[案例分析]居间服务合同纠纷

为避免侵权，民事判决书中相关内容以XXX代替。

河北省张家口市中级人民法院

民事判决书

(2013)张商初字第121号

原告：浙江XX集团张家口房地产开发有限公司，住所地张家口市XXX路XXX号。

法定代表人：赵X，该公司董事长。

委托代理人XXX、XXX，河北XXX律师事务所律师。

被告：河北XX化工有限公司，住所地宣化县XXX镇XXX村。

法定代表人：刘X强，该公司董事长。

委托代理人：郭振海、刘树明，河北国器律师事务所律师。

被告：中国化工资产公司，住所地北京市海淀区XXX路XX号。

法定代表人：雷X宏，该公司董事长。

委托代理人：XXX，北京市XXX律师事务所律师。

原告浙江XX集团张家口房地产开发有限公司(以下简称金鹰公司)与被告河北XX化工有限公司(以下简称盛华公司)、中国化工资产公司(以下简称中化公司)居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鹰公司的委托代理人XXX、XXX，被告盛华公司的委托人郭振海、刘树明，中化公司的委托代理人XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年6 月2日，原告经招投标程序与二被告就位于张家口市桥东区纬一东路3号土地合作事项签订土地(框架)协议，原告向盛华公司交付 12500万元土地预付款，同时支付中化公司服务费624.3万元。2011年12月31日，原、被告三方重新签订协议书，终止上述土地(框架)协议，盛华公司退还原告已支付土地预付款，关于原告支付给中化公司的服务费双方另行协商解决。此后，原告得知盛华公司进行招投标时没有取得土地使用权证书，无权转让土地使用权。招标文件没有明确告知原告，违背了诚实信用原则和法律规定，是无效协议。原告认为，土地框架协议已终止，合同的目的无法实现，收取的前提已经丧失，理应全部退还服务费。虽然补充协议约定由原告和中化公司另行协商解决并签署协议，现双方无法达成一致意见，服务费分文未退。中化公司是中国化工集团公司的全资子公司，盛华公司是集团公司旗下中国昊华化工(集团)总公司所属企业，二者系关联公司，并非代理关系，故请求判令原、被告三方签订的土地(框架)协议无效;中化公司退还服务费624.3万元及利息损失;盛华公司承担连带责任;诉讼费用由二被告承担。

被告盛华公司辩称，三方于2011年6月2日签订的《土地框架协议》已经终止，并非无效，合同终止与合同无效是两个不同的法律概念。《土地框架协议》无效或终止并不影响其中争议解决条款的效力，被答辩人即使主张合同无效，理应先由仲裁管辖。《协议书》对涉案服务费已有约定，与盛华公司无关，盛华公司并非适格的被告。盛华公司与中化公司并非关联公司，要求盛华公司承担连带责任，无法律依据。原告金鹰公司对于盛华公司的土地性质事先是明知的，签订《土地框架协议》是其真实意思表示，作为专业房地产公司推脱受骗，有违常理。

被告中化公司辩称，1、原、被告签订的《土地框架协议》是当事人真实意思的表示，合法有效。《土地框架协议》仅就土地合作开发进行了约定，未涉及土地使用权的转让，协议内容并不违反国家法律和行政法规的强制性规定。如《土地框架协议》无效，无需终止。2、中化公司收取的服务费是居间服务费，原告在法庭辩论过程中，对原告与中化公司之间存在事实上的居间合同关系，已明确表示认可。3、原告《起诉状》中关于退还居间服务费的理由不能成立。中化公司已经依据事实上的居间合同履行完毕居间服务，促进原告与盛华公司签订了《土地框架协议》，其收取居间服务费符合《合同法》的规定及与原告的约定。《协议书》对是否返还居间服务费没有做出约定，只是由原告与中化公司另行协商解决并签署协议。中化公司与原告只要没有签署返还居间服务费的协议，就不存在合同上的返还义务。4、中化公司具有收取服务费的资质。中化公司营业执照中的经营范围明确载明有中介服务项目。5、盛华公司就返还服务不承担连带责任。首先，关联公司之间并无应当承担连带责任的强制性法律规定，其次依据《协议书》的约定，居间服务费由原告与中化公司协商解决，盛华公司未收取该笔居间服务费，不存在返还的义务。 6、中化公司为盛华公司土地项目支出500.5956万元，如再加其它相关费用，已超过中化公司向原告收取的居间服务费。中化公司聘请上海市万隆众信律师事务所为盛华公司提供职工安置专项法律服务，将职工进行合理安置、腾退老厂区与盛华公司土地项目密切相关。

