物业消防安全管理制度(参考文本)

……物业管理有限公司

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全

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理

制

度

二零一 年

月

目 录

第一章 消防安全培训制度

第二章 防火检查巡查制度

第三章 安全疏散设施管理制度

第四章 消防设施、器材的维护管理制度

第五章 火灾隐患整改制度

第六章 用火用电安全管理制度

第七章 灭火和疏散应急预案演练制度

第八章 灭火和应急疏散预案

第九章 燃气和电气设备的检查和管理制度（含防雷、防静电）

第十章 消防中控室值班制度

第十一章 消防安全工作考评和奖惩制度

第十二章 义务消防队组织管理制度

第十三章 易燃易爆危险物品和场所防火防爆制度

第一章 消防安全培训制度

一、目的：

根据《中华人民共和国消防法》、《深圳市消防安全管理条例》之相关规定，为使公司全体员工全面掌握消防安全知识，具备扑灭初期火灾的能力，具备发生紧急突发事件时对业主、租户进行疏散逃生的能力特制定此制度。

二、范围：

本制度适用于。。。物业公司各部门所有人员。

三、职责:

保安部主管级以上人员须按时定期组织各部门进行消防安全知识培训，对新入职员工须先培训并经考试合格后方可上岗。

四、程序：

1) 公司全体员工每半年进行一次培训。

2) 新上岗和进入新岗位的员工须进行上岗前的消防安全培训。

3) 下列人员应接受消防安全专门培训。

公司消防安全责任人、消防安全管理人；

专职消防管理人员；

消防中控室的值班、操作人员；

其他依照相关消防法规应当接受消防部门专业培训的人员。

4) 培训内容：

关于消防安全的各类消防法律法规；

各部门、各岗位的火灾危险性和防火措施；

有关消防设施的性能、灭火器材的使用方法；

报火警、扑救初起火灾以及自救逃生的知识和技能；

组织、引导在场宾客疏散的知识和技能。

5) 消防监控室值班操作员应进行专业培训，考试合格持证上岗。

6) 培训方式：

由保安部负责定期组织召集各部门进行消防安全知识培训；

邀请消防部门专业人员授课；

结合本年度消防演练，组织培训；

通过制作墙报、宣传栏、贴图画等方式进行消防安全教育。

7) 根据不同部门的实施情况和工作需要，对其员工进行有针对性的培训。

五、附则：

本制度自下发之日起执行，由保安部负责解释。

第二章 防火检查巡查制度

一、目的:

通过对辖区整体及特殊重点部位的日常安全巡视，可及时发现并处理管理区域内所存安全隐患，从而确保安全，为业/租户提供一个安全、舒适的生活工作环境。

二、范围：

适用于。。。物业保安部各班次安全巡视人员。

三、职责:

重点部位安全巡视检查根据《重点部位安全管理规定》所列明重点部位位置进行安全巡视检查，检查情况由巡视人员及重点部位防火负责人共同在《重点部位安全巡视检查记录表》中签字确认。日常全面安全巡视检查则采用非接触式巡更数据采集器，对每一个巡更点的数据进行采集，并将巡视过程中所发现问题记录在《。。。物业保安部巡视记录表》中，巡更数据由保安部负责系统管理，定期对巡更数据进行分析。

四、程序：

巡视频次:

保安部消防中控室值班员每天两次对管辖区各重点部位进行专项安全巡视检查，每天八次对外围以及楼内的公共区域及各重点部位进行日常安全巡视检查。具体巡视检查时间如下：

重点部位专项巡视检查时间：

10：30——11：30 23：00——24：00；

日常全面安全巡视检查时间：

9:00——10:00； 13:00——14:00； 16:00——17:00; 19:00——20:00; 21:00——22:00； 01:00——02:00； 04:00——05:00; 07:00——08:00; （除每周三9：30部门例会，巡视时间可根据例会时间顺延外，其余每日均应按照规定时间进行巡视。）

