万科物业公司财务管理手册

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000目录 A/0 1/1

001财务管理组织架构 A/0 1/1

1.1 根据国家财务制度和财政法规，结合公司的实际情况，制定适用的财务管理办法。 1.2 围绕公司的经营发展和工作计划，编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划、运用公司资金。

1.3 做好公司各项资金的收支管理。

1.4 定期汇总公司的经济运作情况，提出合理化建议，为公司的决策提供参考依据。 1.5 做好财务统计和会计帐目、报表、年终结算工作，并妥善保管会计资料。

1.6 定期检查财务计划、费用预算的执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在的问题，查明原因，及时解决。

1.7 统一归口管理各种票据，杜绝公司资金流失。 1.8 保守公司财务机密，维护公司利益。

1.9 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它各项工作任务。

1.0 基本职责

根据财经法律、法规规定：

1.1 对各项财务工作定期研究、布署、检查、总结，并不断完善。

1.2 监督检查各项经济计划和经济合同的执行情况，组织公司的经济核算和经济分析。 1.3 挖掘增收、节支潜力，合理安排资金，做好领导参谋。 1.4 学习掌握有关财经法规、财务制度、财税政策。

1.5 执行国家财经政策、法规，严格掌握和控制各项费用的开支。 1.6 负责会计凭证和会计报表的审核，保证数据的真实、准确、可靠。 1.7 负责公司员工工资、奖金、福利等发放的审核。 1.8 建立财产清查制度，对盈亏情况提出处理意见。 1.9 保守机密，维护公司利益。

1.10 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它各项工作任务。 2.0 领导责任

2.1 全面负责公司财、物管理工作，依法对每一笔经济业务进行审核，确保其合理、合法。 2.2 负责内部、外部报表的报送，以及确保其数字的真实性、准确性、及时性。 3.0 主要权力

3.1 对本部门员工的调动权。 3.2 对会计凭证、报表的审核权。 3.3 对费用开支的监督、控制使用权。 3.4 向上级领导汇报权。

1.1 按国家统一的会计制度设置、使用会计科目。

1.2 根据审核无误的原始凭证编制记帐凭证、会计报表，并保证数据的真实性、准确性。 1.3 建立、健全各类帐簿，定期入帐、汇总、核对，做到帐目清楚，帐帐、帐证、帐表相符。 1.4 审核员工工资、奖金、福利的发放。 1.5 负责国税、地税的纳税事宜。

1.6 负责管理处各类发票、收款收据的领发、核销。 1.7 参与财产清查，认真填好盈亏报表，及时进行处理。 1.8 妥善保管会计资料，并保守机密，维护公司利益。

1.9 运用正确的计算方法，对管理处的水电收支进行核算、分析。 1.10 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。

1.1 建立、健全现金、银行存款日记帐和其它帐目，定期核对，做到手续完备，日清月结，帐实相符、帐帐相符、帐表相符。银行存款需每月与银行对帐单核对相符，并编制银行存款余额调节表。

1.2 定期对管理处的现金收、付、存工作进行稽查；

1.3 定期对管理处开出的票据进行稽查、核销工作，发现问题, 查明原因, 及时解决; 1.4 严格空白支票及盖章的票据的管理，设立登记簿进行登记管理； 1.5 严格财务印鉴的管理；

1.6 按规定对保险柜存放的现金及相关票据进行管理，并保管好钥匙；

1.7 严格执行公司的财务制度，支出款项均需经财务部部长、公司总经理及相关领导审批，不得挪用公款或私自借支。

1.8 负责公司员工工资表的编制、汇总，及时发放员工工资、奖金等。 1.9 保守公司秘密，维护公司利益；

1.10 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。

1.1 收款员要严格遵守财务会计制度，执行国家规定的库存现金限额。 1.2 熟悉小区的单元户数和面积，管理费、水电费的收费标准和计算方法。

1.3 收费时必须使用统一发票，记帐要日清月结，认真做好财务核算，报表、对帐工作，准确无误。

1.4 负责管理处考勤情况汇总，审查工资和奖金的发放。 1.5 不得截留挪用公款，违者按贪污论处。

1.6 收取的支票要认真检查正确性，对票据不符的用户则要求对方出具证明。 1.7 负责管理处的财产、用具的保管和登记工作。 1.8 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。

为认真贯彻执行“取之于民，用之于民”和“以业养业”的财务收支方针，完善“独立核算、自负盈亏、自我积累、自我发展”的企业化管理机制，提高物业管理的经济效益，特制定财务监督制度。

一、管理处按月向公司报送财务月报表，财务季度报表每季向全体业主公布；半年度财务账目经管理处主任和物业公司签字并加盖公章后向全体业主公布；年度财务帐目经法人代表签字并加盖公章后向全体业主公布。

二、管理处半年账目于7月20日、年度账目于次年1月20日在住宅区内宣传栏上向全体业主公布。管理处主任在业主大会期间向大会作“年度帐目开支说明”。

三、业主、承租人和其他非业主使用人对公开的帐目可以提出质询，或向公司、福田区房管局和市住宅局投诉。公司和管理处在收到质询后三日内给予答复。

四、向业主收取的管理服务费，在近期严格按照市住宅局和市物价局联合发布的指导收费标准执行，并通过《住户手册》广泛宣传，家喻户晓。根据企业发展、管理标准和服务水平的提高、物价指数的上涨，今后管理服务费的变动将严格遵守《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定的程序，由业主管委会通过后执行。

