房地产开发公司组织机构及部门职能职责

项目公司组织机构及职能职责

一、项目公司组织机构设置

1、项目公司设立董事会，由各股东组成，为公司最大职权部门。

2、项目公司设置董事长1名、总经理1名、常务副副总1名、

财务总监1名作为公司高层领导。

1）董事长直管：总经理；

2）总经理直管：常务副总、主管营销的副总经理、主要工程的

副总助理；

3）常务副总：主管行政的副总经理、主要开发、合同的副总经

理、财务副总经理。

3）副总经理直管：部门经理及职能部门。

3、项目公司部门设置：营销部、工程部、行政部、开发部、合

同部、财务部。营销部下设：策划科、销售科、招商科；工程部下设：

工程科、成本科、招标科；行政部下设：人事科、后勤科、采购科。

4、项目公司组织架构图如下：

二、项目公司各部门的职能职责

（一）、董事会

1）召集股东会，执行股东会决议并向股东会报告工作；

2）决定公司的生产经营计划和投资方案；

3）制定公司的战略规划、经营目标、重大方针和管理原则

4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

5）制订公司利润分配方案和弥补亏损方案；

6）制订公司增加或减少注册资本以及发行公司债券方案；

7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

8）决定公司内部管理机构的设置；

9）决定聘任或解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；

10）制定公司的基本管理制度；

11）负责对公司运营的监督管理 ；

12）公司章程规定的其他职权。

（二）、工程部

1）作为公司负责工程技术管理的职能部门，负责公司的开发项目中的工程技术支持；

2）负责公司房地场开发项目的工程管理和技术管理工作，并配合营销部完成可行性研究；

3）负责组织公司房地产开发项目策划、规划设计等工作；

4）负责工程进度的管理，使工程项目在计划工期内完成；

5）负责按照公司制定的工程品质战略，进行高质量的工程管理，创建高品质项目；

6）负责组织调研、采用科学、合理和先进的管理方法，控制建造成本，降低工程造价。

7）负责组织对工程项目的共性问题、专项难点技术、重大技术问题进行研究、解决。

8）组织开发项目的工程招标工作，负责工程招标协调工作，办理工程招标手续。

1、工程科

1）负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度，并监督实施；

2）负责审查开发项目的重大技术方案；

3）组织制定或审定新技术、新工艺、新材料应用方案；

4）.负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作；

5）负责图纸变更的审核工作；

6）认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管理体系和与之相配套的规章制度体系；

7）负责审核施工单位的施工组织设计和质量计划；

8）负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审；

9）负责组织监理单位的评审，审查监理规划，抽查实施情况；

10）负责组织对施工单位的评审和选择工作；

11）负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作；

12）参加基础、结构、隐蔽工程及工程竣工验收工作，组织消防、人防等验收工作；

14）负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措施；

15）负责组织质量事故的调查、鉴定和处理工作；

16）负责工程经济洽商和工程结算中工程量的核实工作。对已完成核实的项目应作出书面说明并签署意见；

17）负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定；

18）负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作；

19）负责工程施工过程中所有资料的管理、整理和归档工作。同时要做好公司有关部门工程资料的接收和移交工作，对所有接收和移交的资料要及时做好记录办理交接手续；

20）负责组织和检查工程竣工图的完成工作，做好工程竣工图的归档工作；

21）负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。

2、成本科

1）参与工程项目立项阶段和可行性研究阶段的投资估算及投资概算；

2）负责工程项目的预算、决算和工程项目成本的全过程动态控制，以及工程项目进度款的控制管理。

3）负责工程预算、决算书的编制工作；

4）参与工程施工合同的编写、签订、审核工作；

5）协助财务部审议工程付款情况；

6）参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作；

7）参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核、测算工作；

8）负责对各竣工项目整体投资的汇总分析比较，为决策层提供详细的数据资料；

9）建立各项目结算台帐及进度款拨付台帐；

10）收集各类材料价格信息数据。

3、招标科

1）负责拟定并完善公司招投标管理办法及招投标工作流程；

2）负责编制工程招标的资格预审文件，开展工程招标资格预审、工程投标单位的资质审查及相关的报批工作；