五、巡视要求:

1. 严格按照巡视路线进行巡视，严禁隔点巡视以及不按规定路线巡视。进行日常全面安全巡视检查时，巡视打点的两点间隔时间不能超过5分钟（特殊情况除外）。

2. 严格按照规定时间进行巡视，严禁将时间提前或错后巡视。

3. 在巡视过程中发现设备异常或安全隐患应及时向相关职能部门进行报修或汇报，并做好详细的记录。

4. 在巡视过程中做到“走、看、听、闻、问”，不放过任何死角，对重点部位加大巡视力度。

5. 巡视过程中必须携带有效的通讯工具，在发生紧急情况时能够随时与监控室保持联络。

6. 在巡视时遇特殊情况，不能正常进行巡视的要及时请示汇报，不得随意终止或不巡视。

7. 每日早9：00分前将巡更棒及《重点部位安全巡视检查记录表》交至保安部办公室，由部门主管或经理查阅重点部位安全检查情况并签字确认，将巡更数据巡进行下载、分析。

8. 巡视过程中不得乘坐电梯，如有乘电梯或不按巡逻路线巡逻者，一经发现，严肃处理。

六、巡视检查内容：

1. 重点部位巡视检查内容：

1) 查看重点部位区域内有无可疑人员或推销人员，发现推销人员应立即将其劝离大厦，如发现可疑人员应立即通知中控室使用监控探头进行跟踪监视，按照相应应急预案处理流程跟进处理。

2) 发现有重点部位门未锁闭的，应立即提醒相应重点部位安全管理责任人将门关好，防止犯罪分子混入，发现有可疑人员撬门、撬锁、应立即通知保安队将嫌疑人控制在相应区域内后按照相应应急预案流程进行处理并及时汇报。

3) 注意重点部位有无不正常的气味（焦、煤气或烟火），嗅到异味、看到异光、异烟，应迅速寻找来源在何处，如属煤气泄漏或烧水、做饭焦糊所致冒烟，应立即进行处理，如不能处理应立即通知工程部关闭相应区域天然气阀门，如有火警，须立即使用就近消防器材进行扑灭，火势较大则按照《消防应急预案》进行处理并及时汇报。

4) 重点部位餐饮部份后厨是否按照规定配备有灭火毯，是否按照规定每三个月清洗一次排油烟管道。如未配备灭火毯或未按规定清洗排油烟管道应开具《安全隐患整改通知单》，发放给相应重点部位安全责任人，要求其限期整改。

5) 检查各区域水龙头、水管有无跑漏、地面有无冒水，各类电器设备、管灯是否正常，发现异常应立即保修。

6) 检查各区域环境卫生是否干净整洁，发现有环境脏乱的应立即通知客服部安排保洁员进行清扫。

7) 检查重点区域内有无违章施工或私自动火等现象，一经发现应立即制止。

8) 检查车场所停放车辆有无乱停乱放，车场内有无修车、洗车等现象，一经发现应立即制止。

9) 检查车场内车辆有无漏油等现象，车门车窗是否正常锁闭，发现异常应立即联系相应车主进行处理。

10) 检查重点区域内有无违规使用电炉子等违禁电器的现象，一经发现应立即制止。

11) 消防设备设施巡视检查：

消防栓：

检查各楼层消火栓是否被遮挡、挪做他用，消防栓封签是否完好，消防栓玻璃有无破损。如消防栓封签或玻璃破损须打开消防栓门确认内部设备设施（消防卷盘水枪头、水龙带枪头、水龙带、起泵按钮、各阀门开关、灭火器）是否齐全、有无破损，设备设施齐全则须立即将封签或玻璃进行更换，如发现有物品缺少应立即向上级主管进行汇报，由上级主管跟进处理，配备齐全后，重新张贴封签。 手动报警器：