五、公共设施专用基金、住宅维修基金的管理、使用和公开公布办法将严格按照，《深圳经济特区住宅物业管理条例》的规定执行。

六、管理处有偿服务收费标准、文体娱乐设施收费标准，根据小区实际情况，参照市场价格，低于同行业收费标准执行。

1.0 目的：加强公司财务管理和正确进行经济基础核算，保证财务运作符合《企业财务通则》、《企业会计准则》、房地产与施工企业的有关财务制度、总公司财务管理制度及公司经营的实际情况。 2.0 资金的管理 2.1 资金

2.1.1 公司资金是由XXX 投资公司全资投入，并由中国注册会计师验证，公司对其依法享有经营权，可用于流动资金、固定资产及其它资产占用；

2.1.2 投资者对企业的净资产享有所有权，并分享利润及承担风险和亏损。 2.2 借入资金

2.2.1 审批：公司根据经营需要向总公司借用资金时，首先填写“资金运用审批单”，注明款项用途、金额，由物业公司总经理审批签字，一般情况下不采取借用方式。 2.2.2 借款

⑴ 个人借款：因业务需要出差、采购办公用品、零星支付款项等，由个人提出申请，填写“付款申请书”注明借款用途。

A. 个人借款金额在3000元以下（含3000元）的需征得所在部门主管领导同意，报物业公司总经理批准后到财务办理借款手续；

B. 凡个人借款金额在3000元以上的，由所在部门主管领导审核后、经物业公司总经理审批后方可到财务办理借款手续。 ⑵ 个人借款期限 从借款之日起：

A. 出差人员回公司七天内必须报销冲回其所借款项；

B. 购买办公用品、零星采购等三天内报销冲回所借款项（节假日顺延）； C. 临时周转借款，在半月内归还，最迟不得超过一个月。 ⑶ 原则：所借款项必须如实按用途购买，不得转为私人帐外款。 2.3 结算资金

2.3.1 公司与外单位的往来帐目，应认真登记及时结算，每年核对一次，对应收款项应控制其限额和收回时间；

2.3.2 各管理处应做到应收尽收，及时结清与业主和其他欠款户欠款，采取有效措施，及时回收，避免造成长期欠款，引起公司资金不良循环。

2.4 货币资金：公司的货币资金（现金、各种银行存款）收支均严格遵守国家的有关规定，如现金管理条例、国家规定的各种结算方法。

2.4.1 除发放工资、奖金、福利、出差费用使用现金支付外，原则上用支票支付； 2.4.2 公司现金库存每天不得超过20000元，超过部分必须当天存入银行；

2.4.3 领用空白支票，须事先注明限额、日期、用途，所有的空白支票及作废支票，必须存

放在保险柜内；

2.4.4 支票印鉴共三枚，即财务专用章一枚，由物业公司财务部出纳保管，董事长私章二枚，由物业公司总经理保管一枚，董事长亲自保管一枚。

3.0 对外投资的管理：公司暂时未作此计划，视公司发展计划再作补充。 4.0 资产的管理 4.1 固定资产的管理

4.1.1 标准：固定资产是指凡使用年限在一年以上，单位价值在2000元以上的的房屋及建筑物、机器设备、工具器具等，共五类。

A. 房屋及建筑物； B. 机器设备；

C.电子设备（如手提、程控电话、传呼机、复印机、电视机、电脑等）；

D. 运输工具； E. 其他设备。

4.1.2 购置：公司确需购置固定资产时，应执行逐级审批制度，写出书面申请报告、写明购置计划、资金来源、支出金额等，由主管领导同意后，交由董事长审批。具体执行参照《企业发展基金管理规定》。 4.1.3 管理

A. 公司、各管理处对其拥有的固定资产应办理入库手续，并设置“固定资产登记簿（卡）”，认真登记其数量、规格、原价金额、使用年限、预计残值、折旧额、折旧率、存放地点、保管责任人等情况，报财务部备案。

B. 由公司办公室（物业部）配合财务部负责制定具体管理制度，以检查、监督固定资产的日常使用和维护修理。

C. 由于机构变动或其它原因需要转移固定资产时，应及时填写固定资产调 拨单，办理调拨手续，并报财务备案。

D. 每年年末定期对固定资产进行清查、盘点，切实做到“帐、卡、物”相符。 4.1.4 折旧

A. 范围：折旧提取的范围，按现行国家法规规定执行；

B. 方法：固定资产折旧采用直线法计提折旧，一般预留10%残值；

C. 使用年限：房屋、建筑物为20年、机械及其他生产性设备为10年、汽车、摩托车等运输工具及器具、家具、工具、通讯设备为5年。

4.1.5 修理：固定资产修理不采用提取大修理基金的办法，对大修费用，可根据实际情况一次或分期摊入成本，列入“经营费用—修理费”，凡修理费在1000元（含1000元）以下的，直接计入当期限成本；凡修理费在1000以上5000元（含5000元）以下的，可在一个会计年度内分期摊入成本。