原告为证实其主张提供了如下证据：1、招标文件、中标通知书、收据，拟证明中化公司作为盛华公司的招标代理人，收取原告服务费624.3万元，收费标准按中标价1.5%收取。2、《河北盛华土地(框架)协议》，拟证明该协议是三方签订的，盛华公司没有缴纳土地出让金，涉案土地的交易方式为政府收储后公开出让，该协议明确了土地的成交价格不因土地出让而变动。3、《协议书》，拟证明虽然三方一致同意终止《河北盛华土地(框架)协议》，但对于服务费由中化公司和金鹰公司另行协商并签署协议，说明中化公司对服务费是否返还存在疑虑。被告中化公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，原告称中化公司作为盛华公司的招标代理人的说法是错误的，中化公司是招标行为的组织者，是招标人。对证据2的真实性、合法性认可，该证据证明当时三方签署协议时，原告对土地的实际情况完全知晓，也证明该协议本身不是土地转让协议。对证据3的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，是原告金鹰公司提出终止《河北盛华土地(框架)协议》，说明原告对该协议的效力没有异议。对于服务费，原告也说由中化公司和金鹰公司另行协商，与其要求盛华偿还服务是互相矛盾。原告称中化公司对服务费是否返还的问题上存在疑虑的，我们认可，现在我们没有疑虑了，不应返还。被告盛华公司的质证意见为：同意中化公司质证意见，补充称，原告作为专业的开发商，签订协议，是其真实意思表示，不存在任何受骗的情形。协议中第四条约定，由原告和中化公司另行协商解决，我方不承担连带责任。

被告盛华公司没有证据提供。

被告中化公司为证实其主张提供了如下证据：1、招标文件，拟证明所提供居间服务的内容是促成中标人与盛华公司签订《河北盛华土地(框架)协议》，居间服务费为中标价格的1.5%。2、招标文件，拟证明原告参与投标，投标价格为167万/亩，合计41616.4万元，原告接受招标文件的全部内容，包括居间服务费的规定。3、中标通知书(编号ZHZC-110528)拟证明原告中标，中标价为41616.4万元，居间服务费为624.3万元。4、《河北盛华土地 (框架)协议》，拟证明被告已发挥中介作用，全部履行完毕居间义务，有权依据约定收取居间服务费;该(框架)协议约定的是土地合作事宜，而非土地使用权转让事宜。5、《协议书》拟证明原、被告未就居间服务费是否返还达成一致，原告诉请返还居间服务费624.3万元无任何依据。6、《中国化工资产公司关于河北盛华土地合作项目支出明细》拟证明我公司为该土地合作项目支出费用共500.5956万元，该费用不包括我公司的管理费及工人工资。7、《合同》7份，拟证明我公司就该项目与北京九汇华纳产权经纪有限公司等单位签订有合同，证据6列支的明细全部用于盛华公司土地合作项目。被告盛华公司的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告金鹰公司的质证意见为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议。对证据4的真实性无异议，合法性有异议。签订协议时，被告盛华公司未缴纳土地出让金，协议本身是不合法的，不能进行招标行为。依据《河北盛华土地(框架)协议》的第三条规定，作为合同一方当事人无权确认价格，该约定无效。盛华公司、中化公司无权作出确保价格的承诺，土地的价格直接决定合同能否成立，关于价格条款是无效约定，那么合同也是无效的。中化公司收取服务费的前提就不存在，应当全部返还服务费。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议。对证明目的有异议，《协议书》是有效的，但保留了返还服务费的事宜，在中化公司犹豫不决时，我们发过几次函，中化公司有还款的意向，只是对返还的数额没有确定。对证据6的真实性无异议，关联性有异议，付款单位虽是中化公司，但不能证明这些费用是否用到本项招投标活动中。对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，中化公司与上海市万隆众信律师事务所签订的(2011)万隆众信非讼字第11号合同中涉及是职工安置与本案无关，其他合同的关联性无异议。被告盛华公司的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

