农村小产权房买卖应恪守诚实信用原则---[人民司法](案例)2014年第18期

【全文】

【案情】

原告：陈栋良。

被告：李春生。

原告陈栋良诉称：被告因建房和购车的需要，向原告借款145222元，后因被告无能力偿还借款，双方于1998年5月12日签订一份房屋产权归属合约，确定被告将厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号第三层全部以及顶楼阳台和楼下两间房，并加上该幢楼前面左边停车位一间的房屋产权全部归原告所有等内容。之后被告将上述房产交付给原告使用，原告对房屋进行装修后居住至今。现因该房楼梯设计存在安全隐患，原告和其家属、亲朋好友多次从楼梯摔倒受伤，特别是原告年纪渐大，难以从该楼梯走上三楼，且被告装设了外大门，安装电子门锁，导致原告的家属、亲朋好友上门做客时，原告需要艰难地下楼去开门，严重影响原告的进出和通行。另外，被告阻止原告设置信箱，致使原告的一切来信丢失，特别是2012年村委会发给原告的选举票丢失，致使原告失去选举权，故请求判令：被告准许原告在涉诉房屋外自行搭建直达三楼的楼梯，开设独立的进出门户，在原告使用范围界砌围墙或铁阑珊。

被告李春生辩称：1.曾厝垵社区曾厝垵社353号楼房的所有权人是答辩人，有房产证和土地证为据。2.原告现占有曾厝垵社区曾厝垵社353号楼房依法无据，答辩人于1997年12月9日虽然曾向原告借款，但只要归还欠款，原告即应腾出房屋，让答辩人享有物权，（2002）思民初字366号生效调解书也确定了这一事实。3.原告自（2002）思民初字366号生效调解书生效后已准备好所欠现金归还原告，但原告拒不接受。

一审法院经审理查明：

厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号三层楼房系李春生的房产。1997年12月9日，李春生因建房及购车需要向陈栋良借款145222元。1998年5月12日，陈栋良、李春生签订房屋产权归属合约，约定：因李春生无力偿还上述借款，愿将其所有的上述房屋第三层全部、顶楼阳台及楼下二间房、楼房前面靠左边停车库一间归陈栋良所有。该合约签订后，李春生将讼争房屋交付陈栋良装修及其一家居住使用。2000年5月26日，李春生取得了上述房屋的农村房屋所有权证及集体土地使用权证。随后，李春生将农村房屋所有权证、集体土地使用权证交由陈栋良保管。2000年12月14日，李春生向陈栋良出具一份声明书，声明：因上述房屋是集体土地使用权，不能办理分户手续，其与陈栋良签订的房屋产权归属合约仍然长期有效，若遇政府拆迁，分配到的房屋一半（按面积）归陈栋良所有，并按约定与陈栋良办理过户登记。2002年，陈栋良向本院起诉要求李春生返还借款145222元。

2002年5月20日，经本院主持调解，双方达成调解协议：李春生应于调解书生效之日起一个月内还清借款145222元；李春生愿将思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号私有房屋一幢第一层全部、第三层朝北之一房一厅一厨房屋作为上述还款的抵押担保。调解书生效后，李春生未依约还款，陈栋良亦未向法院申请执行。2008年4月14日，陈栋良一家将户口迁入上述房屋所在地。

2009年10月21日，陈栋良向本院起诉要求确认其享有讼争房屋所有权及办理房产过户手续，本院于2009年12月1日作出（2009）思民初字第10754号民事判决，驳回陈栋良的诉讼请求。判决后，陈栋良不服，提起上诉。此后，陈栋良主动撤回上诉。

2011年3月28日，李春生向本院起诉要求陈栋良返还房屋并支付占有的房租损失、返还农村房屋所有权证及集体土地使用权证等。本院于2011年6月13日以（2011）思民初字第4457号民事判决书判决：一、陈栋良及其亲属应于判决生效之日起6个月内举家搬出厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号房屋，并将房屋腾空，归还李春生管理；二、陈栋良应于判决生效之日起10日内返还李春生名下的厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社353号房屋的农村房屋所有权证及集体土地使用权证；三、驳回李春生的其他诉讼请求。判决后，陈栋良不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2011年10月24日以（2011）厦民终字第2081号民事判决书判决：一、维持厦门市思明区人民法院（2011）思民初字第4457号民事判决第二项、第三项；二、撤销厦门市思明区人民法院（2011）思民初字第4457号民事判决第一项；三、驳回陈栋良的其余上诉请求。

另查明，李春生所欠陈栋良款项至今未还。

【审判】

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为，原、被告双方虽曾签订房屋产权归属合约，约定房屋归陈栋良所有，但2002年，陈栋良起诉李春生要求返还借款145222元，后双方达成调解协议，李春生应偿还借款，并将讼争房屋作为上述还款的抵押担保。双方的该项约定，已明确讼争房屋所有权的归属，原告仅享有讼争房屋的抵押权。原告占有使用讼争房，未提供充分证据证明讼争房屋确实不适合居住使用，且作为讼争房所有权人的被告也不同意对讼争房进行搭建、添置、修缮，故原告要求被告准许其在诉争房屋外自行搭建直达三楼的楼梯、开设独立的进出门户、在原告使用范围界砌围墙或铁阑珊的诉求，本院不予支持。

据此，依照物权法第三十九条、民事诉讼法第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告陈栋良的诉讼请求。

