旧城改造的问题与影响分析

旧城改造的问题与影响分析

摘要：随城市化进程的加快以及社会主义新农村建设的进行，建殴用地需求日趋紧张，“十一五”规划中提出的“1 8亿亩”耕地的约束性指标更意味者要严格控制建设用地占用耕地，旧城改造成为增加建设用地有效供给的重要途径。纵观旧城改造的实施情况，提出旧城改造中应该注意的问题和今后的发展方向。

随着我国城市化和工业化进程的加快，以及建设社会主义新农村任务的提出，建设用地的需求增加，就目前的情况看，建设用地的增最大多是从农村上地转化而来的。“耕地保有量保持1．2亿公顷”，是《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出的约束性指标，这一目标的实现意味着“十一五”期间必须严格控制建设项目占用耕地，由此通过旧城改造增加有效的土地供给是建设项目占用土地的一条重要出路。旧城改造是城市发展发展过程中的必然选择，可以为今后城市的艮远发展预留空间，旧城一般处于城市中心，旧城改造后优化了公用设旅，改善了环境，足确保城市土地资产不断增值的必要条件。

1、旧城的特点

旧城一般位于城市中心区域，在城市发展过程中逐渐被新区包围，成为较为封闭、功能结构复杂的区域。随着城市的发展，旧城也在发生变化，其主要特点表现在：

1.1旧城位于城市的中心．区位价值高

由于城市多以旧城为基础向四周逐步扩人，在发展过程中逐渐被新区包围，成为城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商业、文化等的中心，具有较高的利用价值，为土地增值带来很大的空间。

1.2旧城生活环境较差

一些地方盲目攀比，使本身不够条件的区域茸目开发，起高楼，建大厦、建犬广场，盲目建设人规模开发区，靠较低的地价招商引资，而在此过程中旧城区往往被掩盖住，甚至有的地方为应付检查，将旧城区卫生脏乱，各项设施不能达到目标的区域用城墙圈住，以此勉强蒙混过关。从此旧城的发展不被重视，无序发展更加导致旧城的卫生较差、用地混乱，同时基础设施和公用设旋也落后于新城区。这种扭曲的城市化发展方式造成了旧城的环境质量低劣。

1.3旧城体现了城市的个性

城市的个性融入在城市建筑、城市街道、城市景观、城市居民活动、城市文化等，随着城市的发展，城市的个性在旧城逐渐体现出来，如北京的四合院、上海的石库门、青岛的绿树红瓦、苏州的私家园林等，这些都是当地历史文化的一种积淀。

此外，在旧城的发展过程中逐渐彤成了建筑密度高、容积率低、较为封闭的特点。但是，旧城是城市的中心，经济地理区位价值高。旧城改造价值较高。但纵观以往的旧城改造，在开发改造中存在一些共性的问题。

2、旧城改造中存在的问题

城市旧区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的，由于历史、政治和经济等方面的原因，我国城市的旧区，都或多或少的存在着布局混乱，房屋破旧，居住拥挤，交通阻塞，环境污染，市政和公共设施短缺等问题，影响着城市经济和社会的发展。随着城市建设的发展，旧城改造已成为城市建设中一项很棘手的问题。一些中小城市，对旧城改造不敢问津，而竟相向城市外围扩展，一味专搞新区开发，侵占了大片郊区良田好土。造成交通和市政设旌被强制拉长，城市结构和功能出现失调。当前，中小城市旧城改造主要存在以下问题：

2.1对旧城改造认识深度不够

在确定改造项目的投资方向时，缺乏通盘考虑，投资结构与城市综合效益不相协调，使

旧城改造投资重点偏移，合理性差。

2.2旧城改造利润较低

由于旧城人口、房屋密度高，房屋改造时受到高度和环境的限制，因此，使旧房屋改造出房率低，“油水”少。在这种情况下。一些投资回报率高的项目会受到开发商的青睐，但投资回报率低的那些公益项目就会受到冷落。同时，对就旧城区房屋进行大面积改造，势必对城市基础设施形成新的压力，故而使不少建设单位、开发商望而却步，使旧城改造难度大。

2.3旧城改造的方式简单、机械．缺乏战略性

对现有房屋和设旅，不是因地制宜、区别对待，而是搞“一刀切”。一些城市在旧城改造中，不重视规划，只顾地上建筑。不注意地下建筑。搞“见缝插针”零星翻建，忽视配套建设，使整个旧城改造内部相互脱节，综合效益难于提高。