4.1.6 报废：固定资产失去使用价值或其它原因需要报废清理的，由使用部门写出书面报告，写明该固定资产的购进日期、已提折旧、现状、残值及预计发生清理费用等，经公司财务部门审核、物业公司总经理批准报总公司逐级审批后经董事长决定可以报废，按报废程序办理报废手续，并进行报废固定资产的登记。 4.2 无形资产：暂时未有无形资产，待后补充。 4.3 低值易耗品的管理

4.3.1 标准：凡是单位价值在2000以下，使用年限在一年以下，不能列为固定资产的物品、工具等均属低值易耗品；

4.3.2 购入：由各部门、各管理处自行申请购入，按规定权限上报审批；

4.3.3 管理：低值易耗品由各部门设专人进行管理，建立领用低值易耗品登记簿，认真登记其使用、保管情况，建立报废、换新和损失赔偿制度，每年定期进行清查；

4.3.4 摊销：原值在500以下（含500元），可以按一次性计入当期成本费用；原值在500以上的按“五五摊销法”摊入成本费用。即领用时摊销50%，报废时摊销50%。 4.4 递延资产的管理

4.4.1 递延资产是指受益期在一年以上，不能全部计入当期损益，而应在以后年度分期摊销的各项费用。如开办费等；

4.4.2 筹建期间的人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出均属于在开办费列支，开办费自正式经营之日起按不短于5年的期限平均摊入管理费用；

4.4.3 递延资产应单独反映，按规定方法摊销，不得任意多摊或少摊，以正确核算当期损益，防止出现潜亏。 5.0 成本费用的管理

公司必须加强经营管理，遵守“开源节流”的基本原则，降低成本、节约费用，提高经济效益和社会效益。

公司的成本费用的开支，均以当年预算前提标准，一切可控制的成本费用均控制在预算范围之内。

5.1 一切与经营有关的费用支出，都应列入企业的成本费用，按照权责发生制的原则，确定成本费用的开支，不能任意预提和摊销费用，凡国家规定不得列入成本费用的支出，均不得列入成本费用。

5.2 有关经营支出的规定

5.2.1 工资费用及福利性支出，按总公司研究决定及公司的预算和有关文件精神执行； 5.2.2 业务经营费用

⑴ 办公费支出：公司办公用品支出应本着实用性、节约性的原则，各管理处根据预算，从严把握，并设专人负责购买、保存并进行登记；公司本部统一由办公室负责购买、保存、

登记。

⑵ 报刊杂志：由各管理处根据需要订阅1份；公司本部各部1份；经理1-2份；其他杂志根据业务需要经物业公司总经理批准后方可订阅；

⑶ 业务费支出：业务招待费应本着“必需、合理、节约”为原则，从严掌握，根据国家规定，按不高于以下限额在“管理费用”、“经营费用”中列支。旅游业、建筑业及其它服务性行业，全年营业收入总额在500万元以下的，不得超过营业收入总额的10‰；全年营业收入总额超过500万元的，不得超过该部分的5‰。

⑷ 开支标准：所有的招待费、餐费必须由经办人提供有效的原始单据，逐级审核后经物业公司总经理批准后方可报销，对末经批准的，财务一律不予受理。

⑸ 市内交通差旅费：根据总公司相关规定，公司员工到市内办理相关业务，原则上向公司申请派车，如确实需要乘坐其他车辆的，只允许乘坐小巴和 大巴。

⑹ 市内电话、手提电话和传呼机费用的报销

A. 市内电话，根据物业公司预算标准执行； B. 手提电话费、传呼机费用的报销限额：

a. 物业公司总经理手提费每月限报500元，传呼机费用限报 30 元； b. 物业公司各部门级手机费每月限报300元，传呼机费用限报25元。 5.3 日常费用报销审批程序

5.3.1 报销人必须提供合理、合法、真实的原始凭证，并按财务规定粘贴整齐，正确填写费用审批单据；

5.3.2 各管理处实行备用金制度，对各部门发生的费用，金额在3000元以下（含3000元），各部门负责人签字后先行支付后定期汇总报物业公司总经理审批；

5.3.3 报销费用超过3000元的，征得所在部门主管领导签字同意后，必须经物业公司总经理审批后方可支付；

5.3.4 已签订合同，按合同条款付款的，必须附有合同并填写付款申请书，经物业公司总经理签字同意，报财务总监、董事长批准；

5.3.5 物业公财务部根据各级审批手续完备的原始凭证，办理费用的报销。 6.0 收入、利润的管理 6.1 收入的管理

6.1.1 按权责发生制的原则确认收入的实现，不得为了完成利润计划虚列收入，也不得因利润计划已完成而将超额部分转移下期；

6.1.2 营业外收入必须全部入帐，不得转为帐外收支。 6.2 利润的管理

6.2.1 物业公司产生的利润全部归属于XXX 房地产投资有限公司；

6.2.2 正确进行利润的分配和结转；

6.2.3 企业发生的年度亏损，可以用下一年度税前利润弥补，下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补，5年内利润不足弥补的，用税后利润弥补。 7.0 财务核算管理