宣判后，陈栋良不服一审判决，提起上诉。

福建省厦门市中级人民法院经审理认为，对于李春生取得讼争房产农村房屋所有权证及集体土地使用权证的事实，双方当事人均无异议，陈栋良要求在李春生享有所有权的房产内进行搭建或砌墙等添置或修缮的行为，因未征得所有权人李春生的同意，且其提供的证据也不足以证明其居住和通行权利受到严重妨害。至于陈栋良基于本案历史原因长期对讼争房产居住、使用，其是否因此享有对讼争房产的相关权利并不在本案考量范围之内，故原审法院对陈栋良诉求不予支持并无不当。

厦门中院判决：驳回上诉人陈栋良的上诉，维持原判。

【评析】

农村小产权房主要通过旧城改造、城中村改造、新农村建设、拆迁安置等途径和形式建设，不包括建设在宅基地上农民用来自住的房屋。小产权房的出现是各种因素综合作用的结果。由于小产权房不需要支付土地出让金、土地征用费、耕地占用税、房产开发税、城市基础设施配套费等成本，价格优势明显。此外，不断上扬的房价是小产权房的催生剂，快速推进的城市化是小产权房的发展推动剂。围绕小产权房的纠纷不断增加，笔者对该类纠纷作如下分析。

一、农村小产权房中买受人与出卖人所有权权能的统一、限制与让渡

买受人与出卖人作为小产权房的一房二主，即实际房主与名义房主，二者享有的权能是有区别的。

法律和学理上使用的权能概念，是指权利的具体作用或实现方式，是权利的具体内容。[1]所有权权能与所有权的关系问题，实质上也就是所有权权能的概念问题。所有权是独立的物权，是民事财产权体系中的一项重要权利。在物权法理论上，所有权有积极权能和消极权能之分。前者指所有权的占有、使用、收益和处分四项权能，后者主要是在所有权受到侵犯时的保护权能。但我们通常所说的所有权权能仅仅指所有权的积极权能。占有权能是所有人对所有物的实际管理或控制的权能。物之使用、收益，皆以占有为必要。[2]通常情况下，所有权人是物的实际占有人，法律保护所有权人的占有，当所有权人的占有权被侵害时，可以请求返还占有。一般情况下，占有之事实并不是产生占有权能的根据，相反，有无占有权能是区分合法占有与非法占有的标志。[3]使用权能是所有权人按照物的性能和用途对物加以利用，满足生产和生活的需要，以发挥财产的使用价值的权能。使用权能通常为所有人享有，但也可以与所有权分离由非所有人享有。收益权能是指获取物所产生的财产利益。物所产生的利益，既可以是孳息，包括天然孳息、人工孳息与法定孳息，[4]也可以是从所有物中取得的其他收益，如运用原物进行生产经营活动取得的利润等。处分权能是所有人对所有物在事实上或法律上进行处置，从而变更、消灭物的存在状态或改变物的权利归属的权能。[5]处分权能最直接地体现了人对物的支配，被认为是拥有所有权的根本标志。所有权的上述四项权能是所有权在外延上的涵义，也是对所有权基本内容的抽象。所有权的内容并非上述权能的简单相加，而是它们的有机结合。占有、使用、收益、处分只是从不同角度表现了所有权人支配其物的各种可能性及权利的概括性。所有权的行使是所有权人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有权人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。出卖人系小产权房法律意义上的房主，对房屋享有占有、使用、收益和处分等各项权能，但因其事实上的出卖行为引发的权利让渡，其享有的占有、使用、收益等权能不可避免地受到限制；而买受人因其事实上的购买行为，成为小产权房的实际房主，自然受让了占有、使用，甚至收益的权利。

本案中，对于李春生取得讼争房产农村房屋所有权证及集体土地使用权证的事实，双方当事人均无异议。依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是证明物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，李春生作为讼争房屋相关权证的权利人，依法享有讼争房屋所有权的各项权能，当然也受到一定限制。陈栋良虽然长期占有、使用讼争房屋，但并不享有房屋的处分权能，故其以讼争房屋严重影响其进出和通行，请求对讼争房屋进行搭建、另开设大门、砌墙，缺乏事实和法律依据。在讼争房屋内进行搭建、开门或砌墙等添置、修缮行为，势必会变更物的存在状态，影响到所有权人对讼争房屋的管理和使用，即影响所有权人权利的正常行使。在讼争房屋的所有权人李春生已明确表示不同意陈栋良的要求，陈栋良提供的证据也不足以证明其居住和通行权利受到严重妨害的情况下，一、二审法院均不予支持陈栋良该项诉求是正确的。

二、农村小产权房买卖中当事人应恪守的原则——诚实信用原则

本案是一起名为借款（抵押）实为房屋买卖的典型案例，该类情况在我国农村普遍存在。笔者认为，在处理小产权房买卖问题上，法院应该积极发挥作用，在现有的法律框架内进行适度探索与创新，作出居间公正的裁决。既不支持出卖人合同无效返还房屋之诉求，也不支持买受人取得物权意义上产权要求的诉求，使买受人寻求的法律保护止于债权关系。通过裁判不让任何一方从中得利，即买受人不能绕过国家法律强制性规定而获得产权证，出卖人不能反悔而索要房屋，尤其是在货币贬值、房价高企的情况下，从而倡导买受人与出卖人恪守民法的基本原则——诚实信用原则。

本案中，二审法院的判决，体现了法院对出卖人应遵从诚实信用原则的裁判导向。陈栋良诉求确认其对讼争房屋享有所有权及办理房产过户手续一案中一审法院的判决，及陈栋良诉李春生相邻关系纠纷一案中一、二审法院的判决，均充分体现了法院对出卖人应遵从诚实信用原则的裁判导向。