论科技孵化器的物业管理

漫话科技孵化器及其物业管理

北京 彭星波

科技孵化器正在愈来愈成为科学技术转化为生产力，科技产品转化为商品的重要渠道。同时，科技孵化器本身作为工业物业的一个特殊形态，与其相关的物业经营管理工作正有待于业内人士进一步的探索和实践。

目前在国内，科技孵化器也经常被称为高科技创业中心。它是指通过提供专业化的场地、融资、信息等服务，协助那些具有潜在市场价值的科技项目或产品建立研发、试制、实验及生产的条件，帮助其初步实现产业化和市场化的一种商业运作模式。

孵化器的诞生和发展可以追溯到1956年的纽约。当时的贝库索家族以较低廉的价格购买了破产企业的一幢工业大楼，其后采用分割出租、共享式办公并提供相应配套服务的方式进行经营。第一批客户中有一家养鸡公司，曾经使大楼内到处都是刚孵化出来不久的小鸡，因而被戏称为“孵化器”。由于它的运营方式恰好具有对企业及技术项目的“孵化”性质，所以，孵化器由禽畜产业的专有名词变成了同时有着特定含义的商业词汇。几十年来特别是二十世纪七十年代以来，科技孵化器已经形成了独特的运作规律，在世界各国特别是在欧美诸国获得了很大的发展。统计数字表明，经过孵化的企业或项目的成功率大约在80％左右；而一般的企业或项目的成功率平均只有20%。

中国大陆的第一家企业孵化器诞生于1987年的武汉——武汉东湖创业者服务中心。自那时起到现在的短短十数年间，国内各省市又陆续出现了上百家科技孵化器项目。

孵化器项目的服务内容包括物业经营管理、金融服务（提供种子基金、 提供经济担保、提供项目融资、参股与股权交易等）、专业信息咨询 以及其它相关服务。其中物业经营管理服务是最基本的服务之一。

科技孵化器的物业管理从性质上基本可规列为工业仓储类的物业管 理类别，它的日常管理重点在于能源的有效供应，设备安装的楼地 面承重荷载控制，实验及生产活动的安全作业，区域运输和车辆停 泊管理，固体废弃物的妥善处理，工业废水和有害气体的合理处置 及排放，设备噪音的监控，区域治安管理等。除此之外，其物业管 理还具有以下重要特点：

第一， 共享办公条件的提供。

作为一种相对特殊的物业项目，实验室、试制车间、精密机房等可能构成其主体。同时，科技孵化器还需要为被孵化企业提供相应的办公空间，而且其一般要求是简单、快捷、方便。被孵化企业的领导人经常也是科技项目研发工作的主持人。那么他所需要的办公条件有时是非常简单的，时间也不一定很长，他可能更多的时候要在实验室或试制车间里度过，那么在需要用一张办公桌，需要一张谈判桌、一个会议室，需要一个秘书或商务助理，需要有人端茶送水的时候，作为物

业管理部门是可以提供这样的服务的。具体的服务形式可多种多样，譬如可采用比较流行的席位制办公、计时会议室、钟点秘书等。 第二， 高端通讯设施及网络化的实现。

作为科技开发项目，良好的通讯设施，完善的综合布线，高速率的INTERNET 及卫星通讯接入等，经常是一种基础条件，特别是对孵化企业中涉及IT 产业（硬件研制、软件开发等）的项目更是如此。 第三， 配套服务多元化的组织和吸纳。

☆ 银行服务——一种常规型的金融服务项目，任何企业和个人都需要，完全可以形成一个互利互动的合作关系。

☆ 法律服务——科技项目的开发和科技产品的生产会经常涉及权益问题，涉及合同等法律文件的谈判和签订问题，引进比较熟悉科技研发及生产过程的律师事务所具有现实意义。

☆ 评估服务——科研项目、科技产品的价值如何判别是被孵化企业经常需要的一项配套服务项目，它关系到项目的融资、市场推广等多个环节。

☆ 专利和商标服务——这也是涉及到权益和利益的服务项目。任何科技项目的关键技术或设计，都可能需要专利查询或专利申请；任何科技产品都不能不考虑它的商标。发明人或权益所有人的知识产权保护在今天已经越来越被关注。

☆ 人事管理服务——现行的人事管理体制经常会对“自由型”的科技人员带来某些困惑和不便，专业的人事管理企业或机构所提供的符合国家政策规定的服务项目将会为在孵化企业工作

的科技生产人员提供的方便。

☆ 中介服务——科技项目及产品只有进入市场，才能体现它的真正价值。一些科技咨询公司可以完成产品专利持有人、科技生产的组织者所无法完成的工作，可以搭建“中介”之桥，实现产需之间的对接。

☆ 工商税务——没有比把工商税务机构请到物业项目里来更有效率的做法了，它将大大方便被孵化企业的工商注册、工商年检、税务登记及相关的业务咨询活动。把工商税务机构请进来的方式应根据项目的实际情况来运作，可以低租引进，也可以定期提供现场办公条件。

☆ 会展服务——利用孵化器物业项目的资源，组织被孵化企业或项目的推介会、新闻发布会或展览会，增加其对市场的接触层面，以利于企业或项目的发展。

☆ 培训服务——企业内训或社会性培训不是时髦，而是一种现实需要。专业的培训机构将会为企业的进一步发展特别是人员素质的提高提供直接的帮助。

☆ 火车票、机票、快递、物流运输及仓储——它们是提供更高效率的服务机构，可以节省科技人员的时间，为他们的科研、生产等活动提供方便。

☆ 图文服务和翻译服务——图文设计、制版印刷、快速打印、工程图纸复印等工作专业化程度比较高，翻译服务也具备同样的特点，而它们也是孵化企业的经常需要的服务项目。可以根据

项目的规模和条件，有选择地组织和招募。

第四， 其他辅助服务要求的满足

由于孵化器人员多样化的特点，物业管理企业有义务和责任尽可能多地有针对性地组织其他辅助服务，特别是在生活配套方面，如工作餐厅、倒班宿舍、浴室、自行车棚、健身场所、小型超级市场等的管理和使用。

综上所述，科技孵化器的物业管理应非常注重效率和针对性，一切要围绕充分发挥孵化器的功能、积极促进被孵化企业发展或其他入驻企业正常业务运作这个主题来开展工作。物业管理本身就是专业分工下的社会服务之一种，而这种专业分工的进一步细化，又可以形成新的资源组合和新的服务模式。

从目前国内孵化器或创业中心的运作实践上看，物业管理的意义经常被金融服务项目或技术服务项目所覆盖，甚至被一些项目领导人所忽略或未予足够的重视，这是十分令人遗憾的。发生这样的情形可能与产业处于“青春期”有关。随着该产业逐渐走向成熟，各孵化器项目竞争和专业性分化的进一步发展，孵化企业和非孵化企业（直接租赁使用孵化器场地用于生产目的的企业）并存情况的不断增多，物业经营管理的重要作用将日益显现，并最终会在孵化器整体运作中扮演更为重要的角色。