做历史比较。和98年相比有什么异同点呢，98年出口占GDP的比重只有18%；98年房地产市场属于牛市的起步点上，08年被有些部门管着需要开提振士气的会议了。由此得出的结论，如果08年持有货币是高明的，09年再持有货币就危险，没看到各个国家都在比赛印票吗？中国信贷增长速度、固定资产投资规模增长速度1月份、2月份的数字目前只有92年、93年的多少呢？我们的银行体系1月份放了1.62万亿，2月份1.07万亿，这么快的印票子，还有领导说要持币。在中国30年改革开放的历史上，没有说持续6—12月的高速信贷投放不出现通胀压力的。目前，欧美在应对危机上有非常大的差距，这是基于不同的历史机遇，美国大规模的注资、大规模的撒钱。美联储的资产负债表在一年的时间内膨胀了3倍，美国敢这么做是因为美元的霸主机会。为什么敢这样做呢？在美国的历史机遇上最怕的是通缩，在历史上经历过好几次非常严重的通缩。而欧洲对通缩非常的谨慎，历史上就是进行通缩导致了欧洲的灾难，非常谨慎的进行财政刺激。但是归结为一点，多多少少都在印票，我建议大家高度关注中国接下来的信贷增长状况，不要和我感觉不到信贷扩张的好处。货币扩张会给中国经济这一轮带来非常强劲的增长。长期以来我们的体制优势是中国的宏观政策管审批，各地建设部派人查，地方管油门，而这次是两只脚都踩到油门上，对今年的宏观形势要做好各种充分的可能性准备。

第二，1月份、2月份的数据出来之后没有大的悬念，8%基本上没有大的问题。四万亿的刺激政策在09年到位有多少，再把1月份、2月份2.7万亿里信贷部分一扣除和GDP来散，足够可以覆盖因为出口和房地产调整上带来的问题。党中央国务院审时度势，去年十月份果断出台了四万亿的刺激计划。我担心的事情是，这一轮的访谈成定居，但是目前的投资基本上是政府投资，政策研究部门把这个称为中央在政部门主要是都“铁公基”，铁路、公路、基础设施。这些政府主导的相关行业已经明显不足了，加工制造业、中小企业还处于调整和恶化时期，目前来看财政刺激的规模是充足，但是退出的时候没有社会投资的跟进也有可能出现二次探底，二次探底对银行体系的杀伤力是不容低估的。我们一定要做好长远的准备。

第三，经历这一轮周期波动，房地产商自己要做深刻的反思，陈主任经常拿搞证券的人做调侃，好象做金融的人很容易似的（笑）。07年猪年就是买着股票躺着一边睡觉，频繁买入卖出的不能挣钱；08年鼠年是要赶快跑；09年是牛年，布局之年，这个时期经过资产的洗礼正好是重新布局的时候。

房地产商品应该加快房地产存量的处置，同时土地价格下滑的幅度会更大，地价降得比房价还多，房地产界的朋友这个时候不能有套牢的思想，我们要着眼于未来的现金流，合理的在存量房、加工环节的开发上合理的做资产配置。

关于房地产周期的研究在全世界我们找了很多文献都是非常粗浅的，大家经历这次危机对于增强自身的阅历非常重要，波动房地产周期有一个特点，前期是断点式跳跃，到最后喷发的曲线就是顶点快到了，往往比宏观经济周期要晚一段时间。客观原因是房地产开发周期，主观原因是全世界房地产市场都比较乐观，所以这次的调整房地产商应该增强这方面的阅历。谢谢大家！

主持人：首先非常感谢巴博士对我们武汉人观点的支持，因为我知道巴博士本身也是湖北人，谢谢！好，那么下面我们继续进入互动环节，首先还是有请我们的两位特约评论员，宋延庆先生和郑皞先生。