检查是否被遮挡，安装是否牢固，报警玻璃片是否损坏，如有遮挡应立即要求其安全管理责任人将遮挡物移开，如有损坏应立即报修。

防火门状况：

检查是否处于关闭状态，如发现闭门器损坏或防火门有问题应及时报修，如发现防火门在开启状态应及时按顺序将门关好。

火灾报警器：

所查区域内烟感探测器、温感探测器、瓦斯探测器外观是否良好、安装是否牢固，发现松脱立即报修。

消防喷洒头：

所查区域内消防喷淋头有无破损、有无滴漏水现象、喷淋头及管道是否悬挂有异物，发现破损或有滴漏水现象立即报修。悬挂有异物应立即通知其安全管理责任人给予摘除。

疏散楼梯：

检查是否畅通，有无堵塞、堆物，发现堵塞应立即上报上级主管进行跟进处理，如为杂物应立即联系客服部安排保洁员进行清理。

应急广播喇叭：

检查有无丢失，安装是否牢固，如发现丢失应立即上报上级主管跟进处理，发现

松脱立即报修。

声光报警器有无丢失，如发现丢失应立即上报上级主管跟进处理。

安全出口：

安全出口是否锁闭、遮挡、堆物，如发现锁闭、遮挡或堆物应立即上报上级主管进行跟进处理；

疏散指示灯：

检查安装是否牢固、是否出于正常状态（有的自带充电，可进行测试），发现故障应立即报修。

灭火器配备：

检查重点部位所配备灭火器是否符合配置规范（平均每15平米应配备一具灭火器），有无过期、压力是否处于正常范围，发现过期或无压力灭火器应立即通知其安全管理责任人给予调换。

12.巡查各重点部位时，以上巡视检查内容在相应区域内如均未发现异常，可在相应《重点部位安全巡视检查记录表》中存在隐患和问题一栏填写：一切正常。

2. 日常全面安全巡视检查内容：

1) 检查天台、地面、水池及平常人不易到达的角落，查看有无垃圾或不清洁的地方，有无堆放杂物,有无公共设施,设备被损坏，发现故障设施设备应立即报修。

2) 查看管理区域内有无可疑人员或推销人员，发现推销人员应立即将其劝离大厦，如发现可疑人员应立即通知中控室使用监控探头进行跟踪监视，按相应应急预案流程跟进处理。

3) 检查二装现场是否按规定张贴施工许可证；是否按照规定配备消防器材；施工人员在施工区域是否存在就餐、饮酒、吸烟、留宿、赤背、赤足等情况；施工现场对消防设施保护、使用、管理的情况；施工现场是否存在乱扔施工垃圾、随地吐痰、乱放施工材料的情况；施工人员是否存在违章使用电梯、在施工区域外闲逛的情况；施工人员是否存在施工过程中使用客用设施、损坏公共设备的情况；施工过程中是否存在各工种无证上岗作业、未按规定时间进行噪音施工的情况；施工人员使用工具是否合格，电气线路是否出现老化、破损、裸露电源线、临时接线或将电源线直接插入插座的情况；是否存在交叉作业（油漆与电焊同时进行等）的情况；施工过程中是否存在明火施工、未按规定开据动火证的情况；

4) 发现有业/租户未关户门时，应立即提醒业/租户将门关好，防止坏人混入，如室内无人，不可一人进入业/租户室内，应站在户外查看室内有无异常情况，并将此情况立即通知中控室，由中控值机员通知相应客户紧急联系人到达现场，确认查看室内物品有无丢失后由其将户门锁闭，如发现物品丢失则按照相应应急预案处理流程进行处理并及时汇报。发现有可疑人员撬门、撬锁、应立即通知保安队将嫌疑人控制在相应区域内并按照相应应急预案流程进行处理并及时汇报。

5) 注意发现有无不正常的气味（焦、煤气或烟火），嗅到异味、看到异光、异烟，应迅速寻找来源在何处，如属煤气泄漏或烧水、做饭焦糊所致冒烟，应立即进行处理，如不能处理应立即通知工程部关闭相应区域天然气阀门，如有火警，须立即使用就近消防器材进行扑灭。

