长春市房产测量规范

长春市房产面积测绘技术规程

（讨论稿）

生效日期

目

1． 前言部分

2． 适用范围

3． 规范性引用文件

4． 负责解释

5． 术语与定义

6． 房产面积测算

次

第五节：术语与定义

下列术语和定义适用于本规程

5．1．房产测绘名词

5．1．1房屋面积测算

指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。

5．1．2 房屋的建筑面积

指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的结构外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。

5.1.3 房屋的套内建筑面积

房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。

5.1.4房屋的使用面积

房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。

5.1.5房屋的共有（公用）建筑面积

建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。

5.1.6房屋的产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。

5.1.7房屋建筑面积预售测绘

依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。

5.1.8房屋建筑面积竣工测绘

依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转移登记。

5.1.9房屋建筑面积现状测绘

依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。

5.1.11房屋建筑面积变更测绘

因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。

5.2 术语

5.2.1层高

相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

5.2.2楼层净高

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

5.2.3自然层

按楼（地）板结构分层的楼层。

5.2.4标准层

建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。

5.2.5夹层

在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

5.2.6架空层

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。

5.2.7结构转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

5.2.8设备层

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

5.2.9避难层

建筑高度超过110米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

5.2.11插层

指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

5.2.11地下室

指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。

5.2.12半地下室

指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/3但不超过1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。

5.2.13阁楼（暗楼）

指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间(闷顶部分)的那部分使用空间。

5.2.14骑楼

指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。

5.2.15过街楼

指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。

5.2.16连体楼

连体楼是指多幢楼房通过地下室或架空通廊或地面廊相连的建筑群。

5.2.17群楼式建筑

群楼式建筑是指同期规划、同期建设、群房和塔楼为一整体的建筑。

5.2.18裙楼、塔楼

指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的1/3以下时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。

5.2.19功能区

指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域。功能区可再分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。

5.2.20设备间（房）

指幢内（独立的）有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的用途认定。

5.2.21屋顶水箱间

指突出房屋屋面，有围护结构，有顶盖的，内置蓄水装置的房屋。

5.2.22屋顶楼梯间

指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或安全出入用的房屋。

5.2.23屋顶电梯机房

指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电梯的房屋。

5.2.24门厅

指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。

5.2.25大堂

指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。

5.2.26廊

指联系建筑物的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。

檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护、无柱、且有平台(应高出室外地面一个台阶以上)。

挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护（栏杆）、无支柱的水平交通空间。

回廊：在建筑物门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。

门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。

5.2.27阳台

指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。

5.2.28露台

与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。

5.2.29飘窗

指与房屋室内相连通，窗框下部围护结构与地面不直接相连通,为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

5.2.30落地窗

窗框或窗的下部围护结构与地面直接相连的窗。

5.2.31雨篷

设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。

5.2.32眺望间

设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

5.2.33围护结构

围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

5.2.34勒脚

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

5.2.35楼（电）梯间

是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。

5.2.36室外楼梯

指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。

5.2.37前室

设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

5.2.38台阶

在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。

5.2.39管道井

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

5.2.40烟道

建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。

5.2.41核心筒

建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

5.2.42中庭

建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。

5.2.43天井

四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。

5.2.44公共（消防）通道

为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

5.2.45公共开放空间

建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。

5.2.46伸缩缝(温度缝)

在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。

5.2.47复式住宅

指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高为两楼层以上高。

5.2.48错层

指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。

5.2.49跃层

指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。

5.2.50采光井

亦称

5.2.51斜面结构屋

指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体。

5.2.52永久性顶盖

经规划批准设计的永久使用的、与主体相连的顶盖。

第六节：房产面积测算

说明：各条款分为三种情况表述。

1．规范及相关文件有明确约定的。

2．本市已按此标准实施的。

3．结合外省市地区标准有待商议确定的。

6．1．计算通则

6．1．1．计算全部建筑面积的范围

1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4)室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。

5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

11)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算面积。

12)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。

13)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。

15)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

16）斜面结构房屋，其室内净高在2.11米以上（含2.11米，以下同）的部分均计算建筑面积。

17）立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积。

18)有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。

19)室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，净高在2.11m以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层的按多层计)。

6．1．2． 计算一半建筑面积的范围

1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计

算。

2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3)未封闭的阳台、挑廊等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。

4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

6)有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

6.1.3. 不计算建筑面积的范围

1)层高低于2.20m的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。

2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3)房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊。阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖；架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层以上，视为无上盖；阳台、挑廊的上盖在围护结构内水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。

4)房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。

5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。

7)利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。

8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9)独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。