宋延庆：我对经济学没有太多的研究。

第一个问题：有人预测现在的利率基点还有135点的下浮空间，您怎么看待？这种可能性有多大？

第二个问题：如果我有5000块钱，是现在持有，还是在经济低潮的时候变成资产？

巴曙松：你说的低点是拿中国的利率和美国的利率相比还有下浮空间，这是拿苹果和梨子比较，欧美的利率目标是批发利率，中国的利率调整目标是零售利率，严格来说是不可比的。即使要调整我认为空间也很有限，我们已经了同档次、同期限中国银行的零售利率和欧美大型的有代表性的利率，很多同档次的利率比欧美的利率还要低。即使要降也是幅度非常有限的，除非一二季度数据出现显著的恶化，我倒觉得准备金率的调整幅度要大一些。

你问的第二个问题我要像政府官员那样批评你，今年大量的货币投放已经正在成为一个趋势，巴非特在去年9月份的纽约时报呼吁抄底时有一篇文章，现在持有现金等价物的人会沾沾自喜，但是很快会发现他拿的是非常危险的东西，08年如果是持有资产还是现金，我赞成持有现金。09年如果要比较，我赞成持有资产。

郑皞：您刚才说到了“二次探底”这个词，四万亿投资之后如果没有很好的延续性，现在有很多私募基金进入了房地产市场，您觉得他们进入这个市场的意图是什么样的？

巴曙松：这个意图只有主管部门的人才知道，您把这个问题留给陈主任吧。我们只能说对政策需要反思，一会儿限制外资、一会儿鼓励外资。

嘉宾提问：您说09年建议大家持有资产，您建议我们09年持有什么样的资产比较好？

巴曙松：这个交给湖北银行业协会理财方面的客户经理给您回答。根据我们对历史上伟大的投资家一辈子里投资作出的分析，这些投资家在金融危机中作做的投资是一辈子中投资回报最高的。

主持人：好，接下来我们将继续今天论坛的第三场演讲，首先我们有请本场的特约评论员洲联集团·五合国际北京分公司总经理曹一勇先生，长江商报刘渐飞先生，接下来我们有请北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波先生。

黄怒波：刚才听两位经济学家的演讲，讲的问题都很高深，既然是房地产会议，很多到会的都是房地产商，前天在北京地产年会上有一个对话，主要是任志强、潘石屹等一批人，

北京中坤投资有限公司董事长

黄怒波

最近我们经常在开会，在那次会议上我觉得有一个重大的变化，我相信房地产的春天真的回来了，因为第一潘石屹百日剧变没有实现；第二任志强在去年演讲时总是警告很多企业要破产，但是最近他没有再讲了。在那次会议上潘石屹说百日剧变不是他说的。

北京市场三月份平均每天销售大约500套左右，差不多和去年年初相同的。按照销售回升的速度，任志强先生也一个测算，按照北京存量地产，原来测算需要有24个月在于消化掉，但是现在的速度只需要8个月就可以把存量消化掉。这么来看，地产业最难的时候已经过去了。从我们自己的判断来看，不会再发生潘石屹讲的“百日剧变”灾难性的场景。

中国房地产模式在这次金融危机当中挽救了房地产行业。比如说只有单一的预售制，恰恰是这个挽救了我们，我们土地只有投入了35%以上才能拿到，如果客户定金要了30%以上银行才敢按揭，从这个来断定中国房地产行业不会出现大冬天。

我不太赞同“地产转型”这个概念的提出，我的理解是否是按照住宅地产向商业地产等的转型。在金融危机的背景下中国房地产业存在着困境，这个困境如果不改善在下一轮金融危机还会出现这个问题。现在社会矛盾之尖锐主要是针对住宅地产，因为这个行业是唯一向民营企业开放得最快最彻底的行业。所谓的金融危机就是流动性过剩，美国的钱太多就不断的出创新金融产品，中国也是钱太多了导致的资产升值。产品的类型过于单一集中，在中国的住宅地产占了房地产比例的72%，商业地产14%，其他地产（工业地产、旅游地产）14%。在美国住宅地产的比例是54%，商业地产36%，其他地产项目10%。前一段时间我去洛杉矶的一次论坛上，他们讲信心，美国住宅市场出了这么大的问题，但是商业地产今年统计大概有15万家零售企业倒闭，但是又有12万新的零售企业又出现了，目前的房地产主要是大家把利润和经历放在了住宅市场，所以产生的竞争就很激烈，带来的问题很多。现在出台了很多政策，把能给的都给了，这个是应急措施，但是又带来的很多的问题，不知道房地产市场下一步究竟有什么样的政策，比如说廉租房、保障房都给了投资商一个不确定的信心，同时也给了消费者一个错误的信号。