2.4旧城改造中基础设施重新配置难度较大

由于旧城市政基础设旅落后。必须对基础设施进行重新配置，除去费用不提，在基础设施重新配置过程中，改造工程投资较大，时间周期长，难以对旧城市进行大手术。对城市道路的再次开挖，会影响城市交通，同时将不可避免地影响到城市居民的生活。

3、旧城改造对城市的影响

3.1经济信息影响

加快旧城改造，为城市经济发展搭建平台。如今信息时代在悄悄地来临，其引起的革命性变化正在动摇我们的文化根基，正在斑着未来建筑与城市的面貌。而都市更新与旧城改造作为可持续发展的城市建设在未来显得更为重要，是未来城市建设的主要方向。

目前城市中心区的改造主要是交通问题的解决，城市中心区是都市商业活动最繁重的地区，大部分是地价最高，土地利用最集约，由于建筑密度过大，交通拥挤，生活环境差，所以改造的重点在交通。

但在信息时代似乎交通不再成为问题，由于集中购物的减少，直接参加面对面的集中聚会和政治活动的减少，中心区的功能将发生极大的变动，它将变成休闲、娱乐的中心，部分将成为住宅区。所以现在改造的重点应该使建筑环境中越来越多的带有城市环境的功能，使建筑环境与城市环境彼此间的界面逐渐模糊，使建筑的空间逐步开放，以降低纯的使用面积。同时建立中心区的绿化系统，结合步行空间，营造良好的生活环境。

3.2政治影响

“城中村改造是城市进化中的难题，解决多方利益的同时，还需要解决城中村改造工程中遇到的实际问题。公共空间小作为城中村最为人诟病的问题，在改造过程中解决地下管线空间布局、充分利用现状管线系统和理顺地面设施与地下管线之间连接问题尤为突出。

“深圳现象”作为中国城市现象的代表，更是开启了对中国城市化探索的最佳样本。深圳用不到20年的时间完成了3次土地政策的演变，用不到10年时间完成了三种产业的发展，用不至5年造就了房价翻3番以上的局面。在这5亿人涌动的20年里，城市化吞没了深圳的大量农业用地，却没能消化掉受国家土地政策保护的农业人中的宅基地。城中村为新增的城市下层人口提供了基本的廉租住宅的同时，也为这个城市留下不少卫生、消防、治安上的毒瘤。于是，深圳市从1997年开始尝试改造城中村，并在2005年出台觫圳市城中村(旧村) 改造暂行规定的实施意贝》，将过程暂定5年，标志着旧改走上轨道，从2006年起，深圳市城中村开始大规模的改造。玖今城中村改造当中常见的两种改造模式，一是拆迁重建；例如罗湖区渔农村改造：另一种是旧城整治工程，通过工程整治，改变城中村脏、乱、差的城市面貌，并对村内市政管线、环境卫生和绿化景观进行改造。例如福田村的上沙村，都是城市村改造中成功的例子。

3.3文化影响

人性化而且具有地方特色的旧城改造日益受到重视，本文通过对具特有本土文化的广州

上下九的改造工程为实例，探索了功能布局合理、浓厚地方特色的旧城改造规划设计新思路，思考如何合理进行原建筑物改造设计，从而创造一个极具地方特色，又与历史环境协调并具有新时代城市品味的新城市，从而实现历史与时代的和谐发展。

随着城市中旧城改造的步伐加快，老城区面临的一个重大问题就是保护本地的历史建筑文化和环境。在旧城改造规划过程中，如何对旧城中本土建筑文化进行有效保护，以使老城区的历史文脉在老城区改造中得以保护和延续，同时提升城市品味，成为当今评定城市有效改造规划的一个重要指标。

随着我国经济的发展和城市化进程的加快，全国各地城市新区的建设越来越火热，新区建设中出现的无序开发、环境破坏、人气不足等问题也逐步受到广泛的关注。经济发展、生态节能、可持续发展、人文精神成为了讨论的焦点。因地制宜、以人为本、可持续发展、科学认真的规划设计理念是需要的。

4、旧城改造的风险管理

4.1主要风险

4.1.1政策风险

与普通的房地产开发项目不同，旧城改造项目容易受到政策因素的影响。政府为了吸引开发商往往会给予旧城改造项目各种政策照顾，例如南京市对旧城改造项目就有规划优先、税费减免、加大市政投入、拆迁保障等优惠政策。