根据原告的申请，本院调取了被告盛华公司的《国有土地使用权证》。原告金鹰公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告中化公司的质证意见为：我们在招投标签署中，盛华公司是这宗土地的合法使用人，证明《河北盛华土地(框架)协议》不是土地使用权转让合同。被告盛华公司的质证意见为：同意中化公司的意见。

经审理查明，2011年5月，被告盛华公司准备实施企业拆迁，委托被告中化公司进行邀请招标。招标邀请书载明，就“河北盛华桥东区纬一东路3号地块土地合作项目”进行邀请招标，北京九汇华纲产权经纪有限公司协助中化公司完成本次自主招标的工作。1、项目名称：盛华公司桥东区纬一东路3号地块合作项目。2、招标标的：盛华公司桥东区纬一东路3号地块249.222亩土地合作项目。在投标人须知中载明，中标的按中标价的1.5%向中化公司交纳服务费。在招标方确定最终中标人后10个工作日内，由项目所有人与中标人签订《河北盛华土地(框架)协议》(以下简称《框架协议》)。中标人可与项目所有人就《框架协议》中的部分条款进行进一步的协商，但其最终与项目所有人所签署的《框架协议》将不得对《框架协议》作出实质性修改，并不得违背中标人在投标文件中所作出的任何承诺。此后，原告金鹰公司也被列为邀标对象之一，2011年5月20日，原告在给被告中化公司的投标文件中称：“我方已详细阅读《招标文件》包括其修改文件(如有的话)以及全部参考资料和有关附件。我方将自行承担因对招标文件不明或误解而产生的相应后果。同时我方充分理解招标人对本次招标活动所采取的程序性办法及相应安排。我方在此不可撤销地放弃相关程序性办法及相应安排提出任何异议的权利，并放弃因此而向招标人提出任何索赔的权利。我方确认，完全同意招标文件制定的投标规则，并承诺按照这些规则履行我方所有的义务、包括一旦我方的投标被招标人接受，履行中标人的义务。我方将在接到本项目《中标通知书》后 3天后，按照中标价的1.5%向中化公司缴纳服务费。我方被确定为最终受让方后10个工作日内，与河北盛华签署《河北盛华土地(框架)协议》。而且声明：除本偏差表中所列出的偏差外，投标人完全响应《框架协议》的其他条款内容”。经公开招标，2011年5月30日，中化公司向原告发出《中标通知书》称：河北XX化工有限公司桥东区纬一东路3号地块土地合作项目评标工作已结束，确定你公司为中标人。1、积极响应本项目的招标文件及《框架协议》的所有内容。 2、中标价：单价167万/亩，总价41616.4万元。3、首付款支付金额：为总交易价款的30%，计12500万元。4、接到中标通知书后10 个工作日内签署《框架协议》。2011年6月2日，原告金鹰公司与被告盛华公司、中化公司签订了《框架协议》，其中第一条第二项载明：被告盛华公司是集团公司旗下中国昊华化工(集团)总公司所属企业，根据张家口市“三年大变样”城市发展规划，盛华公司将搬迁至张家口望山循环经济示范园区，老厂区位于张家口市桥东区纬一东路3号土地，总面积166148平方米土地由中化公司协助和指导盛华公司进行处置。第二条第二项载明：根据张家口市政府2009第42号专题会议纪要，盛华公司实施搬迁后，该幅土地可以由企业进行自主开发。2010年5月24日，盛华公司与张家口市国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。