7.1 会计制度：公司统一执行国家财政部制定的《企业财务通则》，会计科目的设置见《会计科目的设置》。

7.2 会计年度：本公司的会计年度为公历年每年1月1日始至12月31日止。 7.3 会计报表

A. 外部报表使用深圳市财政局统一格式报表；

B. 内部报表，根据公司管理体制的需要和预算标准执行的要求制定。

7.4 填制要求：按规定的时间编写月份、年度会计报表，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚、报送及时，不得提前结帐，不得任意估计数字，严禁弄虚作假，篡改数字。 7.5 报送单位

A. 外部报表，按规定报送相关单位；

B. 内部报表报送：物业公司总经理、财务总监、主管副总、董事长、财务部存档。 7.6 报表类别

A. 外部报表 ：资产负债表、损益表（使用国家统一印刷的报表）；

B. 内部报表：物业公司收支汇总表、公司本部收支统计表、三个管理处收支汇总表、各管理处收支统计表等，并附有必要的文字说明。 8.0 检查与培训

8.1 预算执行情况的检查 8.1.1 收入的检查

A. 定期对管理处的应收款项与预算标准进行对比核算检查，找差距、找原因，为下一个预算年度提供有利的、可行性的依据；

B. 定期对管理处所开出的票据进行核销、检查，并确认相关收入； C. 定期对管理处欠收费用情况进行检查，并督促及时回收。 8.1.2 费用支出的检查

A. 根据预算确定的标准，定期汇总、严格控制费用支出；

B. 对于超预算的费用支出，原则上不予支付，对于确实需要支付的，必须按相关规定，逐级审批并作必要的说明；

C. 对于未完成预算指标的部门及个人，均按公司的考核细则进行考核。 8.2 培训

8.2.1 财务人员必须不断学习有关的财经法律、法规、财税政策及专业知识； 8.2.2 财务部定期或不定期地对各管理处收款员进行相关的培训；

8.2.3 各管理处收款员必须认真学习业务知识，掌握财经法律、法规知识、熟 悉财务制度，不断提高业务水平。

9.0 财务人员的任免：财务人员的任免按总公司的规定执行。 10.0 财务部职能与财务人员的岗位职责：参考本手册002-006。 11.0 科目设置：参考《会计科目的设置》。 12.0 其他

12.1 本制度在执行过程中与国家颁发制度相抵触的，一律按国家制定的制度为准； 12.2 本制度的修改权及解释权归物业公司财务部；

12.3 本制度经物业公司总经理、财务总监、行政部、研究通过报董事长批准之日起实施。 13.0 相关文件及记录

国家颁布的财务法律法规、制度规定。 QR-001C 《预算完成统计表》 QR-002C 《预算完成统计表》

009会计科目的设置 A/0 1/1

1.0 目的：为了加强公司的财务管理，规范财务核算和加强财务监督，根据本公司的实际情况，制定本制度。 2.0 发票开具的一般要求

2.1 本单位向业主（客户）提供管理服务，收取管理服务费，可以向业主（客户）开具管理费发票；

2.2 各管理处提供停车场服务，收取停车费，可开具定额停车费发票； 2.3 取得或开具的发票必须带有国家税务机关、国家财政机关监制的标志； 2.4 发票上填写的付款单位名称必须与实际付款单位名称相符；

2.5 发票中项目、单位、数量、金额、合计金额、日期、开票人姓名及其他发票项目内容要填写齐全；

2.6 大小写金额要相符，金额合计数（小写）前要加符号“￥”封顶；金额合计数（大写）要用符号“⊙”封顶；

2.7 填写发票必须套联填写，字迹要清晰，不得有涂改、擦、括、补痕迹； 2.8 开具的发票必须加盖“财务专用章”或“发票专用章”； 2.9 发生开具错误的发票，应套联作废还原，并另行开具； 2.10 公司必须指定专人对外开具发票； 3.0 发票的使用与管理

3.1 公司财务部指定专人负责统一购领、对外监督使用和保管发票，并建立发票登记制度； 3.2 各管理处收款员负责对本小区开具发票，并对领用发票的完整负责；同时接受财务人员的监督、稽核和检查；

3.3 开票人严格按要求开具发票，财务人员认真严格审查发票开具的内容，对于不符合要求和情况不明的应拒绝对外开具发票并及时反映情况； 3.4 任何单位和个人不得转借、转让、代开、虚开发票；

3.5 任何单位和个人不得拆本使用发票，不得擅自扩大发票使用范围； 3.6 任何单位和个人不得使用假发票和与业务情况不相符的发票； 3.7 财务人员、各管理处收款员严格把关，不得开具不符合要求的发票；

3.8 财务部应严格发票登记制度，明确领用人、保管人、领购日期、发票号码，发票作废等情况；发票领用人必须对领用发票的安全完整负责； 4.0 发票管理的职责

发票管理中发生下列行为和职责事故的，公司应追究当事人和责任人的责任： 4.1 开票人开具与真实情况不相符的发票行为；

4.2 有目的的私自涂改发票，造成或可能造成公司经济损失的； 4.3 虚构经济业务活动，造成虚开发票的行为； 4.4 责任人不按规定开具发票，造成不良后果的；

4.5 私自转借、转让、代开、拆本使用发票的行为； 4.6 发生丢失、损毁发票，给公司造成不良后果的； 5.0 其它

5.1 本制度未尽事宜，可依照《税收征管条例》和《发票管理暂行办法》执行。

5.2 根据本公司的实际情况规定，发票由财务部统一购买，各管理处收款员为开具发票收据的责任人，到财务部领用发票。各收款员必须严格按照本规定执行。 6.0 相关文件