6) 检查各区域水龙头、水管有无跑漏、地面有无冒水，各类电器设备、管灯是否正常，发现异常应立即保修。

7) 检查各区域环境卫生是否干净整洁，楼道墙壁无乱画、乱涂；发现有环境脏乱的现象应立即通知客服部安排保洁员进行清扫。

8) 认真听取业/租户投诉，能解决立即解决，不能解决的报客服部处理。

9) 消防设备设施巡视检查：

消防栓：

检查各楼层消火栓是否被遮挡、挪做他用，消防栓封签是否完好，消防栓玻璃有无破损。如消防栓封签或玻璃破损须打开消防栓门确认内部设备设施（消防卷盘水枪头、水龙带枪头、水龙带、起泵按钮、各阀门开关、灭火器）是否齐全、有无破损，设备设施齐全则须立即将封签或玻璃进行更换，如发现有物品缺少应立即向上级主管进行汇报，由上级主管跟进处理，配备齐全后，重新张贴封签。 手动报警器：

检查是否安装牢固，报警玻璃片是否损坏，如有损坏应立即报修。

防火门状况：

检查是否处于关闭状态，如发现闭门器损坏或防火门有问题应及时报修，如发现防火门在开启状态应及时按顺序将门关好。

火灾报警器：

所查区域内烟感探测器、温感探测器、瓦斯探测器外观是否良好、安装是否牢固，发现松脱立即报修。

消防喷洒头：

所查区域内消防喷淋头有无破损、有无滴漏水现象、喷淋头及管道是否有悬挂异物，发现破损或有滴漏水现象立即报修。悬挂有异物应立即摘除。

疏散楼梯：

检查是否畅通，有无堵塞、堆物，发现堵塞应立即上报上级主管进行跟进处理，如为杂物应立即联系客服部安排保洁员进行清理。

应急广播喇叭：

检查有无丢失，安装是否牢固，如发现丢失应立即上报上级主管跟进处理，发现松脱立即报修。声光报警器有无失，如发现丢失应立即上报上级主管跟进处理。 安全出口：

安全出口是否锁闭、遮挡、堆物，如发现锁闭、遮挡或堆物应立即上报上级主管进行跟进处理；

消防电梯：

巡视检查楼层时，使用消防电梯内呼叫器对中控室进行内呼、外呼，察看呼叫器是否处于良好状态，发现故障应立即报修。

疏散指示灯：

检查安装是否牢固、是否出于正常状态（有的自带充电，可进行测试），发现故障应立即报修。

灭火器配备：

检查公共区域所配备灭火器是否过期、压力是否处于正常范围，发现过期或无压力灭火器应立即上报上级主管给予调换。

10) 在进行日常全面安全巡视检查时，以上巡视检查内容在巡视检查过程中如均未发现异常，可在《。。。物业保安部巡视记录表》中发现问题一栏填写：一切正常。

第三章 安全疏散设施管理制度

一、目的：

根据《消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《仓库防火安全管理规则》、《人员密集场所消防安全管理》，为确保大厦整体消防安全，防

止发生火灾事故，结合大厦实际情况特制定本制度。

二、范围：

本制度适用于本单位管辖内的所有商业、办公及生活场所。

三、职责：

各部门负责对本部门辖区内各类消防设备设施进行日常管理，防止发生损坏或丢失的现象。保安部负责对大厦公共区域的各类消防设备设施使用及管理，发现损坏须及时协调工程部给予维修，保证消防设备、设施随时处于完好状态。

