居民小区中的基本组织构架及其性质与作用

知识 （2） “社区”

在上期的专栏“社区知识（1）”中，我们写了什么叫社区？为什么要有社区管理？社区管理的基本构架是什么？社区工作者、志愿者辛勤地耕耘着又是为什么？在本期专栏上，继续就居民小区中的基本组织构架的性质与作用谈一些粗浅的认识。

（一） 居民委员会的性质及其任务。

根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》之规定，城市中的“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织”。居民委员会的委员，正、副主任由本居住地的全体有选举权的居民选举产生。居民委员会接受政府或者它的派出机关的指导、支持和帮助；同时，协助政府派出机关开展工作。在上海市，区一级设人民政府，街道办事处是政府的派出机关。街道办事处对居民委员会的工作进行指导，居民委员会协助街道开展工作。居民委员会的活动场所和活动经费由街道提供帮助和解决，居民委员会专职工作人员属街道（社区）编制，薪金由街道支付。不居住在居民小区的居委会负责干部，由街道指派的称“居委会干事长”。

居民委员会的主要任务是：①宣传宪法、法律和国家政策，开展形式多样的精神文明建设和活动；②为居住在小区内的居民办理政府指派的公益、公共事务；③调解居民之间的民间纠纷；④协助政府有关部门维护社会治安；⑤协助政府派出机构做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；⑥向政府或街道反映居民的意见、要求和建议。

综上所述，居民委员会是具有管理职能、服务职能、教育职能、监督职能的群众性自治组织。它的专职人员，可称之谓社区工作者，亦是普通的工薪人员。对工薪人员而言，他们需要具备一定的岗位知识和技能；同时，也要热爱本职、热心服务；其次，他（她）们在完成本职工作的同时也有自己的社会需求，也在为拓展自己的生存空间、改善自己的生存条件而努力。作为他（她）们的服务对象——社区中的居民，就不能也不会对他（她）们提出苛刻的要求。

因此，在居民小区，居委会（或者干部）和居民的关系不是对立的，是一种公益性的互动关系，不会产生广泛、深刻而又尖锐的冲突与矛盾。

（二） 居民小区中的中共基层组织的职责与作用。 在中华人民共和国大陆，中国共产党是执政党。根据《宪法》和中共《党章》之规定，中国共产党是建设中国特色社会主义事业的领导核心。为进一步夯实中共在城市基层的执政基础，增强中共的执政能力，促进城市现代化建设；中国共产党就必然会在城市的居民小区建立和强化它的基层组织。

随着城市化进程的加快和我国人口老龄化程度的提高，中共中央组织部在2004年11月颁发了《关于进一步加强和改进街道社区党的建设工作的意见》。这是社区党建工作的政策性、基础性文件。依据这一文件，居民小区党支部（党总支）的主要职责是：①宣传党的路线方针政策，贯彻执行党中央、上级党组织和本组织的决议；团结、教育、组织居民小区内的干部和群众，努力完成居民小区内的各项任务。②讨论并决定居民小区内双文明建设和管理中的重要问题。③领导、支持、保证居民群众自治组织依法行使职权，完善公开办事制度，推进社区居民依照章程开展工作。④联系群众、服务群众，宣传群众、教育群众，反映群众的意见和要求，化解社会矛盾，维护社会稳定。⑤组织党员和群众参与居民区的双文明建设。⑥加强居民区的党组织自身建设，做好党员的教育管理和发展党员工作。

归纳起来，居民小区基层党组织的作用是：领导核心作用、组织保证作用、宣传教育作用、监督管理作用。

城市居民小区中的居民委员会与基层党组织的关系是前台与后台的关系，是具有中国特色的类似于小社会政府与执政党之间的关系，是相辅相成密不可分的关系。

（三） 业主、业主大会、业主委员会

根据国务院颁发的《物业管理条例》之规定，房屋的所有权人称之谓为业主。

业主和业主代表（这里仅指产权人委托同居一室的直系亲属为房产所有权人的代表，即狭义上的业 主代表），在同一个物业管理区域内，依据相关法规和程序、在公开、透明的情况下召开全体大会，称之谓业主大会。

在业主大会召开期间，将讨论、制定《 业主大会议事规则 》、《 业主公约 》、《业主委员会章程》、

《业主委员会选举办法》，以及讨论、解聘或确认物业管理企业，讨论并决定专项维修资金使用和统筹的方案等与业主利益相关的重大问题。凡经业主大会2/3以上票数通过的《章程》、《公约》、《规则》、办法等等，对所有业主都具有相同的约束力。所有业主都具有相同的权利与义务，来维护同一区域内的物业管理工作顺利地进行与开展。

业主大会在召开期间，按照已经表决通过的《业主委员会选举办法》进行提名推荐和差额选举，产生业主委员会。业主委员会是业主大会之后的执行机构，它将依法履行职责，维护业主们的合法权益，贯彻业主大会通过的各项章程和决议。

第一届业主大会召开之后，按我国现行法规规定，每3—5年召开新一届业主大会。因此，业主委员会的任期一般也是三年到五年。

（四） 物业管理与物业管理企业

物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

一般情况下，当土地与房屋处在开发阶段时，由开发商—建设单位向区（县）房地产管理部门申报并划分物业管理区域。区（县）房地产管理部门在批准住宅开发规划的同时就必须明确划定物业管理区域并标注在相关的图籍上。当房屋出售初期物业管理企业按照物业服务