3）组织各项工程招标工作，负责工程招标文件、招标标底的编制及投标文件中的审核工作，并提供投标单位综合评审意见；

4）负责按规定程序组织开展建筑设计方案、施工单位及材料、设备等的询价、及招标工作；

5）组织各项工程招标、评标和定标工作，参加与施工单位签订工程开发承包合同；

6）参与规划等重大设计方案和施工组织设计的讨论，并提出合理化建议，参与审核及图纸会审工作；

7）参加监理单位的选择与委托监理合同的签订工作。

（三）、营销部

1）内部立项后，统一安排立项和整体方案设计工作；

2）协助开发部办理工程项目立项审批、用地计划的报批和报审及工程项目开工的各种手续；

3）协调管理策划科及销售科选择外部营销公司，制定产品方案与营销计划。

4）协助工程部完成开发项目的整体设计规划；

5）负责配合外部销售公司、策划课营销工作中对工程的要求；

6）负责协调管理工程现场的销售工作负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。

1、策划科

1）负责公司市场研究工作，及时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势，并确保信息的有效性；

2）组织项目市场调研，编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告、营销策划报告；

3）负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案。

4）负责组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张；

5）组织项目营销推广的执行工作；

6）确定开发项目售楼中心的位置以及根据项目定位提出售楼中心的装修布置方案；

7）项目操作过程中，及时掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施；

8）负责确定项目营销方案的制定与配合实施；

9）监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核项目部提出的修改建议；

10）配合销售计划和方案的实施，协助制定客户政策、管理合同签约和管理客户档案；

11）配合销售科完成客户服务工作，处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司；

12）负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息；

13）负责潜在客户需求调查，负责调查商的筛选、管理和过程监控、成果评估。

2、销售科

1）负责办理开发项目的商品房预售许可证；

2）负责根据公司具体要求制定销售管理制度、程序并监督贯彻执行；

3）负责根据市场情况配合市场部确定营销策略；根据市场部制定销售方案，并根据销售方案组织销售工作的开展；

4）负责根据部门实际情况，向人力资源管理部门申报培训需求，并配合人力资源部门进行培训成果的评估及考核；

5）负责组织客户接待、合同签订等销售活动，并注意挖掘开发新的客户，并对销售合同及客户资料进行整理归档、并进行管理工作；

6）负责已签协议、合同客户的资料收集、按揭办理、销售款催缴、受理客房投诉等相关服务工作；

7）根据销售方案编制项目销售资金回笼计划，并负责执行，并负责协助财务部收取客户需缴交的各项费用；

8）办理房屋注册证，并协助客户办理房屋产权手续；

9）参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料。

3、招商科

1) 组织对项目的分析和定位,掌握招商进度，分析招商过程中出现的问题；

2) 项目所处地理位置及商业行情进行调研分析；

3) 项目定位及价格的准确判断，对业态分布进行规划；

4) 对招商过程中可能出现的困难做出相应的预案，并对招商过程中出现的问题提供建议处理办法；

5) 拟定招商租务文件及合同；

6) 及时反馈市场最新动态及竞争对手营运情况；

7) 根据公司发展选择战略伙伴，对主力店及各专业卖场的大商家实施招商，与大商家签订租赁合同；

8) 根据公司方针和项目实际情况，广泛接触各类零售行业的商家,收集整理商家资源并备案；

9) 根据相关规定，努力争取更多的客户进场经营，与其协商租赁招商事宜，必要时代表公司与经营者签订租赁合同并负责合同的变更、续约等工作；

10) 与相关部门密切合作，做好经营户进场、装修、调整、退场工作；

11) 办理经营户缴纳租金及相关手续；

12) 随时了解经营信息和业主、经营户的经营动态，积极为其提供力所能及的工作方便，与客户建立良好的业务关系。

（四）、行政部

1）负责全面主持公司行政后勤工作；

2）负责行政管控工作；

3）负责公司公关接待及内外部协调工作；

4）负责公司产品品牌建设及企划宣传管理；

5）实施公司办公管理、后勤管理；

6）负责公司行政管理制度的审定与监督执行；

7）协助领导完成行政监督、办公管理、公关接待、形象宣传工作，提供后勤保障；

8）负责公司人力资源管理工作 ，确保公司管理经营体系的顺畅运行。

9）负责组织公司各类物资采购工作。

1、后勤科

1）负责公司管理制度的审定与监督执行；

2）审定本部门提交的各类文件、报表、数据、信息；

3）负责公司各类资质、证照的办理组织工作；

4）负责会议的组织，监督公司会议、公文任务的执行情况；

5）负责公司印章、介绍信的使用审核；