融资渠道单一。这个还依托无政府把政策放开。开发模式上有问题，预售制取消不是不可能的，在美国有预售，但是美国的预售制和这个是不一样的，他们是分阶段的，我倾向于以后要学习美国的模式。比如说在购房时只付10%的钱，房子做到一定程度你再付10% ，结构起来了你再付多少，这样对购房者是安全的。这种模式的改变对中国目前的预售制模式形成极大的冲击。

商业地产在中国的风险是很大的。在中国这个游戏规则总是变的情况下做什么风险都是很大的，尤其是商业地产，在这方面目前存在着巨大的不确定性。这几年对住宅市场需要谨慎一些，在商业地产上我们也要观望，武汉大城市圈给我的感觉是活力很强，但是我认为经济结构和发展还稍微滞后一些，这对地产商也是有机遇的，四万个亿投进去以后势必对中国的城市化速度拉动很快，但是会带来另外一个巨大空间就是旅游地产。中国在去年发布了国民休闲计划。

中国房地产市场和中国经济基本健康的，经济周期是不可避免的，经济永远在成长，衰退和危机之间循环往复，让我们常常从乐观的高峰跌落失望深渊，又在某种契机下东山再起。中国房地产市场从98年才开始，在市场发生这么大变化和面对着下一轮周期之前，我们应该怎么办呢？中坤会避开单纯的地产商品，我们不跟政府打，因为你不知道中国政府又要推出什么宝，在这种情况下政府做什么都是对的，因为他们有责任解决公共产品，但是对商品房市场势必产生极大的冲击。中坤打造复合型的渡假地产，其次再打造渡假产品，这些产品做酒店式的别墅和公寓来解决投资平衡的问题。我们今年的门票收入超过2个亿。从中坤的体验来看，度假地产是属于个性化很强，如果去了黄山可能还要去岳阳、去洞庭湖。在金融危机下我们作为地产商来说应该考虑怎么样面对下一轮的经济周期。首先在楼市迅速回升上涨中要尽快占有资源获地，其次要避免在下一轮周期当中陷入恶梦，谢谢！

主持人：互动环节，首先还是有请我们的特约评论员曹一勇先生和刘渐飞先生。

曹一勇：刚才大家谈得很专业，我刚才在会下对黄先生也做了一个采访，我和他有一个约定，有三个最尖锐的问题想在这里当着大家的面提问。第一个问题就是，我注意到，你作为中国的上榜富豪，但是你有一个很艰辛的童年，但是你面对观众的时候对这个问题谈得并不多，但是这个问题对你的影响是什么？

黄怒波：最近有一个很时髦的书叫《福布斯咒语》，我们这一代地产商不全是坏人，在我们这个年龄的人和国家共同走过了不堪回首的很多年。你们可以写地产商、可以写知识分子，但是有一条不能忘了中国的机会，我们这一代人是中国最底层的穷小子，这是中国一个大的机会，不管国家怎么样，但是潘石屹这样的人是国家的精英，大家靠自己的能力打拼出来创造了国家的财富。社会上把这么多的矛盾集中在地产商身上我们不要太情绪化。

曹一勇：您也是一个诗人，您评价一下您做诗人和做地产的水平哪个更高？您作为一个富豪写诗，会不会担心公众认为你是无病呻吟？

黄怒波：做地产就是商人，尤其在中国做商人太难了，做民营企业太残酷，首先你得面对一个巨大的政府，政府也在摸索着长大，所以他们总是改游戏规则。西方再怎么做游戏规则基本上不会变。我们怎么样才能不倒闭，我们也那么多的员工、有那么多的债务，这一点也不是艺术，是一个很残酷的商业行为。现代社会的张力太大了，贫富差距拉大以后社会的矛盾也很集中，作为商人是很现实的，首先要考虑是在金融危机怎么样活过去。