4.1.2融资风险

旧城改造项目需要大量的资金，大规模的旧城改造项目一次性投资大，资金的周转时间长，容易受到宏观经济形势的冲击。一旦宏观经济调整，就可能造成资金积压、土地闲置、拆迁成本增加等问题。传统的旧城改造模式是由政府投入大量的人力、物力和财力推动旧城改造项目，而在政府财政投入不足的情况下，则由政府指令银行为旧城改造项目提供贷款，但是对于大规模的旧城改造项目，仅仅依靠政府的财政投入和银行贷款显然是不现实的，而且依靠银行贷款来解决旧城改造的资金也不符合银行风险控制的要求。

4.1.3拆迁风险

与新区开发建设项目不同，旧城改造项目的显著特点就是拆迁安置问题，拆迁风险是现阶段旧城改造项目面临的重大风险。拆迁风险主要体现在两个方面，即拆迁带来的社会不稳定现象和拆迁成本的不确定性。拆迁带来的社会不稳定现象主要表现在每年我国信访部门都会接到、接待若干有关拆迁纠纷的信件和上访群众。暴力拆迁、强制拆迁、“钉子户”问题已经成为全社会关注的焦点。

4.1.4文化风险

旧城改造项目都会面临文化保护的问题，即一方面为了提高土地的利用效率要兴建高楼，另一方面众多低密度的历史文化片区需要得到保护。历史文化是城市历史的积淀，是城市的灵魂，它彰显了城市的魅力，凝结着城市的精神。如何控制项目实施的过程，避免造成对城市历史文化的破坏是旧城改造过程中需要特别关注的问题。

4.1.5组织风险

项目组织对项目能否成功起着重要作用。旧城改造项目涉及到经济、社会、文化等各方面问题，政府做为行政部门，必然会参与项目中。旧城改造项目的组织风险主要体现在政府角色的定位上。政府的主要职能是对市场机制进行补充完善，而不应该过多地干预市场运行。但是我国仍处于体制转型时期，政府往往超越自身职能权限，过多地动用行政权力干预市场的运转，比如政府过多地干预承包商和拆迁户的博弈，强制拆迁。

4.2旧城改造项目的风险对策

（1）旧城改造的政策风险对开发商影响很大，开发商一方面需要实时关注宏观政策，提前预防，另一方面需要与政府在合同中明确政策调整的责任问题，避免政策调整给自己带

来过大的损失。

（2）旧城改造项目的资金来源问题可以通过建立旧城改造基金的模式吸引大量的中小企业资金、居民储蓄和拆迁居民的拆迁补偿费来解决。此外，开发商需要制定科学的资金投放计划，政府实施宏观监控。

（3）当前的拆迁矛盾主要集中在拆迁利益矛盾上，政府应当制定合理制定拆迁政策，妥善安排拆迁户。发生拆迁纠纷时，需要即时组织人员前往协调，严格禁止暴力拆迁、强制拆迁。

（4）针对当前旧城改造项目中经常发生的历史文化建筑的保护与开发的矛盾，可以借鉴国外的开发性保护的理念，运用立面主义的操作方式，对其沿街立面整旧如旧，恢复建筑本来的形态，同时通过功能置换，对老建筑进行再利用。

（5）政府应当正确定位角色，在旧城改造项目中应当在宏观上指导、监督项目的运行。政府作为社会公平的维护者，既要尊重市场规律，也要注意维护弱势群体的利益。

结语：旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产生活息息相关，加之当前“十一五”规划中确定的耕地约束性指标，旧城改造必成为增加建设用地有效供给的重要途径之一，在今后的城市发展过程中，必须切实以科学发展观为指导，更新观念，创新建设模式。走资源节约型、环境友好型城市发展之路。

参考文献：

[1]旧城改造项目的风险管理 顾锦磊，张建坤 《工程管理学报》2010年第01期

[2]信息时代的都市更新与旧城改造 李友萍 《建筑技术及设计》 2003年第11期

[3]旧城改造中的问题浅析 左俊华，王伟 《中国科技博览》 2010年弟20期

[4]城市旧城改造中对文化遗产保护问题的再认识 应晓音 《山西建筑》 2010年1月第36卷第2期

[5]城市旧城改造中市政管线设计理念与工程实践 陈锦全 《科技风》 2009年第23期

[6]旧城改造中的街头绿地建设 王国良，李芳 《中国城市林业》 2010年第01期

[7]旧城改造中的城市设计 郑伟军 《科技资讯》 2010年第11期

[8]关于旧城改造的思考——重视本土文化，提升城市品味 梁晓翔 《城市建设》 2010年第10期

[9]旧城改造保障社会体系几点问题分析 许毅军 《经济论丛》 2010年第07期

[10]旧城改造的国际经验 黎显扬 《上海房地》 2010年01 期