6）负责对公司文秘、档案、资料等办公管理的实施；

7）负责对公司前台、车辆等后勤管理的督导；

8）协助审核公司办公设备、办公用品、接待用品等行政物资的购买需求；

9）负责总经理指令的下达及总经理交代各项事物的办理

10）负责公司重要来访客人的接待；

11）负责公司与政府、合作单位等各类公关事务的安排和管理；

12）负责公司各部门下属公司工作的协调及公司与集团其他公司相关事务协调

13）负责组织公司产品商标的设计、申报、公司VI设计工作；

14）负责协助营销策划部开展公司产品品牌宣传、品牌形象定位的工作；

15）负责完成各类宣传方案、宣传内容的审定及督导实施；

16）实施公司办公管理、后勤管理。

17）负责对公司文秘、档案、资料等办公管理的督导；

18）负责对公司后勤管理的实施；

19）协助审核公司办公设备、办公用品、接待用品等行政物资的购买需求。

2、人事科

1）负责公司组织规划及建设；

2）负责公司人力资源规划及建设；

3）负责公司人力资源管理体系的构建与调整工作；

4）组织制订公司年度人力资源计划及预算；

5）负责公司人力资源政策的制定，并督导实施；

6）负责公司企业文化建设；

7）组织公司绩效考核；

8）组织公司人员招聘工作；

9）负责公司薪酬管理工作；

10）组织公司人员异动管理；

11）组织公司员工培训工作；

12）负责公司考勤管理工作。

3）采购科

1）组织编制材料、设备供应管理的各项制度报总经理审批后组织执行；

2）负责市场调查，了解市场行情，掌握建材价格；

3）开展供应商调查，建立，管理供应商目录和档案；

4）根据工程进度和材料需求计划，制定材料（设备）采购计划；

5）参与材料（设备）采购招投标和采购合同的制定；

6）参与大型设备的选型、定性审核；

7）协助工程部开展采购材料、设备的质量检验工作；

8）审核材料设备价格，报主管副总经理审批；

9）负责材料（设备）的采购管理、运输管理和交货管理工作；

10）做好材料（设备）资料的收集、整理；

11）即使将有关合同、文件资料收集汇总归类，统一交合约管理部存档。

（五）、开发部

1）负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划，负责办理方案的报批手续。

2）负责办理设计审批申报，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理用地批准书、土地预登记证等相关手续的申报工作。

3）申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。

4）办理各种行业部门的报建审批手续，主要包括水、电、气消防、排污、绿化、人防等。

5）与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除。

6）负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。

7）组织设计单位进行水电气等综合管网的方案设计。

8）申办临时用水、用电手续，协调与水电行业部门协调工地通水、通电等事务。

9）与水、电、煤气、电视、电话、网络通讯等行业部门签订施工合同，协调进场施工。

10）配合办理项目竣工验收手续，并组织办理竣工备案手续。

11）处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。

（六）、合同部

1）负责熟悉与各项目有关的所有合同文件、施工规范，了解有关法律、法规，全面履行合同；

2）参与或负责各项目（包括：购地、拆迁、勘察、规划、设计、监理、施工）及其他相关合同文本的草拟、审查、报批工作；

3）负责各项目及其他相关合同洽谈及签署工作；

4）负责各项目及其他相关合同履约过程的跟踪、检查，及合约纠纷的处理；

5）负责各项目在合同履行过程中合同内容变更的确定与合同评审工作，并建立工程实施过程中的评审记录台账；

6）负责对劳务单位合同的签订和管理工作，制定详尽的的管理办法，并执行公司有关规定，严格规范结算程序，及时建立结算管理台账；

7）负责项目工程劳务分包合同的拟定、劳务费用的结算等工作；

8）负责公司各项目合同的档案管理工作。

（七）、财务部

1）贯彻执行国家财经法律法规和有关财务管理制度，拟订公司内部的财务管理制度并组织实施；

2）负责做好资金筹措工作，合理利用公司有效资源，建立良好的银企合作关系，拓展融资渠道，创新融资品种，控制融资成本，保证公司开发资金需求；

3）负责编制公司年度财务预算，定期检查公司各部门的财务预算执行情况。根据公司年度经营目标和工程开发量，编制年度资金使用和融资计划；

4）负责公司的日常会计核算、各项税收的计缴和会计报表的编制工作，及时向公司领导和有关部门报送各种财务报表；

5）负责公司的资金收付工作，严格按照财务管理制度和审批制度对原始凭证进行审核，确保公司资金运作安全；

6）定期对公司财务状况进行分析，每季度向公司领导提交财务分析报告；

7）负责做好公司资产清理、登记及管理等工作；

8）会同有关部门做好项目成本考核和费用考核工作，加强财务监督；

9）参与开发项目的可行性研究工作，做好项目投资经济测算，提出销售保本价；

10）参与工程、设备、材料的招投标及工程项目预、决算审核工作；

11）参与有关经济合同的讨论、负责审核监督销售、租赁、工程等合同的执行情况；

12）负责公司房地产开发统计工作，及时编报各类统计报表，提供到期应收楼款明细；

13）每周与销售科核对商品房销售的有关数据；

14）做好会计档案的管理、保管、归档工作。