房地产开发与管理复习

1、房地产概念包括的三个形态:实物形态、法律形态、商品形态。

2、土地用途管制制度包括的内容：土地利用方向管制、土地用途变更管制、

土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地产开发管理主要阶段：计划管理、规划管理、建设管理、交易管理。

4、房地产开发项目融资方案评价的原则：成本原则、规模原则、时点原则。

5、楼面熟地价概念的主要作用：表达开发成本，反映利润空间、提供对比口径。

6、房地产开发的范围包括的三个方面：地域范围、行为范围、结果范围。

7、按城市土地开发程度的区别所形成的地价形式有：生地价、毛地价、熟地价。

8、开发投资与置业投资的区别：1)投资主体不同2）行为特征不同3）风险要求不同。

开发投资是指开发商买地建房产，通过获取销售房地产收入与开发成本的差来获得利益。

置业投资是指投资者投资房地产，通过房产升值来获得利益

9、房地产投资应遵循的主要规律或原则是：适度投资规律、短缺投资规律、

优化投资规律、时序投资规律。

10、城市内部用地的区划类别：行政区划、地价区划、用途区划、权属区划。

11、房地产市场细分的原则包括：可识别性、可进入性、盈利性、稳定性

12、土地利用在内容上包括：使用方向、部门间分配、效益

13、城市区域特征差异包括：区域自然条件、区域资源条件、

区域经济位置条件、人口数量和结构

14、房地产开发权：是指房地产开发企业在城市开发建设中获得的政府开发的许可权力

15、开发企业资质划分依据：房地产开发企业的注册资金、开发年限、

开发业绩、技术管理人员构成

16、城市房地产再开发的特性有：开发强度提高、城市土地用途的转换、功能配套设施完善

17、房地产市场概念包括的特定要素：时间：时续阶段、区域：空间结构、

类型：客体结构、主体：主体结构

18、城镇国有土地有偿使用的方式有：国有土地使用权出让、租赁、作价入股、转让

19、房地产开发的特性：规模性、功能配比性、开发持续性、收益累积性

20、城市房地产开发的主要内容：解决城市功能与城市分区、城市范围确定、

城市基础设施系统的构造

21、地价的作用有：补偿的依据作用、参考作用、调控作用、引导作用

22、城市地价政策实现的手段包括？提前收回土地使用权、行政干预（增加土地储备量、地价冻结限制交易、土地供给控制）、交易价格申报和政府优先购买权（政府收回）、基准地价（标定地价定期公布）

23、城市房屋拆迁的方式有：自行拆迁、委托拆迁。

24、开发项目财务评价指标类型有：价值性指标、比率性指标、时间性指标。

25、影响房地产开发的因素类型有：构成性因素、市场性因素、政策性因素

26、房地产项目评估的作用有：投资决策的基础、投资规模控制作用、

方案优化作用、提高投资效果的基础。

27、城市土地分等定级的主要类型包括：土地综合定级、土地分类定级、

城市规划定级、地价分区定级。

28、基准地价的特点：区域性、分用途、平均性、期限性。

29、房地产金融的特点：长期性，稳定性，专业性。

30、房地产金融应解决的三大矛盾？时间性矛盾、数量上矛盾、资金性质矛盾

二、基本概念

1、项目手册制度：是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度

2、房价收入比：是指住房价格和城市居民家庭年收入之比

3、基准地价：是指在城市内用地条件相同的条件下，同一用途或不同区域完整的土地使用权的平均价格。

4、国有土地使用权出让：政府以土地所有者的身份将一定年期的国有土地使用权让予受让人，由受让人支付土地出让金的行为。

5、房地产开发权—指城市政府给予房地产开发企业进行开发建设的特许经营权。

6、项目财务评价—在财务预测的基础上，根据国家现行财税制度和现行价格，分析预算项目的效益和费用，考察项目的获利能力、清偿能力及外汇效益等财务状况，以判别项目财务上的可行性的经济评价方法。

三、简述

1、如何理解建设用地利用的特点？

城市建设用地是高度集约利用的土地、城市建设用地是对土地位置的利用、城市建设用地是对土地空间的利用、城市建设用地是用途高度稳定的土地利用

2、房地产业与建筑业主要区别？

1）投资主体不同。房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位

2）产品的目的性不同。房地产业在运营中营利，建筑业在建设阶段营利

3）投入、产出经济过程不同。建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业

4）产业的内容不同。建筑业是物质生产部门，地产业兼有生产、经营、管理和服务等多种性质

3、我国房地产制度的主要内容？

1）城镇土地使用制度2）城市房屋拆迁制度3）城市土地规划管理制度4）房地产建设管理制度5）房地产产权、产籍管理制度6）房地产交易管理制度7）房地产中介服务管理制度

8）物业服务管理制度9）房地产金融服务管理制度10）房地产税费制度

4、房地产政策性金融与商业性金融的区别？

1）两者的对象不同。商业性金融的对象为有商业需求的普遍人群，政策性金融的对象为政策有关的特定人群

2）性质不同。商业性金融以市场为导向，在融资中会较多考虑风险因素，追求安全性、流动性与盈利性的有机统一；政策性金融从国民经济全局出发，以支持国家产业结构调整，合理布局和均衡发展为目标

3）目标不同。商业性金融机构以追求盈利或利润最大化为经营目标；政策性金融以国家特定经济与社会发展战略为目标