曹一勇：做企业家、做诗人、做富豪你会选择哪一个？

黄怒波：当然还是做富豪，有钱多好（笑）。

曹一勇：我上周采访了中国的二号富豪严介和，他说，中国的企业家要经常违法，但是不要犯罪，那天他讲了一句话就是，后来长江商报也报道了，就是说，我的钱是绝对干净的。您怎么认为？您有中国企业的原罪吗？

黄怒波：社会如果不是干净的，没有一个行业是干净的，在这个背景下没有谁的钱是百分之百干净的。但是我们看到一个前提，市场经济是在不完善的背景下开始的，在法制环境不断完善的前提下，对我们的财富占有之后或多或少的要考虑怎么样还给社会，从拉长的阶段来看这个社会就是平衡的。

刘渐飞：我简单问一个问题，旅游地产相对的投资额度大，投资周期长，回报周期也会更长，我觉得这个出路不适合与所有的开发企业，尤其是刚才你也谈到了，住宅企业交给万科，但是万科在武汉的案例应该是失败的，所以希望黄董事长能够给湖北的开发商一些更好的建议。

黄怒波：我们一定不要再有拿快钱和暴利的思想，房地产业应该是一个长线的行业，下一个五年做住宅产业也会有一个比较长的周期，千万不要出现07年那样的局面。

中国人太急，像我这样的人上福布斯榜才用了十几年，中国人富得太快了，在这样的背景下，我们应该往100年去考虑，一个企业的回收期10年不算长，在美国做一个大型的商业中心回报率一般在15年，在中国07年的状态下可能就是5年到8年，现在也就是8年到10年，这已经是很短时间了。连万科都头脑发晕了，在08年拿了那么多的面粉比面包贵的东西，这些上市企业在目前的危机没有过去，怎么样消化面粉比面包贵的东西是生死线的考验。我们慢慢的长大、慢慢的长胖是做企业最安全的。

嘉宾提问：您认为房地产企业应该如何处理与社会公众之间的矛盾？

黄怒波：我们也不想妖魔化，房地产业是唯一这么多年向民营企业开放得最彻底的，而且这个行业的素质和智商要求不高，很多人迅速在中国经济发展的大背景下很快发财了，所以就引起很多的社会矛盾，因为他们的产品是要卖给广大民众的。房子和手机不一样，尤其是中国人买房是几代人供一代人来买，所以买了以后总是有问题产生的。一开始只是提倡居者有其屋，两会的时候改了“居者有住所”。暴利不光是开发商，我们曾经做过调查，有50%多的资金是流向了政府，大家注意我用的词是“流向”，是流到政府那个环节上。土地的价格越来越高、银行的利率越来越高，为什么把这些责任都让开发商背呢？但是一个时代总是需要有这样的人来承担的。

主持人：有请演讲嘉宾佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司大客户经理孟义！

乐华陶瓷洁具有限公司大客户经理孟义：大家下午好！我们提到用100年的时间做企业，回首中国发展历程，近十年来看我们的生活发生了很大的变化。

佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司大客户经理

孟义

作为房地产产业链上的一员，箭牌卫浴和在座的房地产精英一样，面对的是同样的客户群，那就是中国的住宅消费者。在十五年的品牌塑造过程中有一个体会，只有比消费者自己更了解消费者的需求，更专业，才能更好的服务他，征服他。房地产企业也是一样，更好的做好自己的产品，更好的把自己产品的功能研究出来，适应当地的居住文化、适应当地的消费群体，这样企业才能良性发展。

住宅消费者的需求和当地的居住文化息息相关，居住文化涉及到与住宅消费者相关的所有因素：生理因素、认知因素、社会背景、文化背景，这些因素影响着住宅消费者与外部世界的交流，揭示着住宅消费者的需求与愿望。这些需求与愿望的实现，需要通过设计师系统的设计，利用产品更好的提供服务。