四、程序：

1、消防安全疏散设施的设置要求：

1) 疏散出口：

当一个厅室或房间面积不大于60㎡时，可设一个疏散出口，当大于60㎡时，每个厅室或房间的疏散出口不应少于2个；房间内最远点与最近疏散出口的距离不应大于20m。

2) 疏散门：

疏散门应采用平开门，不应采用平移门、卷帘门及旋转门；

疏散门应向外开启，当其建筑面积不大于60㎡且经常停留人数不多时，可向内开启。疏散出口不应设置门槛，在距疏散出口1.4m范围内不应设置台阶及影响人员正常疏散的障碍物。

3) 疏散走道：

疏散走道应双向疏散，走道净宽不应小于1.2m，地面应保持平直，不应设置影

响人员疏散的障碍物；

疏散走道与其它部位应采取防火分隔措施；

疏散走道的地面、顶棚及隔墙等不应采用可燃材料装修，严禁采用燃烧后产生剧毒气体的材料进行装饰或装修。

4) 疏散楼梯：

疏散楼梯应便于人员疏散，踏步布置均匀通畅，楼梯间内不应设置影响人员疏散的障碍物；

楼梯间内不应设置烧水间、可燃材料储藏室，不应敷设空调风管和易燃、可燃液体管道及可燃气体管道；

疏散楼梯宜通至上人屋面，且在各楼层的平面位置不应改变，首层应能直通室外。

5) 安全出口：

办公室、员工集体宿舍等人员密集场所内每层的安全出口不应少于2个。当层数不超过3层，且人数不超过50人时，可设一个安全出口或疏散楼梯。但必须在窗口、阳台等部位设置辅助疏散设施。

除特殊情况外，人员密集场所的窗口、阳台等开口部位不应设置防盗窗，当必须设置时，应有从内部易于开启的装置，窗口、阳台等开口部位应设置辅助疏散器具。

6) 安全疏散标识：

安全出口和疏散门的正上方应采用“安全出口”作为指示标志；

沿疏散走道设置的灯光疏散指示标志，应设置在疏散走道及其转角处距地面高度1米以下的墙面上，且灯光疏散指示标志间距不应大于20米，对于袋形走道，不应大于10米，在走道转角区，不应大于1米。设置在地面上的应急标志灯，应保证视角连续，且间距不应大于5米； 内走廊型的办公室、员工集体宿舍等人员密集场所应在其疏散走道及主要疏

散路线的地面上设置能保持视觉连续的蓄光型疏散指示标线或间距不大于4m的蓄光型疏散指示标志； 设置在疏散走道两侧的蓄光型疏散指示标线应保持连续，设置在疏散路线地面上的蓄光型疏散指示标志应采用嵌入式，蓄光型疏散指示标志的激发光源或自然采光量应达到规定要求。

7) 急照明灯：

安全出口和面积不大于60㎡房间的疏散门的正上方安全出口”指示标志没有连续不断的应急灯光的，应安装应急照明灯；

疏散路线上的楼梯间每层都必须安装应急照明灯；

2、防安全疏散设施的管理

1) 分公司消防安全疏散设施的管理责任职能部门为分公司安全技术室，管理责任人为其所在班组的负责人。

2) 公司消防安全疏散设施的管理责任职能部门为安全生产部，公司机关消防安全疏散设施的管理责任人为安全生产部安全员。

3、安全疏散设施管理应符合下列要求：

1) 确保疏散通道、安全出口的畅通，禁止占用、堵塞疏散通道和楼梯间；

2) 人员密集场所在使用期间疏散出口、安全出口的门不应锁闭；

3) 需要经常保持开启状态的防火门，应保证其火灾时能自动关闭；自动和手动关闭的装置应完好有效；

4) 平时需要控制人员出入或设有门禁系统的疏散门，应有保证火灾时人员疏散畅通的可靠措施；

5) 消防应急照明、安全疏散指示标志、消防安全标志应完好、清晰，不应遮挡；

6) 安全出口、公共疏散走道上不应安装栅栏、卷帘门。窗口、阳台等部位不应安装影响逃生和灭火救援的栅栏、卷帘门，否则必须在窗口、阳台等部位设置辅助疏散设施；

7) 举办大型活动，应事先根据场所的疏散能力核定容纳人数。活动期间应对人数进行控制，采取防止超员的措施。

4、全疏散设施管理责任人应每天进行检查，确保消防应急照明、安全疏散指示标志、消防安全标志完好、清晰、有效、没被遮挡，发生损坏时应及时向管理责任职能部门汇报，以安排维修、更换和整改。安全疏散设施管理责任人对整改质量负有监督和验收的责任。