10)与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。

11)检修、消防等用途的室外爬梯。

12) 与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。

13)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。

14)房屋的室外台阶、踏步,底层室内楼梯延伸出室外的部分。

15)跃层式房屋上层挑空部位。

16）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。

6.2.计算细则

6.2.1.层高计算

6.2.1.1 层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平层。

6.2.1.2 一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值。

6.2.2 非普遍建筑空间的面积计算

6.2.2.1 建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其室内净高在2.11米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。

6.2.2.2 建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。

6.2.2.3 坡屋顶、穹型顶建筑，按其室内净高在2.11米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。

6.2.2.4屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20m时不计算外墙面积。

6.2.3 阳台、露台的面积计算

6.2.3.1. 全封闭阳台按其维护结构水平投影计算全部建筑面积.

6.2.3.2. 未封闭阳台按其维护结构水平投影一半计算全部建筑面积.

6.2.3.3. 主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。

6.2.3.4. 作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积,无固定分隔界标的列为不分摊的公用建筑面积 。

6.2.3.5. 无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。

6.2.3.6. 阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面积。

6.2.3.7. 一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。

6.2.3.8. 阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。

6.2.3.9. 上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。

6.2.3.10. 位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，如露台属于一户专用，当其上方屋檐或盖板宽度不大于0.6米时，露台不计算建筑面积，否则露台有盖部分按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；如露台属于公共露台，无论上方屋檐或盖板宽度为多少，均不计算建筑面积。

6.2.4．通道的面积计算

6.2.4.1. 房屋底层的公共通道，不计算建筑面积。

6.2.4.2. 临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。

6.2.5．楼梯的面积计算

6.2.5.1. 位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，视为室内楼梯。

6.2.5.2. 室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积，无盖时，最上一层室内楼梯按1/2计算建筑面积。

6.2.5.3. 上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯计算面积。

6.2.5.4. 穿越夹层、插层的楼梯，夹层、插层不使用的，其位于夹层、插层的楼梯间不计算建筑面积。

6.2.5.5. 室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其层高在

2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。

6.2.5.6. 无上盖的室外车道不计算建筑面积，有上盖的室外车道按市行政主管部门相关批复的部位计算全部建筑面积。车道下方空间当设计加以利用时，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。

6.2.5.7.复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据规划许可的设计图纸按自然层计算建筑面积，但预留的楼梯间位于房屋上层局部挑空部位的除外。

6.2.5.8.错层建筑的室内公共楼梯，按其服务的区域自然层计算建筑面积。

6.2.5.9. 住宅室内楼梯上下行之间间隔大于0.20米时，商业用房、办公用房、生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间应按上空处理。

6.2.6 花池、空调机位的面积计算

6.2.6.1. 悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。

6.2.6.2. 位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。

6.2.7 飘窗、落地窗的面积计算

6.2.7.1.飘窗不计算建筑面积。

6.2.7.2.落地窗按其围护结构水平投影计算建筑面积。

6.2.8 雨蓬、门斗的面积计算

6.2.8.1. 雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。

当雨篷由两面墙支撑的，不计算建筑面积；当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑，则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积一半计算建筑面积。

当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下情况计算：雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点连线与墙围成部分的盖板水平投影面积一半计算建筑面积（即悬空部分不计面积）。

6.2.8.2.全封闭的门斗按其维护结构外围水平投影计算建筑面积，封闭不全的门斗参照雨蓬的标准执行。

6.2.9．烟道、采光井、通风井的面积计算

6.2.9.1． 供一户专用的外置及内置烟道均计入该户的套内建筑面积。烟道外置时，取其与室内的隔墙为外墙。

6.2.9.2. 位于阳台的烟道单独计算，不计入阳台面积。

6.2.9.3. 多户共用的烟道作为公用建筑面积。

6.2.9.4. 地下室或半地下室使用的采光井、通风井、烟道，在地下部分按其过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；在地面且独立于建筑物之外时，有围护结构和上盖，且高度在2.20米以上的，按围护结构外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；在地面且位于建筑物内部或附着于建筑物外墙时，按以下情况分别计算建筑面积：

a）若地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地面部分设于建筑物之内且有上盖，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积值。

b）若采光井、通风井、烟道的地面高度小于2.20米，则不计算其建筑面积，其所占用的建筑面积不从所在地面建筑空间的建筑面积中扣除，但须在该空间的分户面积表的备注栏中对地下室风井等占用的建筑面积数予以说明。