国家颁布的《税收征管条例》和《发票管理暂行办法》

1.0 目的：为了规范物业公司各管理处的收款工作，杜绝资金流失隐患，同时根据物业公司管理的需要，制定本规定 2.0 内容：

2.1 收款收据由财务部统一购买、统一保管，财务部对未使用的收款收据的安全负责； 2.2 财务部设专人对收款收据进行管理，建立登记销号制度，对购入的收款收据的编号、入库日期、数量等进行登记；领用时对领用收款收据的编号、日期、数量等进行登记，并由领用人签字；

2.3 收款收据必须按有关规定正确套联填列，客户联必须加盖管理处公章方生效； 2.4 对于作废的收款收据必须套联作废，并加盖作废专用章；

2.5 领用出库的收款收据，领用人必须对其安全负责，若遗失或其他原因消失，追究领用人责任；

2.6 已用收款收据存根财务部审核完备后，由财务部保存三年，期满按规定统一销毁，对销毁的收款收据必须认真仔细登记，并由有关领导及在场人员签字；

2.7 严禁白条收款或开具私自购买的其他收款收据，若有违反规定，公司将从严处理。

1.0 释义：收支两条线是指当月收入统一存入公司指定收入帐户，当月支出根据《目标管理责任书》规定的预算提出所需资源申请，经审批后一次情划拔到相应的支出帐户进行费用开支的一种管理办法。

2.0 目的：规范收支两条线的运作。 3.0 明确规定收支帐户

3.1 物业公司规定了两个收入帐户

3.1.1 物业管理收入帐户：工行梅林支行 [***********]6 3.1.2 物业公司租金收入帐户：交行梅林支行 [1**********]93 3.2

物业公司规定了六个支出帐户

3.2.1 物业支出基本帐户：深发行梅林支行 [1**********]93 3.2.2 支付水、电费用银行帐户：中行梅林分理处 [1**********]87 3.2.3 纳税专用帐户：广发行深圳分行 [**************]3

3.2.4 用于托收水、电费等帐户：工行梅林支行 [***********]2 3.2.5 用于租赁部支出帐户：交行地梅林支行 [1**********]77 4.0 收、支项目归口管理 4.1 规定收入帐户收入范围 4.1.1 收入的确认

A. 依据国家财经法律、制度规定，收入的确认是劳务已经提供，同时取得收讫价款或取得收取价款凭证时确认收入的实现；

B. 根据物业公司的实际情况及目标责任管理规定，公司原则上不接受支票等非现款收入项目； C. 当月收到的现金属于当月收入的各项款项，全额存入公司规定的收入帐户； 4.1.2 收入项目范围： A. 物业管理收入 B. 停车费收入 C. 物业管理杂项收入 D. 营业外收入、利息收入 E. 租赁部租金收入

4.2 成本、费用支出帐户的有关规定

4.2.1 成本、费用的支出严格执行国家法律、财经法规、税法相关规定，

4.2.2 根据目标责任管理规定，内部成本、费用的控制，严格执行预算控制的原则，即各部门成本、费用的支出原则上控制在预算范围之内；

4.2.3 对于切实因客观原因造成需要作预算外开支的，严格按照预算外开支的审批程序经审核、批准后方可按财务报销程序开支；

4.2.4 各部门成本、费用节约的使用规定，各部门根据目标责任考核，成本费用有节约的，在年度内可以滚动使用。

5.0 检查与反馈的方式

5.1 收支两条线的实施、检查工作主要收由财务部负责，物业部协助检查，各管理处配合。

5.2 检查单张、表格，《日收入汇总表》、《现金盘点表》、《银行对帐单》。

5.3 财务部采取定期或不定期的检查方式。定期方式是与物业部同期进行月检，不定期方式是采取临时检查方式及典型抽查方式

5.4 反馈方式即对通常检查、处理结果告知当事人及重大事项书项形式报公司相关领导。 6.0 实行收支两条线管理违规责任

6.1 不按规定规定帐户存入收取的相应款项金额在2000以下的，扣发该部门负责人当月工资100元，除责令其整改外并扣发直接责任人当月工资200元；

6.2 不按规定帐户存入收取的相应款项金额在2000元以上5000元以下（含5000元），除责令其整改外并扣发该部门负责人当月工资200元，直接责任人工资300元；

6.3 不按规定帐户存入收取的相应款项在5000元以上10000元以下（含10000元）的，除责令其整改外并扣发该部门负责人当月工资300元，直接责任人当月工资400元；

6.4 不按规定帐户存入收取相应款项金额在10000以上20000元以下（含20000元）的，除责令其整改外并扣发部门负责人工资400元及直接责任人当月工资500元；