目前，盛华公司没有缴纳土地出让金。第三条约定：金鹰公司与盛华公司、中化公司三方通过协商，选择合法的搬迁企业土地政府收储后公开出让方式进行处置，该交易方式有利于交易各方进行税务优化。盛华公司、中化公司双方确保金鹰公司以167万元每亩的价格取得该幅土地，并在该幅土地公开出让价格(以《国有土地使用权出让合同》中约定的价格为准)确定后签订补充协议。第四条第一项约定：土地成交价格167万元/亩(该单价为确定单价，不因土地公开出让价格而变动)，总交易价格暂定为41626.074万元。第五条第一项约定：金鹰公司与盛华公司、中化公司签订本协议后5个工作日内，金鹰公司以预付款的方式通过中化公司向盛华公司支付总交易价款的30%，计人民币12500万元，用于盛华公司搬迁及办理前期相关手续。一旦交易方式确定且正式合作合同签署后，该预付款自动抵做土地交易价款的一部分。盛华公司、中化公司确保此笔款项的合法使用。第八条约定：在协议履行过程中，如经金鹰公司与盛华公司双方共同协商终止本协议，或最终该幅土地未能转移登记至金鹰公司名下，则盛华公司应在该事实发生后30个工作日内，按同期银行借款利率向金鹰公司退还已支付的交易价款本金及利息。2011年6月3日，原告按照《招标文件》的约定及《投标文件》的承诺向中化公司支付了624.3万元的服务费，中化公司给金鹰公司出具了 624.3万元的服务费。2011年12月31日，中化公司、盛华公司、金鹰公司签订《协议书》1份，其中载明，由于金鹰公司提出终止2011年6月 2日签订的《框架协议》，经三方共同协商达成如下协议：一、同意终止各方于2011年6月2日签订的《框架协议》;二、盛华公司同意分两次退还金鹰公司已支付的12500万元土地预付款并按同期银行贷款利率支付利息。三、金鹰公司可自行决定是否参加该幅土地的公开出让程序。四、关于金鹰公司于2011年6 月3 日支付给中化公司的服务费624.3万元，由中化公司、金鹰公司另行协商解决并签署协议。履约过程中，中化公司就盛华公司土地项目支出合计 5005956 元，其中包括2010年6月24日，中化公司与北京九汇华纳产权经纪有限公司签订的《业务约定书》，约定：北京九汇华纳产权经纪有限公司协助中化公司办理与本次招标活动的事宜，中化公司支付其业务费600000元。除金鹰公司对中化公司支付上海市万隆众信律师事务所职工安置专项律师费 233.3万元该笔费用不予认可外，对其他费用支出予以认可。盛华公司已退还了金鹰公司12500万元土地预付款。庭审中，原被告装饰认可收费性质是居间服务。

另查明，被告盛华公司的《国有土地使用权证》中载明：核发时间是2003年1 月27日，注销时间是2013年3月13日，用途是工业用地，使用权类型是出让。该宗土地使用权已于2012年8月29日依法收购，纳入政府土地储备库。被告中化公司是中国化工集团公司的全资子公司，其经营范围包括中介服务。被告盛华公司是国有控股企业，隶属于中国化工集团公司下属的中国昊华化工(集团) 总公司。

上述事实，有当事人提供的证据、本院调取的证据、庭审笔录在卷佐证。

本院认为，本案的争议焦点有二：1、被告中化公司收取原告金鹰公司的中标服务费624.3万元是否违反法律的强制性规定。2、《框架协议》终止后，被告中化公司收取的上述居间服务费，应否返还金鹰公司。