6.2.9.5.一栋建筑中数层共用的通风井、烟道，按其通过的使用层的层数计算建筑面积，通过的其它不使用楼层，该部分按上空计算建筑面积。

6.2.9.6. 有盖采光井，应计算一层建筑面积。

6.2.1. 幕墙的面积计算

6.2.10.1 幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙。

6.2.10.2 装饰性幕墙不计算建筑面积。

6.2.10.3 围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积：

a）当楼板边至幕墙外缘有悬空距离时，楼板边至外墙内缘的空间按上空计算。 b）当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙。

c）上下均由玻璃和其它材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙。

6.2.10.4 同一楼层既有主墙又有幕墙时，分以下几种情况计算外墙的墙体面积： a）一面外墙，当其全部为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙的墙体面积。

b）一面外墙，当其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，将主墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积。

c）一面外墙，当其幕墙内侧存在局部多段主墙时，若主墙分段之和大于该面外墙长度的1/2时，可取主墙及延伸线为外墙，并相应计算外墙的墙体建筑面积；否则，应取幕墙为外墙，并相应计算外墙的墙体面积。

d）对全幕墙建筑，当其内侧沿楼板边沿除核心筒、梯间等部分设有局部主墙外，其余部分均无墙体或仅有零星墙体时，可全部按围护性幕墙计取外墙，并相应计算外墙的墙体面积。

6.2.11 墙体面积的计算

6.2.11.1.房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。

6.2.11.2.成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。

6.2.11.3.地下室外围墙厚可按审定的设计图纸确定。

6.2.11.4.成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，房屋的外半墙面积归入相关功能区共有建筑面积，，如功能区细分为层时，半外墙则按细化的功能区进行分摊计算。

6.2.11.5. 阳台、室外楼梯、凸窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙；建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。

6.2.11.6. 外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。测绘作业中可通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。

6.2.11.7. 建筑物复式上空处的内半墙计入上空面积，外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外墙分摊计算规定与标准层一致。

6.2.11.8.建筑物的中空部位有墙体维护的,内半墙计入中空面积,当中空部位与外墙相连的,内半墙计入中空面积,外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。

6.2.11.9.斜面结构房屋高度低于2.2M以外的墙体均不计算建筑面积。

6.2.11.10.房屋自然层内设有局部低于2.2M的楼层（如夹层、插层），此部分的外墙均不计算建筑面积。

6.2.11.11. 商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，

墙体厚度取围护构架的厚度；如系安装于地面梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。

6.2.11.12. 如墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，当下半部

分墙体高度大于或等于2.20米时，取下半部分墙厚为墙体厚度；否则，取上半分部分墙厚为墙体厚度。

6.2.11.13.位于飘窗两侧的墙体，无论是否为结构墙体均不计算建筑面积。

6.2.11.14.飘窗与阳台相邻时，共有墙部分计入阳台面积。

11.2.11.15. 突出建筑外墙并与外墙相连的结构墙体均计入外墙墙体面积，突出外

墙的非结构的装饰性墙体不计入外墙墙体面积。

6．3．公用建筑面积的确认、及分摊

公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公

用建筑面积又称为共有建筑面积。

6.3.1. 不被分摊的公用建筑面积

6.3.1.1．相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间。

6.3.1.2．地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层

(室)部分的建筑面积。

6.3.1.3.独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、

杂物间等的建筑面积。

6.3.1.4.建在栋内，为他栋或多栋服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属

配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等的建筑面积。

6.3.1.5.按规划批建，层高在2.20m以上的技术(结构)转换层，架空层中用作停放

车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。

6.3.1.6.建设、开发单位自留、自用的房屋和物业管理公司的经营办公用房的建筑

面积。

6.3.1.7.用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。

6.3.1.8.土地、规划等相关文件中指标单列的如社区用房，公厕等公共建筑面积。

6.3.2. 应分摊的公用建筑面积

6.3.2.1.相关权利人合法协议约定的应分摊的公共建筑空间。

6.3.2.2.栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、室外楼梯等

垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。

6.3.2.3.栋内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。

6.3.2.4.栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面

积。

6.3.2.5.仅为本栋服务且设在本栋地下或地上的设备用房、值班警卫室(包括与警

卫室相连的值班休息用房,也包括为本栋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室,还包括自动报警控制中心和影像监控室)，以及其他在功能上为整栋、某一层或某几个单元服务的，为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。

6.3.2.6.套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半的

建筑面积。

6.3.3.共有建筑面积的分摊原则

6.3.3.1.共有建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的共有建筑面积不在本

栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到他栋。

6.3.3.2.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

6.3.3.3.无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例

进行分摊。

6.3.3.4. 凡列为不分摊的公用建筑面积，一律不参与分摊其它的公用建筑面积。

6.3.3.5. 一栋建筑只有一个产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积

时，则该栋建筑可取各层外墙或结构外围水平投影面积之和计算该栋的建筑面积，不需进行公用建筑面积的划分与分摊计算。

6.3.4.共有建筑面积的确认

在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前，可按如下步骤对公用建筑面积进行分析

确定:

6.3.4.1.确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。

6.3.4.2.将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。

6.3.4.3.分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围，并按共有建筑服务范围确定

其服务功能区。仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积；服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。

6.3.4.4.将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积，分别加到相应的区内共

有建筑面积中，然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊。即，先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐级分摊。

6.3.4.5. 委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质、

功能、用途等相应情况的说明书, 经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后，对各类共有建筑面积进行分类确认和登记。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。

6.3.4.6. 共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上的产权界。共有建

筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。

6.3.5.共有建筑面积的划分

6.3.5.1整栋公用建筑面积。指为整栋服务（包括不同功能区）的公用建筑空间的

面积，该面积在整栋范围进行分摊。

6.3.5.2功能区间公用建筑面积。指仅为一栋建筑的某几个功能区服务的公共建筑

空间的面积，该面积在相关的功能区范围内进行分摊。

6.3.5.3功能区公用建筑面积。指专为一栋建筑的某一个功能区服务的公共建筑空

间的面积，该面积在该功能区内进行分摊

6.3.5.4层间公用建筑面积。指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的公

共建筑空间的面积，该面积在相关楼层范围内进行分摊。

6.3.5.5层内公用建筑面积。指专为本层服务的公共建筑空间的面积，该面积在本 层内进行分摊。

6.3.5.6由于功能设计不同，仅由同一层内的多户使用的公共建筑空间的面积，应由 相关多户进行分摊。

6.3.5.7.应分摊的公共建筑面积优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序

依次递减，即整栋公共面积优先级最高，层内多户公共面积优先级最低。按照应分摊公用建筑面积的优先级高低，优先级低的公用建筑面积须参与分摊优先级高的公用建筑面积。

6.3.6分摊系数得计算方法

6.3.6.1整体分摊

使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。

分户分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积

共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷套内建筑面积之和

6.3.6.2多级分摊不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。

a)第一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区间共有建筑面积，即栋共有建筑面积，按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。

功能区分摊的共有建筑面积＝第一级分摊系数×该功能区自有建筑面积

第一级分摊系数＝功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之和

各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。

b)第二级分摊。某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各层之间的共有建筑面积，即为该功能区的共有建筑面积，依照第一级分摊的方法，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层。

层分摊共有建筑面积＝第二级分摊系数×该层套内建筑面积

第二级分摊系数＝（第一级分摊得到的共有建筑面积+层间共有建筑面积）÷各层套内建筑面积之和层套内建筑面积为各层外围水平投影面积减去层内的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。

c)第三级分摊。第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑面积，按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。

分套分摊共有建筑面积＝第三级分摊系数×该套内建筑面积

第三级分摊系数＝（第二级分摊得到的共有建筑面积+层内共有建筑面积）÷各套内建筑面积之和

d)其它分摊

1)房屋需要进一步分割时，参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。

2)非成套房屋(如团结户)中的公用客厅、公共走廊、公用厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，参照上述方法按建筑面积依比例分摊。 6.4．共有建筑面积计算细则

6.4.1. 房屋栋的划分

栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。原则上，栋以规划部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。

规划部门没有明确规定的，按以下方式进行划分：

6.4.1.1.独立建筑的房屋为一栋。

6.4.1.2.一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。

6.4.1.3.本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋。

6.4.1.4.地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面房屋应视为多栋。

6.4.1.5.以通廊相连的房屋，各为一栋。

6.4.2. 单一功能房屋存在多个单元时，一般以栋为单位统一分摊共有面积，但如有下列情况之一的，应划分为不同功能区：

6.4.2.1.有的单元设电梯、有的单元不设电梯，按设电梯和不设电梯的单元划分功能区。

6.4.2.2.有的单元为通廊式梯间、有的单元为单元式梯间，按梯间不同的单元划分功能区。

6.4.2.3.有的单元为多层、有的单元为高层，按多、高层单元划分功能区。

6.4.2.4.各单元每层的户数不同，按不同单元划分功能区。

6.4.3.地下室的建筑面积处理

6.4.3.1.地下室中用作人防、公共设备用房、公共车库用途部分的建筑面积，均计为不分摊的公用建筑面积。

6.4.3.2. 若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或办公相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等，均在地下室商业或办公部分进行分摊。