6.5 不按规定帐户存入收取相应款项数额较大且累计三次不改的，公司将采取调岗、停职、辞退等行政手段。

7.0 检查人员相关责任

7.1 由于检查人员检查不到位，造成公司损失的，视情节轻重对检查人员提出批评或扣发检查人员当工资200元；

7.2 由于检查人员不履行职责，不进行检查或对违规事项不采取相应的处罚措施的，造成公司损失的，视情节轻重对检查人员提出书面通报批评或扣发检查人员当月考核工资400元；

7.3 由于检查人员累次违规不改，造成公司损失的，视情节轻重对检查人员警告、调岗、辞

退等行政处理。

8.0 实行收支两条线管理工作流程

8.1 各管理及时回收各项费用，做到应收尽收，收款员对所收取的各项费用进行分类存入相应银行帐户，汇总《日收入汇总表》及银行缴款单及相关费用明细单据交物业公司出纳核实；

8.2 出纳根据各管理处上交的《日收入汇总表》与各款项单据经核实后记入银日记帐后交会计编制记帐凭证；

8.3 会计人员根据审核无误的记帐凭证登记入帐，并根据一定时的相关数据定期或不定期到各理处进行核实检查，并如实记录检查结果；（使用《日收入汇总表》、《现金盘点表》及《银行对帐单》等检查单张表格）

9.0 相关记录

QR-003C 《现金盘点报告表》

QR-004C 《日收入汇总表（物业）》

QR-005C 《日收入汇总表（租金）》

013关于管理处各项费用上交的规定 A/0 1/1

1.0 目的：规范各管理处的现金收付，理顺财务部与管理处的财务关系及帐务处理。 2.0 内容

2.1 管理处所收到的属于物业公司应收的各项款项，原则上全额上交 财务部；

2.2 管理处不得擅自留用、坐支各项应回收款；

2.3 管理处不得擅自以白条抵库；

2.4 收款员不得在保险柜里存放管理处现金、支票以外的现金、物品；

2.5 属于代收代管款项（例：押金等），收款员应列明款项的来源、金额、所属单位（个人）及所属时期等，报财务部入帐；

2.6 代收代管款项到期归还时，由收款员负责填写“付款申请”，并写明原因、所属单位（个人）及金额等，由财务部冲帐；

2.7 只允许管理处留用部份小额违章罚款及按规定向公司财务部借用的备用金。

1.0 前言：为了物业公司的管理模式更加规范化，同时也为公司的目标管理运作更具可操作性，总公司决定将物业公司超额完成预算收入在原目标责任书规定的奖励30%的基础上，将剩余的70%全额返还给予物业公司，作为物业公司企业发展基金；同时，物业公司决定把降低成本、节约开支部份一并划入上述70%部份共同作为物业公司企业发展基金。 2.0 目的：保证企业发展基金的合理使用。

3.0 内容：

3.1 使用范围

3.1.1 创立企业品牌、完善企业形象、提升企业价值及知名度、所需费用开支等；

3.1.2 企业发展所需购置的设施、设备的相关费用等；

3.1.3 企业发展所需购置固定资产，递延资产、无形资产的相关费用等；

3.1.4 设施、设备维护、维修及小区绿化、房屋本体维修的相关费用等。

3.1.5 企业发展基金只适用于上述规定项目，物业公司不得以任何理由揶用该项基金。

3.2 费用开支审批权限及审批程序

3.2.1 用于创立企业品牌，完善企业形象，提升企业价值及知名度的各项支出，由各部门提出申请计划，报物业部审核，经物业公司总经理审批后按物业公司财务审批程序开支费用；

3.2.2 用于购置设施、设备且金额在1000元以上（含1000元）的费用开支。由各部门提出费用开支方案，报物业部审核后，由总经理审批后，持签订的相关合同到物业公司财务按财务审批程序开支费用；

3.2.3 用于购置固定资产、递延资产且金额在2000元以上的（含2000元）费用开支。由各部门提出费用开支申请方案，报物业部审核，经物业公司总经理审批后，持签订的相关合同到物业公司财务按财务审批程序开支费用；

3.2.4 用于小区绿化、设备、设施维修、维护且金额在3000元以上（含3000元）的费用开支，由各部门提出开支申请方案，报物业部审核，经物业公司总经理审批后，持签订的合同到物业公司财务部按财务审批程序开支费用；

3.3 上述所有费用单开支金额在5000—20000元的（含20000元），由物业公司提出开支申请方案，报总公司最高财务负责人审批后按财务审批程序开支；开支费用在20000元以上的，由物业公司提出申请开支方案，报公司最高财务负责人审核，经总公司总经理审批后按财务审批程序开支费用。物业公司中财务部每月定期对上述资金使用情况进行汇总，报公司最高财务负责人审核，经总经理签字认可后方可入帐。