如何发现并满足住宅消费者对居住生活质量的不断提升的需求呢？致力于中国消费者卫浴行为习惯的研究，我们也在向房地产行业学习。

和星河湾学习到为业主提供生活、事业、修为的资源平台。

生活平台：为业主整合更多高端品牌资源，如世界奢侈品协会。

事业平台：为业主提供理财投资，商业外交等平台。

中海也给了我们一些很好的启示，中海推出的户型是带有入户花园，让居住的环境更漂亮。

箭牌致力于“构建商品空间”的研究，尤其是“住宅卫生间需求功能单元”的研究。我们把住宅消费者在住宅中的动作分成很多的单元。国家政策对居住的文化也是有影响的，现在提出70平米和90平米政策以后，在面积减少的情况下功能能增加，在同样的空间里最大化的利用空间。采用前室型布局，根据卫浴活动的私密程度在空间有所分隔。

针对中国人空间尺度研究作出针对性的改善。水温调节更方便，尤其适合冬天实用，恒温感应灯光花洒。

对居住文化影响最深的应该是设计师团体，我们和设计师进行更多的统一，消费者居住起来会更加舒适。

居住文化和谐的重要一面是空间的整体风格统一。主流居家风格要一致，也可以根据家居空间进行分区，按照不同的空间进行不同的搭配。

不同的居住文化要配合不同的纹理、色彩来体现。箭牌卫浴希望和在座的房地产企业一起为消费者作出更好的产品出来。

箭牌卫浴的能力是有限的，中国住宅消费者生活品质的提升是无线的，箭牌卫浴愿将有限的能力投入到无线的中国住宅消费者生活品质的提升中去！谢谢大家！

主持人：2009年春节后，房地产市场由寒冬突然转入了惊喜的暖春，我们很难知道这个春天能持续多久，我们很难知道这个春天持续之后是否会进入火热的夏天，金融海啸的威胁还在，宏观经济走势依然悲观，在这样的背景之下，房地产将何去何从？房地产所依托的产业政策和金融政策在宏观经济的影响之下一切看起来都难以决定，武汉在这样大环境之下，本土地产企业如何完成转型与发展？大武汉的地产产业规划如何制订？接下来进入本次论坛的精英对话环节，精英对话的主题是《金融海啸中大武汉地产转型》。

有请本次精英对话的主持嘉宾：加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生、著名经济学家政策建设研究部主任陈淮先生、著名经济学家巴曙松先生、北京中坤投资有限公司董事长黄怒波先生、佛山市顺德区乐华陶瓷有限公司事业部总经理方春先生、五合国际北京分公司总经理曹先生、武汉天下置业集团董事长陈潜峰先生。接下来我把主持权交给高志先生。

高志：刚才演讲的嘉宾提到究竟该怎么看09年的走势，我听建设部的专家讲到有三大原因，听中国银行的领导说有另外的原因，听黄总说企业本身也有原因。先请陈淮先生给我们谈谈，现在提到房地产的回暖现象，包括去年不正常的现象，您同意也种说法吗？

陈淮：我从来没有说过这是一种正常现象，我也没有说过现在就是常态现象。巴曙松教授告诉要赶紧持货，我给大家举一个例子，在我们金融专家的设计下，投资理念的推动下，我们国家买了7400亿美元的国债。怕老百姓的钱搁在中国不好，想办法弄到国外去，里外算下来，1.9万亿美元的海外资产，所以就有了3月13日华尔街记者当面问温总理怕不怕美国的资产受损失。请问刚才巴曙松教授说未来3年内中国政府刺激市场，金融专家在干什么？

巴曙松：如果这两者（房地产专家和金融专家）之间没有一个很好的合作，房地产行业还有一个艰难的道路要走。

高志：前两天我在北京参加一个会议，发现了一个很奇怪的现象，现在很多搞金融的人到处找投资的机会，但是他们只和大型国企做。巴曙松您有什么建议？

巴曙松：大流涨水小河满，几万亿的信贷投放主要是集中在大型企业，拿着钱之后必然有一个传导的过程延伸到房地产行业。这一周中国人民银行和中国银监会发布了关于促进信贷增长的指导意见92号文，这里面明确提出来中国房地产多元化融资来推动发展。我在一家上市银行担任风险委员会的主任委员，08年时很多人说最大的风险是流动风险，最大的风险是房地产行业的贷款风险，法定准备金15%，相当一部分是非常低汇报的资产来保持流动性，从而降低了银行的收益水平。