合同约定，对房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理；并，开发商—建设单位可以指定具有相应资质的物业服务企业从事区域内的物业管理。当房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售和交付使用已满两年的，应当由业主召开首届业主大会；由业主大会决定续聘物业管理企业，或选聘、解聘物业管理企业。

（五） 当前的主要问题与矛盾

茅台花苑居民小区，在平静、祥和、自由、愉快的生活面下，可以说，还潜伏着一股暗流；有时候， 暗流会奔腾而出，扰乱正常的管理程序与秩序。在创建和谐文明的社区活动中，我们有时候也会感受到有一种不和谐的音符，在楼宇间跳动。社会，总是在充满矛盾的运动中向前发展的；我们茅台花苑居民小区也不例外啊！

笔者稍稍作了些了解，影响茅台花苑居民小区和谐、健康、文明发展的主要问题与矛盾，集中在“业主—业主委员会—物业管理公司”这一链条上。居民委员会的协调与调解作用、居民小区党组织的组织保证作用和监督管理作用在这个链条上即使已经投入了不少时间与精力，但收获很小很小。究其原因；体制转换过程中遗留的沉疴是早期开发的居民区普遍存在矛盾的历史原因。

①同一管理区域内有双重的物业管理单位。上世纪八十年代中期，随着上海城市的拓展和住宅建设的加速，市、区两级人民政府都有“住宅建设办公室”；政府在指导、在主持、在规划、在经营、在集资，进行着居民小区的建设；而有条件的国有企事业单位以“参建”的形式加入了这一行列。应该说，这为加速改善城市居民的住房困难创造了条件，是一件利国利民积善积德的好事。但是，由于“参建”单位的分散，对房屋产权执著程度的不一；不仅为小区内物业管理的统一带来了不便，而且也埋下产生问题的伏笔。当然，绝大多数的企事业单位，在500弄里只有几套、几十套房、几个楼面的住房，因此不可能也不会形成独立的物业经营单位，他们或者放弃产权、或者交付“代理经租费”委托申城物业公司进行管理；但有条件的系统，可以将系统内的住房集中进行物业管理；这就是物业管理区域内另有物业管理的模式。发展到今天，不同模式下的业主们的利益会在某些业主身上产生心理障碍并诱发出矛盾与冲突。

②政企分开后，房产行政管理部门与早期的住宅开发单位、物业管理单位仍有着千丝万缕的联系。如果说，上世纪八十年代的住宅开发、建设、经营具有官商一体化的特色，那么到了九十年代初期，政企是分开了，政府主管部门的职能更明确了；但水的“清”与“浊”能分得明、说得准吗？茅台花苑业主们期盼着能早日召开业主大会、成立业主委员会；区房屋土地管理局是上级审批单位，同时，又是处于矛盾纠缠之中为某些利益一方讨价还价的谈判者。这种既是裁判员，又是运动员的身份能一碗水端平，促进事物较快、较好地向前发展吗？

③维护业主们的利益在法律制度上有盲点。茅台花苑的规划与开发是在1984—1986年，小区建成居民入住是在1991年，1992年已经超过了50%的入住率。但是，国务院颁发的《物业管理条例》是在2003年6月，2007年8月是修订后的新版；而上海市人大颁发的《上海市住宅物业管理规定》是在2004年8月，市政府下达的《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》是2004年9月。业主与业主委员会的法律概念是在2003年9月之后才能生效的。92年—03年，是执行法规的盲点，无法可依。况且，过去是公有住房，居民多数是福利分房的受益者；到了九十年代中期才有“认购公有住房”政策，才能使一部分居民成为房屋的业主。

综上所述，沉淀在茅台花苑业主与物业管理之间的矛盾是时代的产物，是历史造成的。作为业主，

既要维护自己的权益，更要向前看。过多地纠缠于“过去事”，只能是“剪不断，理还乱”。

另外，业主维权也要走正规的渠道、按正常的程序进行；否则会适得其反。比如，有人认为“现在物业管理的帐目不公开、不公示、不透明”、“现在的业主委员会没经过业主大会选举，不合法，不能代表广大业主的利益”等等，他们不能正确认识这仅仅是过度阶段的业委会；对业委会某些人的不满也只能在选举中罢免。他们更不知道，从全国范围看，国务院《物业管理条约》颁发后，原先的开发商及小区建成后的物业管理公司是不太愿意贯彻执行这一《条约》的，阳奉阴违、能拖则拖是很普遍的现象。现在某些人表面上是为民请命、为维护广大业主利益而奔走、上访；其实可能是在帮倒忙；他们的行为与他们的意愿是背道而驰的。如果他们是为自己谋私利，或者充当某些集团的“黑枪”搞浑水，那么，善良的业主们就会不知不觉地为期盼业主大会早日召开而永久的等待。所以，不要随意在上访书上签名，不要走非正规的道路，不采用法律规定之外的程序和方式；只有这样，我们才能真正维护自己的权益。

当然，业主大会召开之后、业主委员会成立之后，还会有新的矛盾、新的问题；但那是性质不同的矛盾和问题，解决的方式与程序也会不同。

写于2008年12月，刊登在大楼墙报《和谐康乐 健身知识专栏》第18期（2009年1月5日刊出）