3.4 当物业公司超预算收入的企业发展基金不足于支付企业上述费用开支时，由物业公司对已用资金作出资金运用说明，提出专项申请报告，经总公司总经理批准后专项划拔。

1.0 前言：根据目标管理责任书规定，物业公司超额完成预算收入目标的，奖励超额部份30%，作为奖励基金。

2.0 目的：保证奖励基金的正常、合理使用

3.0 内容：

3.1 奖励基金中的10%作为物业公司的公共基金，主要是作为物业公司总经理基金之用；

3.2 奖励基金中的90%作为奖励员工的奖励金及福利金之用途，奖励方案由物业公司制定，报总公司备案。

3.3 上述有关费用的支出，严格执行国家、政府相关制度和财经法规规定，同时严格按照公司内部财务制度规定与审批程序开支费用。

016奖励基金和企业发展基金的管理办法 A/0 1/1

为了使物业公司目标责任管理具有更强操作性和激励性，经总公司领导研究决定，将物业公司超目标预算收入部份和节约费用全额返还物业公司，作为企业奖励基金及发展基金。

一、 提取比例

超目标收入全部划归物业公司，其中30%作为物业公司奖励基金；70%作为物业公司企业发展基金。

年度实际费用支出低于目标预算费用支出部份，全部转入企业发展基金。

二、 使用范围

1、

2、 奖励基金中10%作为物业公司总经理基金，由物业公司总经理自主使用；90%作为物业公司员工奖金及福利基金，由物业公司制定奖励方案，报总公司备案。 企业发展基金

（1）、创立企业品牌、完善企业形象、提升企业价值及知名度；

（2）、管理小区购置的设施、设备费用以及设施、设备大型维修相关费用；

（3）、本企业发展所需购置的设施、设备费用及大型维修费用。

三、 企业发展基金的审批权限

1、

2、

3、 5000元以下的（含5000元）费用支出，由物业公司相关部门提出申请，报物业公司总经理批准； 5000以上元至20000元的（含20000元）费用支出，由物业公司相关部门提出申请，报物业公司总经理审核，并报总公司财务部审批； 20000元以上的费用支出，由物业公司相关部门提出申请，报物业公司总经理及总

公司财务部审核，并报总公司总经理批准使用。

四、 相关规定

1、

2、

3、

二项基金不得混用； 企业发展基金不足于规定支出时，由物业公司提出专项申请，报总公司财务部审核、总经理批准后专项划拔使用。 每月上报二项基金使用明细报表，报总公司财务部、总公司总经理审核批准入帐。

017关于停车收费及新入伙小区各项收费等有关规定 A/0 1/1

一、 停车收费规定

停车费的收取，参照深圳市物价局“深圳市停车场（库）车辆保管收费标准”、按XXX

物业管理有限公司定价执行。

二、 各管理处主任权限

1、

2、

3、

4、 多层停车场（库）收费，管理处主任允许5次在20元内折扣； 高层停车场（库）收费，管理处主任允许5次在50元以内折扣； 超过100元折扣的必须经物业公司审批后方可执行； 原则上不允许采取免费形式，如因特殊原因需要办理免费卡的，一律实行逐级审

批的制度。

三、 各小区商业用房的出租必须按规定签订出租合同。费用上缴办法按《各管理处费用上

缴规定》执行。

四、 管理处主任相关权限

经签订合同、协议后发现确属定价过高无法正常运作的，管理处主任有如下权限： 1、

2、

3、

1、

2、

3、

合同定价在500元（含500元）的，管理处主任允许在50元以内折扣，并签订补充合同或协议； 合同定价在500元以上的，管理处主任允许在100元以内折扣，并签订补充合同或协议； 超过100元以上的折扣，一律实行逐级审批制度。 新小区入伙流程及收费标准由物业公司各部门共同制定； 新小区入伙收取费用上缴程序等同正常程序操作，任何人均无权揶用该款项； 小区入伙临时租赁场地及其它相关租赁项目的合同由物业公司统一签订；管理处负责介绍租用对象、队伍、人员等，无权自行签订相关合同。 五、 新小区入伙收费规定

会所实行相对独立核算，即会所的收入、成本费用、利润单列核算。

一、会所财务人员配置

会所配备2名收银员，负责会所所有收款工作，对会所主管负责，业务上接受管理处收款员及公司财务部的监督检查；会所的费用支出由会所主管经办，对管理处主任负责。

1、会所固定资产的管理

⑴、会所的房屋及价值在2000元以上且使用年限在二年以上的会所设施设备均属固定资产，属会所主要经营设备使用年限在二年以上的而价值达不到2000年也在固定资产中核算；

⑵、使用部门应对所有设施设备等的完整负责，做好数量、金额记录，并落实责任到人； ⑶、折旧：除房屋外的所有固定资产均按规定预留10%残值后按5年直线折旧法计提折旧。

⑷、开办费在5年内平均摊销完毕。

2、收入、成本、利润的核处算

会所的收入来源：主要是会所各项目和游泳池收费及会所经营茶座的收入。（具体核算办法见收支管理办法）

3、成本、费用

会所的成本、费用主要是会所的员工工资、福利支出、设施设备的维修维护费、办公费、水电费、茶座进货成本（采用先进先出的核算原则）、固定资产折旧费、递延资产摊费用等 。