各家银行评估下来各种银行贷款的不良率，最高的是长三角受出口冲击比较大的大型出口企业，应该房地产的主管机关加强和金融行业主管机关的沟通协调。

高志：黄总做了很多著名的作品，中国房地产市场还不够成熟，金融体系各方面也不够成熟，您做这样长线的项目，投入这么大的力量，中间类似的金融风暴还可能会有，有的时候是拿地核算、有的时候是拿现金核算，对于长线产品您是怎么看待的？

黄怒波：房地产行业不能简单的说，如果你在北京可能做法就不一样了，我来武汉可能考虑更多是做住宅，当然不排除我在武汉城中心的区域用很高的价格拿到一块商业用地。为什么说我这一段过得比较舒服呢？就是因为地还是拿对了，现在尽管这么艰难，但是招商的形势还是不错，房地产永远还是一个地段的问题。做持有型物业的房地产比简单的做住宅风险要小。住宅市场需要一个人知道我吃了这个东西明天会出问题，但是还得吃。有两个大企业做这样的事，比如说到二线城市拿一块大地做200平米的城，住宅也卖了、商业也卖了，但是以后的租金是很麻烦的。如果是一个大的城市做这样的事应该风险会小一些。持有物业比持有现金要强。

陈潜峰：谈到现在的转型有几点我个人是非常赞同的，我相信所有的开发商都在思考这个问题。陈主任也谈到了地理空间、交通方式等的变化，这一点是成立的。不可否认的讲，在北京周边市场已经形成，以后是不同的消费群体。从国外发展的历史、城市建设、规模扩大、经济发展一直到现在的信息化，这些都是我们的机会。我认为开发商有一个观点是非常明确的，春天已经到了，无非是春天的情况下我们怎么样来判断下一轮的市场是朝哪一个方向发展。我认为每一个企业在这一轮的发展中结合自己企业特点来制订下一轮刺激企业发展战略是非常恰当的。

高志：我们家也算是纽约的中产阶级，但是住在离纽约市中心的60公里以外。我们在纽约有两个住处，一个是60公里以外的，在城里租了一个房。

巴曙松：纽约买房实在太贵了，在大城市里如果没有实在太贵了还是愿意住城里方便些。

高志：我想问方总一个问题，有的说春天不远的，有的说要抓住现在这个机会，箭牌卫浴属于房地产下游的行业，孟总发表的观点是我这个可以提升生活质量的改进，假定说目前处在比较建材行业低迷的时候，您怎么样能够在这个时候不受形势的影响？谢谢！

方春：从房地产市场来看销售有所回升，我个人觉得是暂时性的。作为企业来讲，我们所关注的是如何里提高自己的核心竞争力，箭牌卫浴一直做对人们消费行为的分析，这次赞助全国的城市观点论坛，随着时代的变化，08年开始建材卫浴行业也发生了变化，也在转型，从原来零售需求转向了工程需求。中国人实际上不缺钱，国家出台的各项政策使得信心也得到了一些恢复，人们对生活品质的提高、对生活方式改善的想法是始终存在的，不管楼盘是建在城内还是城外，每一个人都有提高生活品质的意愿。用差异化的产品和有独特风格的产品来制订战略规划，谢谢！

高志：请五位嘉宾给地产界的朋友们说一句话！

陈淮：武汉的房地产别在长江大堤内建房，这个城市的经济前景是不可限量的，因此房地产行业的前景也是不可限量的。

方春：未来房地产市场包括建材卫浴的市场一定会有美好的未来！

陈潜峰：通过这一轮的调整轮回，房地产企业抓住契机找到适合自己的路径，迎接真正的楼市春天到来！

巴曙松：我们走到哪里买房子都喜欢靠湖、靠水。北京屈指可数的水面旁的楼盘非常贵，在武汉的居民天然的享有到处都有湖面，这是我在其他城市看不到的。

黄怒波：这一轮的经济刺激措施将给武汉大城市圈带来前所未有的机遇，要相信未来！

主持人：非常感谢各位嘉宾的精采对话！接下来进行城市观点论坛武汉行圆桌论坛环节，本次讨论主题是武汉房地产的未来，作为区域城市的武汉如何保证在地域建设中平衡城市建设，2007年武汉房地产投资浪潮展望武汉地产业的现状与未来，分析武汉市房地产市场的需求及当前房地产市场走向的政策因素，为武汉地产及市场发展把脉诊断。有请武汉国民经济研究所所长王涛先生作为圆桌论坛的主持嘉宾、加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生。