6.4.4. 地下室通道的建筑面积处理

6.4.4.1.为整栋服务的出入口，列为本栋应分摊的共有建筑面积；否则，计入地下室应分摊的共有建筑面积。

6.4.4.2.车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。

6.4.4.3.地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进行分摊。

6.4.4.4.下地下室的楼梯,当该楼梯地面出口位于建筑物外墙或主体之外时:有永久性顶盖维护,其地上部分不计算建筑面积,其地下部分按其水平投影计算建筑面积; 无永久性顶盖维护,其地下部分按其水平投影1/2计算建筑面积。

6.4.4.5. 下地下室的楼梯,当该楼梯地面出口位于建筑物外墙或主体之内时：该楼梯为地下室专用楼梯，则地上部分按全面积计入地下室建筑面积中；该楼梯为地下、地上两个不同功能区使用，有前室或通道的，地上部分计入地上功能区，地下部分计入地下功能区，；其前室或通道为地上、地下两功能区区间分摊；该楼梯为地下、地上同一功能区使用，则该楼梯计入功能区内公用面积。

6.4.4.6. 地下室坡道位于建筑物外墙或主体之内时，其地上部分按其水平投影计算建筑面积, 其地下部分下方如果利用为车位或公共设施的，按车位或公共设施计算建筑面积，以净高2.1M划分坡道和车位或公共设施的权界线。

6.4.5.专用楼梯、电梯及梯间的建筑面积处理

由建筑物上部的一层或连续多层的楼层所专用，建筑物的下部连续各楼层均不开门（设计不开门）使用，同时“使用”与“不使用”部分的用途不同的楼（电）梯，称为专用梯。楼梯的出口或入口仅位于一户套内时，该楼梯也视为专用梯。

6.4.5.1. 专用楼梯、电梯及梯间，其通过“不使用”楼层部分的梯间公用建筑面积和其凸出屋面的梯间、机房面积以及在一层（地面）通往梯间的过道（走廊）、门厅、大堂等的公用建筑面积，列为 “使用”部分建筑的功能区间公用建筑面积；当“使用”部分为单一功能区时, 其通过“不使用”楼层部分的梯间公用建筑面积和其凸出屋面的梯间、机房面积以及在一层（地面）通往梯间的过道（走廊）、门厅、大堂等的公用建筑面积，列为 “使用”部分建筑的功能区内公用建筑面积。

6.4.5.2. 当专用楼梯或电梯因管理工作所需对单一功能区或多功能区个别楼层或部分楼层不设停机或不开门时,其不影响该部分公用建筑面积的整体分摊原则。

6.4.5.3. 高层建筑中设置的高、低区电梯，高、低区电梯之间在某一层可以互通，这些电梯的梯间建筑面积应作为整栋或功能区的公用建筑面积，其分摊范围为高、低区电梯通过的所有楼层。与高、低区电梯机房连接的缓冲电梯井道按自然层计入电梯间建筑面积。

6.4.6.扶梯的建筑面积处理

6.4.6.1. 对于内部设有扶梯的商场、办公楼等，如需进行分层或分户建筑面积计算，扶梯必须与首层公共过道相通;在其它层如果扶梯部位设计有消防分区设施,按设计消防分区计算扶梯面积,否则应留出用于扶梯回转上下的公共过道。

6.4.6.2.当扶梯跨越两层以上时,按两层扶梯及公共过道的水平投影面积计算建筑面积。

6.4.7.走廊、过道的建筑面积处理

6.4.7.1. 房屋除第一层（地面层）外的其它各层公用的内、外走廊，一般情况下，应作为本层应分摊的公用建筑面积。

6.4.7.2 一栋建筑的第二层以上有多个楼梯间（单元），并在第二层设有外走廊，从室外楼梯经走廊进各单元楼梯，则该走廊的建筑面积与各楼梯间面积一起列为第二层以上建筑的应分摊公用建筑面积。

6.4.7.3 位于建筑物第一层（地面层）的柱廊、檐廊，当与城市街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间相邻，或两端不封闭并可在平行于街道方向上通行时，如计算建筑面积的，其面积列为不分摊的公用建筑面积。

6.4.7.4 原设计为整体商场，后分割成若干商铺或铺位的，本层分割后所形成的过道的建筑面积由本层各商铺或铺位按其建筑面积比例进行分摊。

6.4.8.门廊、雨篷的建筑面积处理

6.4.8.1.为一户独立设置的门廊、雨篷，计算建筑面积的，其建筑面积计入该户的套内建筑面积中。

6.4.8.2. 设置于公共大门口或楼梯口等处的门廊、雨篷，计算建筑面积的，建筑面积列为应分摊的公用建筑面积。