关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，根据中化公司《招标》和金鹰公司《投标文件》的约定，中化公司的义务是通过项目招标活动(即提供订立合同的媒介服务)，促成金鹰公司与盛华公司签订《框架协议》;金鹰公司的义务是在项目中标并与盛华公司签订《框架协议》后3个工作日内向中化公司交纳招标价的1.5%的服务(居间)费。该约定系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效约定，双方均应全面履行。现中化公司在金鹰公司中标且与盛华公司签订《框架协议》后，收取双方约定的居间服务费的行为系合法行为。

关于第二个争议焦点。原告主张，被告盛华公司进行招投标时没有交纳涉案土地出让金，没有取得土地使用权证书，其无权转让土地使用权。招标文件对上述事项没有明确告知原告，应为无效协议。现《框架协议》已终止，合同的目的无法实现，收取服务费的前提已丧失，理应全部退还服务费。本院认为，首先，被告中化公司在进行邀请招标时，已明确告知原告金鹰公司招标标的是河北盛华桥东区纬一东路3号地块土地合作项目，且在招标文件及其附件中也明确记载该幅土地未交纳土地出让金。原告金鹰公司在给中化公司的投标文件中也称“我方已详细阅读《招标文件》包括其修改文件(如有的话)以及全部参考资料和有关附件。因此，原告金鹰公司对被告盛华公司没有缴纳土地出让金的事实也是清楚的。故其关于中化公司在招标文件中隐瞒事实而导致招标文件无效的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，原、被告三方签订的《框架协议》中约定的土地使用权获得方式是，该宗土地先由张家口市国土资源局收储备后公开出让方式进行处置。被告盛华公司与国土资源局签订土地使用权出让合同。从上述约定可以看出，原、被告三方签署的《框架协议》，不是土地使用权转让协议，不应受涉案土地是否交纳土地出让金的约束。同时，被告盛华公司已于 2003年1月27日，以出让方式取得了该宗土地的使用权。因此，双方签署的《框架协议》，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。再次，原告以其它原因提出终止《框架协议》后，原、被告三方为此签订的《协议书》中明确了《框架协议》终止后各方的权利义务。一方面，盛华公司已经履行了退还金鹰公司土地预付款及利息的合同义务，其不负有向金鹰退还服务(居间)费的义务，故对金鹰公司关于盛华公司退还其服务(居间)费的主张，本院不予支持。另一方面，中化公司已经完成了居间义务(即金鹰公司中标并签署《框架协议》，依约合法收取了服务(居间)费。因此，《框架协议》的终止即不能说明中化公司未完成居间义务，也不能成为金鹰公司要求中化公司退还所收服务(居间)费的法定依据，即中化公司在《框架协议》终止后不负有返还金鹰公司服务(居间)费的法定义务。《协议书》虽然约定，金鹰公司于2011年6月3日支付给中化公司的服务费624.3万元，由中化公司、金鹰公司另行协商解决并签署协议。但上述约定只是明确由中化公司、金鹰公司另行协商解决并签署协议，并未明确双方协商不成时，中化公司一定要退还所收金鹰公司服务(居间)费，且退还服务(居间)费并非中化公司的法定义务，故金鹰公司要求退还服务(居间)费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告浙江XX集团张家口房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费55501元，由原告浙江XX集团张家口房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省高级人民法院(在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：河北银行高新支行，帐号：[***********])。

审判长 王XXX

审判员 安XXX

审判员 牟XXX

二〇一四年五月十五日

书记员 李XXX

答辩意见

----河北国器律师事务所刘树明

就金鹰公司诉盛华公司、中化公司居间服务合同纠纷一案，发表如下答辩意见：

1、三方于2011年6月2日签订的《土地框架协议》(这个简称《框架协议》)已经终止，并非无效，合同终止与合同无效是两个不同的法律概念。

三方于2011年12月31日重新签订了《协议书》(这个协议简称《协议书》)，并在该《协议书》第一条约定“同意终止各方于2011年6月2日签订的《河北盛华土地(框架)协议》” ，第六条约定“……，自协议各方盖章之日起生效。”，三方于同日盖章，因此该新协议于 2011年12月31日生效，同时框架协议终止，合同终止不同于合同无效，二者属于不同法律概念。既然已经终止，何来无效?

