房屋征收过程中对共有房屋的补偿程序

导读：对房屋进行征收时，被征收的房屋情况有时很复杂，本期法信针对被征收房屋属于共有房屋情况下的补偿问题，梳理了相关法律、案例、专家观点，供读者参阅。

法信·相关案例

1.持有相关委托手续的代理人与房屋征收部门订立共有房屋的补偿协议的行为符合表见代理的规定，且所占份额超过三分之二的其他共有人认可该补偿协议的效力，应认定该协议有效——许银娣、王峻泓与上海市普陀区住房保障和房屋管理局征收补偿纠纷案

案例要旨：基于被征收人之间的亲属关系，征收补偿事宜又涉及该户家庭整体利益，房屋征收部门有充分的理由相信持有相关委托手续的代理人具有委托权限，故该代理人与房屋征收部门订立补偿协议的行为符合《合同法》第四十九条的规定，应视为有效代理行为；且房屋的其他共有人均认可被诉补偿协议的效力，其所占份额已超过了三分之二，该补偿协议对共有房屋的处分亦符合《物权法》第九十七条的规定，依法应认定为有效合同。

案号：（2017）沪03行终20号

审理法院：上海市第三中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 2017-03-14

2.行政机关未经全体房屋共有人同意即签订补偿协议并拆除房屋的行为属于程序违法——王稀林与长沙市岳麓区人民政府行政强制案

案例要旨：被征收土地上的房屋为共有房屋，行政机关虽然与房屋共有人之一签订了补偿协议也领取了补偿款，但其他共有人并没有签字认可，也没有授权委托他人，故行政机关以户主共有人之一签定了协议为由拆除涉案房屋属于明显程序违法。

案号：（2015）湘高法行终字第108号

审理法院：湖南省高级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 2015-08-10

3.房屋征收部门与部分共有权人签订的补偿安置协议未得到其他共有权人的追认的，该补偿安置协议依法应属无效协议——耿金泉与南通市崇川区住房和城乡建设局行政补偿案

案例要旨：基于家庭成员关系、继承关系等形成的共有房屋，在房产没有分割之前，依法属于共同共有。部分共有人与房屋征收部门签订案涉补偿安置协议时未经其他共有人同意，且协议签订之后未得到其追认，该安置补偿协议不具备合法有效的要件，应确认无效。

审理法院：江苏省南通市中级人民法院

案号：（2017）苏06行终101号

案例来源：中国裁判文书网 2017-05-27

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法信·相关观点

1.房屋征收中对共有房屋的补偿

共有房屋是指两个或两个以上的权利人共同享有房屋所有权。根据《民法通则》第七十八条的规定，我国法律确认的共有形式有两种，即按份共有和共同共有。按份共有是指共有人按照各自的份额对共有房屋享有所有权。按份共有人有权对外处分自己的份额，同等条件下，其他共有人享有优先购买的权利；对共有房屋，按份共有人有权随时要求分割。共同共有是指共有人对共有房屋共同享有所有权。处分共有房屋，应获得全体共同共有人的同意，且共有关系存续期间，共同共有人不得要求分割共有房屋。

房屋征收中，对于按份共有房屋，在共有人同意的情况下，原则上应采取共同签约的方式进行补偿，即由全体共有人共同与房屋征收部门签订补偿协议，房屋征收补偿款仍归共有人按份共有。如按份共有人要求对其份额单独补偿，且房屋可按份额进行实物分割的，可按分别签约的方式进行补偿，即由按份共有人与房屋征收部门就其份额分别签订补偿协议，协议项下的补偿款归按份共有人单独所有。对于共同共有房屋，由于共有人并不享有实物分割的权利，因此，均应当采取共同签约的方式进行补偿，房屋征收补偿款仍归共有人共同共有。

除前述可按分别签约方式进行补偿的按份共有房屋，应按共同签约方式进行补偿的共有房屋，如共有人就补偿方式无法达成一致，并导致补偿方案规定的签约期限内无法签订补偿协议的，补偿方案规定的签约期限届满，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

（摘自《国有土地上房屋征收与补偿实务指南》，褚建好、肖勇、张永魁著，中国政法大学出版社2012年5月出版）

2.房屋征收补偿中共有房屋的补偿

所谓房屋共有人是指对于该征收房屋共同享有所有权的人，不包括房屋的共同居住人。法律上的共有分为共同共有和按份共有。共同共有是指两个以上的主体对于被征收房屋享有所有权，并且这种所有权由所有权人平等的不分份额的享有。按份共有是指各个共有人按照各自的份额对该房共同享有权利。

对于共有房屋征收的，应当由共有人共同订立或者委托代理人订立征收补偿协议。对全体共有人要求对共有房屋实行产权调换的，应予准许，产权调换的房屋和被征收房屋的差价，应由全体共有人享有和承担。对不可分割的共有房屋，部分共有人要求产权调换，部分共有人要求货币补偿的，应给予货币补偿。如属可分割的共有房屋，部分共有人要求产权，部分共有人要求货币补偿的，应由共有人对共有房屋按共有的份额进行分割，然后根据共有人各自的要求进行产权调换或货币补偿。

对于不在共有房屋内居住的共有人，不予支付搬迁补助费和临时安置补助费。对于涉及夫妻没有约定的共有房屋的，由于夫和妻在处理夫妻共同财产上的权利平等，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

因此，房屋征收部门首先应当立足于与房屋所有权证书上署名的所有人签定补偿协议，如果因特殊原因无法与该所有权人签定补偿协议，在与另一方签定补偿协议时，应当询问是否为夫妻双方共同意思表示，有理由相信是夫妻双方共同意思表示的，可以与另一方签定补偿协议。所有权人事后不得以不同意或不知道为由主张协议无效。当然，实践中对于“特殊原因”应当从严掌握。

（摘自《房屋征收与补偿司法实务》，史笔、顾大松、朱嵘著，中国法制出版社2011年5月出版）

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法信·法律依据

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条  为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第二十一条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

2.《中华人民共和国物权法》

第九十七条  处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

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法信第576期

内容编辑：小雪花     责任编辑：小飞