利润

会所自负盈亏经营，实现收支平衡，力争略有盈利。

二、采购管理办法

1、茶座采购的货物采取签定合同或定点采购方式，由会所主管确定供货商，由物业公司统一拟定进货价格和消费价格；合同每年签订一次，价格每月核定一次。

2、货物采购采取供方送货方式或直接采购方式，由会所主管、收银员共同验收合格后签

字，办理入库手续

3、由会所收主管对采购入库物品按规定登记记进销存帐，以便核查；

4、结帐方式：从第二个月起采取交纳一定数额押金，月底结帐的付款方式。

三、收支管理办法

1、收银员工作流程及具体操作

⑴、晚班与早班必须进行交接盘点（包括会所大堂物品及现金、存货等），帐实相符后交接，

⑵、收银员实行“班班盘点，班班结，班班清”制度，早班所收款项汇总全额移交晚班签收，当日所收款项汇总全额上交会所主管签收，由会所主管统一存入指定帐户并到公司财务部回数；（会所主管使用《日收入汇总表》）

⑶、交接班时及时了解当前各项目现时消费情况，进入正常工作阶段。

2、收银员汇总营业额的计算方法如下：

本班营业额=∑（会所各固有项目本班收费+茶座本班各项目销售数量＊各项目销售定价） 茶座本班各项目销售数量=本班班初交接盘点存货数量+本班购进数量

-本班班末交接盘点存货数量

3、物业公司财务部对会所每月营业额的计算方法如下：

会所月营业额=∑每班营业额

会所茶座销货成本=∑每班销货进价

4、工作程序：

⑴、茶座、酒吧（酒类、茗茶、饮料、食品）

①、服务员根据客人需要填写《收款卡》；

②、收银员凭《收款卡》的消费项目输入电脑并提供茗茶、饮料或食品；

③、服务员把《收款卡》连同茗茶、饮料或食品送交客人；

④、结帐时收银员打印电脑小票，与《收款卡》核对无误并交客人确认后方可进行结帐。 ⑵、文娱消费（麻将房、桌球、乒乓球）

①、收银员把客人需要的消费项目输入电脑（消费时间按1小时计算），并根据电脑显示的开始时间填写《收款卡》的起止时间；

②、收银员把填写好的《收款卡》连同所需物品交服务员送交客人；

③、客人如需酒类、茗茶、饮料或食品，其工作程序参考茶座、酒吧工作程序； ④、客人如需续钟，由服务员填写《收款卡》并交收银员确认；

⑤、结帐时收银员打印电脑小票，与《收款卡》核对无误并交客人确认后方可进行结帐。 ⑥、每个房间只使用一张《收款卡》。

⑶、游泳池收款采取固定票面价值、撕票收款及月卡收费形式，

A 、游泳池票据由物业公司统一印制，财务部统一编号，由管理处收款员到财务部领用、保管，并设登记簿记录所印制全部票据，以备核查；由会所主管到管理处收款员按规定领取后交会所收银员保管、使用，客人需要消费先行到会所收银员处交款索取票据交管理游泳池的当班保安验票，保安收回票据交会所主管备查，会所主管与会所收银员核对无误后与会所其他收入一并汇总上缴管理处收款员；

B 、游泳池月卡消费直接到会所收银员处交款办理；

⑷、保险箱钥匙由会所主管亲自保管，保险箱除了存放会所现金外不得存放任何与会所收入无关的物品和现金等，会所主管对其安全完整负责；

⑸、会所物品盘点分日盘点、周盘点、月盘点三种形式，日盘点即会所收银员的交接班盘点；周盘点由管理处收款员组织，月盘点由公司财务部组织；（使用交接班统计表、盘点表）

⑹、月度终了，由会所主管负责向物业公司财务部对会所上月经营状况、收支准确性作出统计（使用月报表）及会所经营分析；

⑺、会所支出实行备用金制度，由会所主管负责按规定审批程序经办会所的经营费用支

018会所财务管理制度 A/0 4/4

出。

5、收款方式：会所的收款以现金收款为原则。 6、注意事项：

⑴、会所所有款项均由收银员收款，任何人不得代收现金或现金以外的物品； ⑵、收银员严禁现金、物品公私混放现象； ⑶、严禁会所员工私自兑换外币。 四、优惠权限

1、试业期间所有项目八折优惠，期限为会所开业之日起三个月止。 2、凡属XXX 公司员工入会按附属卡价目收取会费及年费。

3、正常经营情况下，会所主管有在当时经营价目基础上八折优惠的权利，每天不超过两单，两单以上必须经管理处主任同意；管理处主任有在当时经营价目基础上八折优惠的权利。

4、会所主管打折后管理处主任不能再打折。 五、已销售剩余物品的管理规定

1、对顾客已消费剩余物品，原则上鼓励顾客带走，会所不实行义务保管； 2、如经会所有关人员提醒后顾客坚持不带走的，由会所主管负责分类回收； 3、对可回收进行二次消费的物品，经管理处主任签字后由会所主管办理出、入库手续后方可进行再消费；

4、任何人不得以任何理由将上述物品据为已有或私自进行再销售，如经发现有违规行为的，公司将严肃处理，情节严重的将视同贪污论处。

019帐务处理流程图 A/0 1/1

业务部门 总经理 财务部长 会

计 出 纳

020现金控制流程图 A/0 1/1

021

银行存款控制流程图 A/0 1/1

022管理处收费运作流程图 A/0 1/1