2、《框架协议》无效或终止并不影响其中争议解决条款的效力，被答辩人即使主张合同无效，理应先由仲裁管辖。

根据《合同法》第五十七条之规定：“合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。《框架协议》第九条“本协议履行过程中发生争议，双方应协商解决。协商不成，由张家口市仲裁委员会依法仲裁”，已经约定争议解决方式为仲裁，《框架协议》不管是无效，还是终止，其中关于争议解决的条款(也就是该《框架协议》第九条)是有效的，有关《框架协议》是否无效应先由仲裁裁决确认。

3、《协议书》对涉案服务费已有约定，与答辩人盛华公司(协议中的乙方)无关，答辩人并非适格被告。

《协议书》第四条约定“关于丙方(金鹰公司)于2011年6月3日支付给甲方(中国化工资产公司)的服务费624.3万元，由甲方、丙方另行协商解决并签署协议”,与答辩人盛华公司(《协议书》中的乙方)无关，答辩人盛华公司并非适格被告。

4、答辩人盛华公司与中国化工资产公司并非关联公司，要求答辩人承担连带责任，无任何法律依据

《中华人民共和国公司法》第二百一十七条第(四)项的 “关联关系：是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益关系转移的其它关系。但国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。”中国化工资产公司和盛华公司都是国家控股的国有公司，同受国家控股，根据上述“但书”的规定，二者并不具有关联关系，当然不属于关联公司。连带责任是法定责任，也就是在无法律明文规定的情况下，是不适用连带责任的，在答辩人与中化资产公司不存在关联关系的情况下，要求答辩人盛华公司承担连带责任，无任何法律依据。

5、被答辩人金鹰公司对于盛华公司的土地性质事先是明知的，签订《框架协议》是其真实意思表示，作为专业房地产公司推说受骗，有违常理。

金鹰公司在起诉状中提到“经了解得知，原告得知盛华公司进行招投标时没有取得土地使用权证书，无权转让土地使用权。就此问题，招标文件没有明确告知原告，违背其遵守法律规定，按照要求履行义务的承诺，也违背了诚信原则。”

但根据《框架协议》第二条第2款条中“……。2010年5月24日，乙方与张家口国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。目前乙方没有缴纳土地出让金。”第三条中“……甲、乙、丙三方通过协商，选择合法的搬迁企业土地政府收储后公开出让方式进行处置，该交易方式有利于交易进行税务优化……” 等条款内容可知，签订《框架协议》时，金鹰公司对于盛华公司没有缴纳土地出让金、政府收储后再出让时取得土地使用权是知道的，“缴纳土地出让金是取得土地使用权证书的必要条件”是行业常识，作为专业房地产公司，金鹰公司对于盛华公司还未取得土地使用权证书、无权转让土地使用权、政府收储后通过挂牌出让也应该是明知的，被答辩人在没有达到“税务优化”的目的，也就是没有达到“低价拿地”的目的后，又推说其受骗，有违常理。

答辩人：河北XX化工有限公司

二〇一四年三月六日

【律师分析】

居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。

报酬请求权是居间人的主要权利。居间人行使报酬请求权采取报酬后付，即以合同因其报告或媒介成立而为限。合同未成立的，不得请求报酬;合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。

居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。未订立合同的，委托人可以拒绝支付报酬。

本案中，居间人促成了合同成立，委托人就应当按照约定支付报酬。在已经促成合同签订的情况下，如果无法律或事实依据，要求返还居间服务费主张的一般不会得到法院支持。