5、全疏散设施管理责任职能部门每月应组织一次检查，进行一次疏散设施实验检测，并及时整改存在的问题。

6、急灯均以放电状态出厂，使用前必须进行20 小时的充电，才可进行放电。使用中的应急灯具应定期进行性能检查，每半个月或一个月通过连续开关试验，以检查电路转换及电池的应急功能，并进行放电，以延长电池使用寿命。

四、附则

本制度自下发之日起执行，由保安部负责解释。

第四章 消防设施、器材的维护管理制度

一、目的：

为加强辖区消防器材与设施的管理，确保消防器材与设施的良好运转及其功能的充分发挥，特定本制度。

二、范围：

本制度适用于大厦物业公司各部门所有人员。

三、职责：

以“谁主管、谁负责”的原则逐级实行责任制，各部门指定安全员负责维护管理辖区的消防器材与设施，在保安部具体指导下，全面负责本辖区的消防器材与设施的维护管理工作。

四、程序：

1、灭火器、水带、消火栓、消防通道、安全通道指示灯、安全出口及其指示标志均为消防器材与设施，属消防专用设备，不准挪作他用，由所辖区部门的安全员负责维护管理，定期进行检查和登记，保安部负责监督，并做好协调工作。

2、各部门负责消防器材与设施维护管理的责任：

物业公司各部门负责管理辖区内消防器材与设施。

各重点部位内消防器材与设施由相应防火负责人负责管理。

公共区域消防器材与设施由保安部负责管理，工程部负责进行日常维护保养。 歌舞厅、桑拿、超市等商业场所内消防器材，由使用单位负责管理。

3、消防器材与设施的检查

灭火器、消火栓应张贴“维护检查记录卡”，指定专人管理，每月巡查一次，做好巡查记录，保证处于完好状态，发现丢失、损坏、失效应立即反映保安部。 专用消防通道，不得堆放垃圾杂物，不得占用，保持畅通。

检查灭火器（手提贮压式干粉灭火器）时,如有发现压力不足的应及时向保安部反映。

4、任何单位和个人都不得占用、掩埋地下消防栓，严禁私自拆卸消防设备，擅自利用消防栓取水，如有特殊情况，须经我司同意，并在用水后恢复原状。

五、附则：

本制度自下发之日起执行，由保安部负责解释。

第五章 火灾隐患整改制度

一、目的：

为有效地预防火灾事故的发生，认真整改火灾隐患，依据《消防法》、公安部消防局《重大火灾隐患判定、督办及销案办法》、《重大火灾隐患判定标准》结合大厦实际情况，特制定本制度。

二、范围：

本制度适用于。。。物业管辖区域内所有人员

三、职责：

任何部门或人员一旦发现任何安全隐患均应第一时间通知保安部，由保安部对隐患情况进行分析并消除，保安部对大厦安全情况负责，须定期对大厦进行全面安全检查，以便及时发现、消除安全隐患。

四、程序：

1、火灾隐患的界定：

火灾隐患是指违反（或者不符合）消防法律、法规，具有火灾危险性，可能造成火灾，需要限期或立即改正的情形。认定条件如下：

1) 有违反或不符合消防、法规或消防技术规范、标准的事实存在；

2) 由于违反或不符合消防、法规或消防技术规范、标准，而导致人的不安全行为、物的不安全状态、工艺技术上的缺陷或管理上的漏洞，以致存在火灾危险性，