圆桌论坛

王涛：今天论坛还是要立足武汉房地产企业，包括房地产行业如何走出目前的困境，如何巩固目前的阶段性成果。我先把目前武汉的大概情况向在座的嘉宾做一个介绍，武汉房地产发展这几年的速度非常快，但是变化也是非常快，在07年是疯狂上涨，有很多开发商朋友说涨的心惊肉跳，08年速度就下来了。08年我们的销售量、销售面积都是缩水了一半；土地成交面积、成交金额缩水达到60%以上。最近有一个新的情况，08年从元月份开始到现在出现了楼市的小阳春，每天成交量平均突破了400套，对开发企业来说是值得欣慰的。有请高老师就武汉房地产阶段性回暖谈一谈。

高志：武汉这个城市在中国所有的二线城市里非常特殊，从名气和历史来讲在中国具备了做一线城市的潜力和可能，武汉的开发商朋友和武汉的市民自己也是这么认为的。总另外一个角度来讲，武汉在很多基础设施方面、市政配套设施方面、群众的购买力方面有时候比一般的二线城市要稍微略低一点。我觉得这可能也是障碍，或者是阻挡了武汉市房价的进一步上升，刚才几位嘉宾都谈到，武汉房地产将有一个很美好的未来，我觉得美好未来的前提是武汉的城市第二城速效益，武汉应该在基础设施上利用国家四万个亿的投资沾一点光。

王涛：目前武汉开发企业对房地产形势判断出现了两极分化，认为目前的房地产已经开始回暖了，同时觉得目前这个阶段性回暖只是一个小阶段性的回光返照，金融风暴从国外到国内再到沿海有一个传导作用，有请宋老师给我们解读一下如何进行转型？

宋延庆：我比较同意第二种观点，房地产成交量上升了属于暂时性的回暖，从中长期来看及有可能是市场处于振荡性的正常反映，我个人并不对现在的小阳春报有更多的乐观。

我讲两点：

第一，对武汉房价的判断。我一直认为武汉这种二线城市领头羊的城市房价现在来看应不是很高，曾经去过苏州，苏州主流价位是7000多，目前各个城市对城市基础设施投入非常大。中国有一个北京、北京也一个朝阳公园，一个朝阳公园就那么几公里的湖岸，类似于武汉的东湖，东湖湖岸的延长线就那么几公里，因此现在的房价5000多元并不是很高。我认为房价的发展潜力很大。

第二，我有一个建议，武汉的发展商应该向上海、北京这些比较优秀的楼盘看齐学习，学内外兼修，强化管理。我们应该做的是主动调整企业的发展方向、主动调整企业的产品结构、主动调整企业的管理模式，建立健全公司一系列的员工体系。最近刚刚帮助一个企业完成了一个测算，房地产企业一方面是通过管理链控制成本链，这样能够降低成本3%—5%。附加值有规划设计方面的附加值，同时有概念的附加值，概念的附加值并不是我们缩量当黄金来卖，但是要想办法把黄金当白金来卖。第三个附加值是品牌的附加值，企业要扎扎实实的把品牌做上去。“外”是提高运营能力，“内”是提高管理能力。谢谢大家！

主持人：谢谢各位嘉宾！告别了艰难的2008年，2009年有了一个更好的开始，有来自全国各地中国房地产行业的朋友们为我们奉献了一场精采的盛会，相信我们有一个更好的未来！亲爱的朋友们，今天的会议马上就要结束了，我们相信通过所有人的共同努力，行业与国家的未来一定可以迎来更美好的春天，再一次感谢今天参加会议的所有来宾和各位朋友！谢谢大家